주택 임대차

살던 아파트가 경매 중인데 확정일자가 있으면 이사 가도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 확정일자가 있어도 경매 중에는 최소한 배당요구의 종기까지 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 우선변제권이 남습니다. 대법원은 주택 인도와 주민등록이 우선변제권을 얻을 때만이 아니라 배당요구의 종기까지 계속 있어야 한다고 보았습니다. 지금은 경매 사건의 배당요구 종기를 확인하고, 꼭 이사해야 한다면 임차권등기부터 마치십시오.

확정일자를 다시 받거나 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 지켜야 할 것은 주소와 거주입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024. 2. 아파트를 보증금 3억원에 빌려 입주한 날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026. 4. 아파트가 경매에 들어갔고, N씨는 직장 문제로 2026. 7. 다른 지역으로 이사할 집을 구해 둔 상태였습니다. 계약기간은 2026. 12.까지 남아 있었고, N씨는 확정일자가 있으니 먼저 이사해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자를 받았으면 경매 중에 이사해도 되나요?

안 됩니다. 확정일자만으로 우선변제권이 유지되지 않습니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건은 권리를 취득할 때만 갖추면 되는 것이 아니라 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 있어야 한다고 보았습니다.

배당요구 때까지만 요건을 갖추면 된다고 하면, 임차인이 나간 뒤 같은 집에 다른 임차인이 들어와 배당요구를 하는 등 다른 이해관계인이 피해를 입을 수 있다는 것이 이유입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 확정일자에 따른 우선변제권을 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게만 인정합니다.

소액임차인의 최우선변제도 같습니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 하고, 그 요건을 종기까지 유지해야 합니다.

배당요구의 종기는 어떻게 확인하나요?

법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 배당요구의 종기를 정해 공고하고, 알려진 채권자에게 고지합니다. 대법원 법원경매정보 사이트의 사건 내역이나 법원에서 받은 통지서로 확인할 수 있습니다. 법원은 필요하면 종기를 연기할 수 있으므로, 이사 직전에 한 번 더 확인해야 합니다.

계약기간 중인데 꼭 이사해야 하면 어떻게 하나요?

계약이 이미 끝났고 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

계약기간이 남아 있다면 임차권등기명령은 신청할 수 없습니다. 이때는 임대인의 협력을 받아 민법상 주택임대차등기를 하면 같은 효력이 인정됩니다. 임대인이 협력하지 않으면 종기까지는 거주와 주민등록을 유지하는 수밖에 없으므로, 새 집 잔금일을 종기 뒤로 조정하는 편이 현실적입니다.

경매 중 이사 전 대항요건 유지 대응 순서

• 종기 확인 - 경매 사건 내역에서 배당요구의 종기를 확인합니다. 연기될 수 있으니 이사 직전에 다시 봅니다.
• 배당요구 - 종기 전에 임대차계약서와 주민등록표 등본을 붙여 배당요구를 합니다. 배당요구만으로 거주 요건이 끝나지는 않습니다.
• 거주·주민등록 유지 - 종기까지는 가족 전원이 전출하지 않도록 합니다. 가능하면 매각허가결정 때까지 유지하는 편이 안전합니다.
• 임차권등기 검토 - 계약이 끝났다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마칩니다. 등기 후 이사해야 권리가 유지됩니다.
• 임대차등기 협의 - 계약기간 중이라면 임대인 협력을 받아 임대차등기를 합니다. 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이거나 종기가 연기된 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 있으면 순위는 유지되지 않나요?
  유지되지 않습니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게만 인정되고, 대항요건은 배당요구의 종기까지 계속 있어야 합니다. 종기 전에 전출하면 확정일자가 있어도 우선변제권을 잃습니다.
• 언제까지 살고 있어야 하나요?
  최소한 민사집행법상 배당요구의 종기까지입니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결이 이 기준을 세웠습니다. 다만 종기가 연기되거나 매각이 불허되는 경우를 대비해 매각허가결정 때까지 유지하는 편이 안전합니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 정해지나요?
  집행법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정하고 공고합니다. 법원경매정보 사건 내역이나 법원 통지서로 확인할 수 있고, 종기 전에 배당요구를 해야 합니다.
• 종기가 바뀔 수도 있나요?
  바뀔 수 있습니다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하면 배당요구의 종기를 연기할 수 있습니다. 처음 공고된 날짜만 보고 이사했다가 종기가 연기되면 요건을 잃을 수 있으므로 이사 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 계약이 끝났다면 어떻게 이사하나요?
  보증금을 돌려받지 못한 채 계약이 끝났다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이후 이사해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않으므로, 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다.
• 계약기간 중이면 임차권등기명령이 안 되나요?
  임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 계약기간 중이라면 임대인의 협력을 받아 민법상 임대차등기를 하면 임차권등기와 같은 효력이 인정됩니다.

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