주택 임대차

집주인이 바뀐 뒤 제가 전출해도 새 집주인에게 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌었다면 그 뒤에 주민등록을 옮겨도 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 새 집주인이 보증금 반환 의무를 진 뒤의 전출로 그 의무가 없어지지 않는다고 봅니다. 지금은 전출 뒤 새로 권리를 얻을 사람이 생기지 않도록 등기부와 전출 날짜부터 확인하십시오.

이미 넘어온 새 집주인의 보증금 반환 의무는 전출로 없어지지 않습니다. 걱정할 대상은 전출 뒤에 새로 권리를 얻는 사람들입니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2024년 5월 보증금 2억 2천만원, 기간 2년으로 아파트를 빌려 입주와 전입을 마쳤습니다. 2025년 여름 집주인이 이 아파트를 다른 사람에게 팔아 등기가 넘어갔고, 새 집주인은 계약을 그대로 이어 가겠다고 했습니다. 그런데 U씨가 분양받은 아파트 입주가 2026년 2월로 잡히면서, 계약기간이 끝나기 전에 주민등록을 옮겨야 할 상황이 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 바뀐 뒤 전출해도 새 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받고 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어옵니다. 이렇게 새 집주인이 보증금 반환 의무를 지게 된 뒤라면 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 이미 생긴 그 의무는 없어지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원안이 적은 제3조 제3항은 지금 제3조 제4항입니다. 계약기간이 끝나면 새 집주인에게 보증금을 청구하면 됩니다.

전출하면 누구에게 대항하지 못하게 되나요?

전출한 뒤에 새로 권리를 얻는 사람에게는 대항하지 못합니다. 대항요건은 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖춰져 있어야 하기 때문입니다. 전출 뒤 집을 다시 산 사람, 전출 뒤 근저당권을 설정한 사람, 그 근저당권으로 경매가 되었을 때의 낙찰자가 여기에 해당합니다.

확정일자에 따른 우선변제권도 같은 이유로 잃습니다. 집이 경매되면 순위에 따라 배당받을 권리가 없어지므로, 새 집주인의 재산 상태가 나빠지면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 그래서 전출은 새 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 있는지 확인한 뒤에 결정합니다.

기간 중에 이사해야 하면 어떻게 대항력을 지키나요?

계약기간이 끝났다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이 등기 뒤에는 전출해도 이미 얻은 권리를 잃지 않습니다. 다만 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다.

기간 중이라면 집주인의 협력을 받아 민법상 임대차등기를 하는 방법이 있고, 이 등기에도 같은 효력이 있습니다. 가족 일부가 계속 살며 주민등록을 남겨 두는 방법도 쓰입니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되기 때문입니다.

양도 후 전출 전 임차인 대응 순서

• 등기부 확인 - 새 집주인 이전등기 뒤로 근저당권·가압류가 생겼는지 봅니다. 새 권리가 없을수록 전출 위험이 작습니다.
• 새 집주인 능력 확인 - 다른 부동산이나 소득이 있는지 살펴봅니다. 보증금 반환 계획을 서면으로 받아 둡니다.
• 대항력 유지 방법 선택 - 기간이 끝났다면 임차권등기명령, 기간 중이면 임대차등기나 가족 주민등록 유지를 검토합니다.
• 전출 - 등기를 마치거나 가족 주민등록을 남긴 뒤 전출합니다. 전출일을 기록해 둡니다.
• 보증금 청구 - 기간이 끝나면 새 집주인에게 반환을 청구하고, 돌려주지 않으면 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전출 뒤 이미 근저당권이 설정되었거나 경매가 시작되었다면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전출하면 새 집주인의 보증금 의무가 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌어 새 집주인이 보증금 반환 의무를 지게 되었다면, 그 뒤 임차인이 주민등록을 옮겨도 이미 생긴 의무는 소멸하지 않습니다. 기간이 끝나면 새 집주인에게 청구합니다.
• 전출하면 어떤 위험이 있나요?
  전출 뒤에 집을 산 사람, 근저당권을 설정한 사람, 그 근저당권에 따른 경매의 낙찰자에게는 대항하지 못합니다. 확정일자에 따른 우선변제권도 잃어 경매에서 순위 배당을 받기 어렵습니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 그 뒤 전출해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 등기가 된 것을 확인하고 이사합니다.
• 계약기간 중에 이사해야 하면요?
  집주인의 협력을 받아 민법상 임대차등기를 하면 임차권등기명령과 같은 효력이 있습니다. 집주인이 협력하지 않으면 가족 일부가 계속 살며 주민등록을 남겨 두는 방법을 검토합니다. 어느 쪽이든 전출 전에 마쳐야 합니다.
• 가족 주민등록만 남겨도 되나요?
  대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다. 가족이 실제로 계속 살며 점유를 유지해야 하고, 주민등록만 남기고 아무도 살지 않으면 점유 요건이 문제될 수 있습니다.
• 보증금은 언제 청구하나요?
  계약기간이 끝나면 새 집주인에게 청구합니다. 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송과 새 집주인 재산에 대한 가압류를 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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