등기·명의신탁

매도인도 알고 한 계약명의신탁, 이행강제금까지 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 명의신탁 사실을 알았던 계약명의신탁이라면 명의신탁자에게 과징금은 부과되지만 이행강제금은 부과할 수 없습니다. 이 경우 명의신탁약정과 소유권 이전이 모두 무효라 명의신탁자가 자기 명의로 등기할 방법이 없기 때문이며, 대법원도 이행강제금 부과대상이 아니라고 보았습니다. 지금은 매도인이 계약 당시 실제 매수인을 알고 있었다는 자료부터 확보하십시오.

과징금을 받았다고 해서 1년 안에 반드시 자기 명의로 등기를 옮겨야 이행강제금을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 매도인이 알았던 계약명의신탁이라면 애초에 옮길 등기청구권이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 E씨 소유 토지를 사면서 지인 F씨와 명의신탁약정을 맺고 F씨를 매매계약의 매수인으로 내세워 F씨 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 매도인 E씨도 대금을 D씨가 보낸다는 사실을 알고 있었습니다. 2026년 시청에서 D씨에게 과징금을 부과하면서 1년 안에 실명등기를 하지 않으면 이행강제금이 부과된다고 안내하자, D씨는 이행강제금까지 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁이면 과징금은 부과되나요?

부과됩니다. 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하는 것은 금지되고, 이를 어긴 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 계약명의신탁도 명의수탁자 명의로 등기를 마친 것이므로 과징금 대상입니다.

과징금 산정의 기준이 되는 부동산 가액은 부과일 현재 기준시가이지만, 부과 전에 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 계산합니다. 형사처벌도 별도로 문제될 수 있어, 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상입니다.

매도인이 알았던 계약명의신탁은 왜 이행강제금 대상이 아닌가요?

명의신탁자가 자기 명의로 등기할 수단이 법적으로 없기 때문입니다. 매도인이 명의신탁약정을 알았다면 명의수탁자 명의 등기와 매매계약이 모두 무효여서 소유권은 매도인에게 그대로 남고, 명의신탁자는 매도인과 계약관계가 없어 이전등기를 청구할 수도 없습니다. 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결은 이런 명의신탁자에게 이행강제금을 부과하는 것은 제도 취지에 맞지 않는다고 보았습니다.

이행강제금은 과징금을 받은 명의신탁자가 실명등기를 하지 않으면 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20을 부과하는 제도입니다. 실명등기를 간접적으로 강제하려는 것이므로, 등기를 옮길 길이 없는 사람에게는 쓸 수 없습니다.

매도인이 몰랐다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효해 명의수탁자가 소유권을 취득합니다. 이 경우 명의신탁자는 법에서 정한 등기의무의 예외에 해당해 이행강제금 대상에서 빠지고, 명의수탁자에게 매수자금 반환을 구하는 문제로 넘어갑니다.

결국 매도인이 알았는지 몰랐는지가 과징금 외 제재의 범위와 부동산을 되찾을 방법을 모두 가릅니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 이 구조를 그대로 유지하고 있습니다.

계약명의신탁 이행강제금 대응 순서

• 매도인 인식 자료 확보 - 매도인과 주고받은 문자, 대금을 실제 매수인이 보낸 이체 내역을 모읍니다. 매도인이 알았다는 사실이 이행강제금 취소의 출발점입니다.
• 과징금 처분서 확인 - 부과일과 부동산 가액 산정 기준을 확인합니다. 이행강제금 1년 기간이 이날부터 계산됩니다.
• 의견제출 - 이행강제금 부과 사전통지를 받으면 악의 계약명의신탁이라는 의견과 자료를 냅니다. 처분 전에 막는 것이 가장 빠릅니다.
• 취소소송 - 이행강제금이 부과되면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 행정심판을 거칠 수도 있습니다.
• 부동산 정리 방안 검토 - 매도인 소유로 남은 부동산을 어떻게 정리할지 매도인·명의수탁자와 협의합니다. 매수자금 반환 문제가 함께 걸려 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의수탁자가 이미 제3자에게 부동산을 넘겼거나 매도인이 사망해 상속인이 생긴 경우라면 등기부와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 과징금·이행강제금 취소소송과 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁도 과징금이 나오나요?
  나옵니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항 제1호는 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과합니다. 계약명의신탁도 명의수탁자 명의로 등기를 마친 것이므로 대상입니다.
• 이행강제금은 얼마나 나오나요?
  과징금 부과일부터 1년이 지나도 실명등기를 하지 않으면 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20이 부과됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조 제2항이 정한 금액입니다. 다만 매도인이 알았던 계약명의신탁은 부과대상이 아닙니다.
• 매도인이 알았다는 것은 어떻게 증명하나요?
  계약 당시 자료로 증명합니다. 대금을 실제 매수인이 직접 보낸 이체 내역, 매도인과 실제 매수인이 주고받은 문자, 중개사의 확인서가 대표적입니다. 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결처럼 매도인이 명의신탁약정을 알았다는 사실이 인정되어야 이행강제금이 취소됩니다.
• 매도인이 모른 경우에는 어떻게 되나요?
  명의수탁자가 소유권을 유효하게 취득합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서에 따라 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동이 유효하고, 명의신탁자는 이행강제금 대상에서 빠지는 대신 명의수탁자에게 매수자금 반환을 구하는 문제로 넘어갑니다.
• 명의신탁하면 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제1항은 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 명의수탁자도 제7조 제2항에 따라 처벌 대상입니다. 과징금·이행강제금과 형사처벌은 별개로 진행됩니다.
• 이행강제금 처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정소송법 제20조 제1항이 정한 제소기간이고, 행정심판을 먼저 거친 경우에는 재결서 정본을 송달받은 날부터 계산합니다. 사전통지 단계에서 의견을 내면 처분 자체를 막을 수도 있습니다.

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