매매 계약
다른 사람 이름으로 잘못 경정등기가 됐다가 그 사람이 실제로 샀다면 원래 소유자 등기는 무효가 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 동일성 없는 위법한 경정등기라도 뒤에 실체관계에 부합하면 유효하고, 경정은 소급하지 않으므로 원래 소유자의 경정 전 등기도 그 당시 권리관계를 나타내는 등기로서 유효합니다. 대법원 전원합의체 판결(2012다952)이 이렇게 보았습니다. 지금은 경정등기 접수일과 실제 매매대금 지급일을 나란히 확인하십시오.
등기부에서 소유자 이름이 경정등기로 바뀐 것을 발견했다면, 경정등기 접수 날짜와 경정 전후 명의인, 그 뒤 실제로 매매대금이 오간 날짜를 나란히 정리하십시오. 경정 전 등기와 경정 뒤 등기의 효력은 따로 판단합니다.
경정등기가 위법했다는 사실만으로 경정 전 소유자의 등기까지 처음부터 무효가 된다고 볼 필요는 없습니다. 경정은 소급하지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨 소유 상가 건물 등기가 2023년 동명이인 착오를 이유로 한 명의인표시 경정등기로 B씨 이름으로 바뀌었습니다. 두 사람은 이름만 같을 뿐 다른 사람이었습니다. 그 뒤 2024년 B씨는 실제로 A씨와 그 건물을 7억원에 사기로 합의하고 대금을 모두 치렀습니다. A씨의 채권자 C씨는 경정등기가 위법하니 A씨 명의 등기도 처음부터 무효 아니냐며, A씨 명의 시절의 권리관계가 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
동일성이 없는 사람 이름으로 경정등기를 하면 무효인가요?
원칙적으로 허용되지 않지만, 이미 마쳐졌고 실체관계에 부합하면 유효합니다. 등기명의인의 경정등기는 명의인의 동일성이 인정되는 범위를 벗어나면 허용되지 않습니다. 그러나 대법원 2015. 5. 21. 선고 2012다952 전원합의체 판결은 동일성 유무가 명백하지 않아 신청이 받아들여져 위법한 경정등기가 마쳐졌더라도, 경정 후 명의인의 권리관계를 나타내게 되었고 실체관계에도 부합하면 그 등기는 유효하다고 보았습니다.
등기명의인표시의 변경이나 경정 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 구조이고, 그래서 동일성 없는 사람으로 명의가 바뀌는 사고가 생기기도 합니다.
경정 뒤에 실제로 매매가 있었다면 경정등기는 어떻게 되나요?
경정 뒤 명의인이 실제로 부동산을 사서 대금을 냈다면 경정등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하게 됩니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기는데, 절차에 흠이 있는 등기라도 현재의 실제 권리관계와 맞으면 무효로 돌리지 않는 것이 판례의 입장입니다. 원안 사례에서 경정 뒤 명의인이 원래 소유자와 매매를 합의하고 대금을 지급했다면 이에 해당합니다.
경정 전 소유자의 등기는 처음부터 무효가 되나요?
아니요, 경정등기의 효력은 소급하지 않고 경정 후 명의인의 권리 취득을 공시할 뿐이므로, 경정 전 등기도 원인무효가 아닌 이상 경정 전 당시 명의인의 권리관계를 나타내는 등기로서 유효합니다. 경정 전에 실제로 있던 경정 전 명의인의 권리가 거슬러 올라가 없어지지도 않습니다. 그래서 경정 전 소유자 시절에 설정된 근저당권이나 그 소유자의 채권자가 한 압류도 효력을 잃지 않습니다.
경정 전
A씨 명의 등기, 그 당시 권리관계대로 유효
2023년
동일성 없는 경정등기(B씨 명의)
2024년
B씨가 A씨와 매매, 대금 지급
그 결과
경정등기는 실체 부합으로 유효, 소급 없음
경정 전 소유자의 채권자에게는 어떤 의미가 있나요?
경정 전 소유자의 재산이었던 기간이 그대로 인정되므로, 그 기간에 소유자가 부동산을 빼돌린 행위는 사해행위취소의 대상이 될 수 있습니다. 2012다952 판결도 사해행위취소 사건에서 이 경정등기 법리를 판단했습니다. 경정으로 명의가 바뀌었다고 채권자의 권리가 사라진다고 보지 않습니다.
경정등기 효력 다툼 대응 순서
- 등기부 이력 확인 - 경정등기 접수일, 경정 전후 명의인, 경정 사유를 확인합니다. 동일성 문제가 드러납니다.
- 실체관계 자료 수집 - 경정 뒤 매매계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다. 실체관계 부합 여부를 가릅니다.
- 경정 전 권리 정리 - 경정 전 명의인 시절의 근저당·압류·가압류를 확인합니다. 소급 소멸하지 않으므로 그대로 남습니다.
- 이해관계인 확인 - 경정 전 소유자의 채권자가 있는지 봅니다. 사해행위취소 문제가 생길 수 있습니다.
- 말소·확인 소송 검토 - 실체관계에 맞지 않는 경정등기면 말소를 청구합니다. 부합하면 유효를 전제로 대응합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 경정 전 등기 자체가 원인무효였거나 경정 뒤 매매대금이 일부만 지급된 경우에는 등기부 이력과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 효력 다툼과 사해행위취소 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
등기 상담에서 「경정등기가 잘못됐으니 그 전 등기까지 다 무효 아니냐」는 질문을 받습니다. 판례는 경정등기가 위법했더라도 실체관계에 맞으면 유효로 보고, 경정 전 등기도 그 당시의 권리관계를 나타내는 등기로 그대로 둡니다. 등기 하나를 무효로 만든다고 과거 권리관계가 모두 뒤집히지 않습니다.
그래서 날짜 순서가 결과를 가릅니다. 경정등기 접수일, 경정 전후 명의인, 실제 매매계약일과 대금 지급일, 경정 전 명의인 시절의 근저당·압류 등기일이 한 줄로 정리돼야 합니다. 대금 지급이 경정 뒤에 이뤄졌다면 실체관계 부합을 증명하는 자료로 입금 내역이 필요합니다.
이 기록은 등기 말소 소송에서 경정등기가 실체관계에 부합하는지 판단하는 증거가 되고, 경정 전 소유자의 채권자가 사해행위취소를 구할 때는 그 부동산이 언제까지 채무자 재산이었는지를 정하는 기준이 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 등기 효력 다툼과 사해행위취소 소송을 수행해 왔으며, 등기부 이력과 실제 거래 경위를 먼저 대조한 뒤 말소 청구와 채권자 대응을 나눠 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기부등본(말소사항 포함), 경정등기 신청서 사본, 매매계약서, 대금 지급 내역을 준비해 주시면, 경정등기의 유효 여부·경정 전 등기의 효력·이해관계인과의 관계를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2015. 5. 21. 선고 2012다952 전원합의체 판결
- 부동산등기법 제23조 제6항
- 민법 제186조
- 민법 제406조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성