매매 계약
계약금 받기 전에 아파트 매매를 취소한다고 통보했는데 계약이 끝났나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아닙니다, 계약금을 받기 전이라도 매도인이 일방적으로 통보한 해제는 효력이 없고 매매계약은 그대로 유지됩니다. 대법원은 계약금 지급 약정만 한 단계에서는 해약금에 의한 해제권이 생기지 않는다고 보았습니다. 지금은 입금된 계약금을 돌려보내기 전에 계약을 끝낼 수 있는 방법부터 확인하십시오.
매수인이 계약금을 입금하고 이행을 독촉하고 있다면, 입금된 돈을 바로 돌려보내거나 쓰지 말고 입금일과 금액을 기록해 두십시오. 그 돈을 계약금으로 볼지에 따라 매도인이 계약을 끝낼 방법이 달라집니다.
계약서를 다시 쓰거나 매수인의 동의를 받아야만 계약이 성립하는 것은 아닙니다. 매매는 목적물과 대금에 관한 합의만으로 성립하므로, 계약금이 오가지 않았어도 이미 계약은 맺어진 상태입니다.
이런 상담이 많습니다
C씨는 2026년 3월 보유 아파트를 7억 5,000만원에 팔기로 하고 계약금 7,500만원은 다음 날 받기로 했습니다. 그날 밤 배우자와 상의한 끝에 팔지 않기로 하고 다음 날 아침 매수인에게 계약 파기를 문자와 내용증명으로 알렸습니다. 매수인은 그 뒤 C씨 계좌에 계약금 7,500만원을 입금하고 잔금 일정대로 이행하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약금을 받기 전이면 매도인이 마음대로 해제할 수 있나요?
할 수 없습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 계약금계약은 금전의 교부를 요건으로 하므로, 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 해약금에 의한 해제권이 생기지 않는다고 보았습니다. 계약금이 교부되지 않은 동안에는 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없고, 매도인이 그 전에 보낸 해제 통지는 효력이 없습니다.
원안은 계약금이 지급되기 전까지는 어느 쪽이든 자유롭게 파기할 수 있다고 설명했지만, 이는 대법원이 파기한 원심의 논리입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 판례에 따르면 계약금 수령 전의 일방적 파기 통지로 계약이 끝나지 않습니다.
매수인이 계약금을 입금했다면 매도인은 어떻게 해야 하나요?
입금된 돈을 계약금으로 본다면, 매도인은 매수인이 이행에 착수하기 전까지 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금 7,500만원이 교부된 것으로 보면 1억 5,000만원을 매수인에게 제공하면서 해제 의사를 밝히는 방식입니다. 받은 돈만 돌려주는 것으로는 해약금 해제가 되지 않습니다.
- 1
계약금 수령 전
일방 파기 통지는 효력 없음
- 2
계약금 교부
해약금 해제권 발생
- 3
배액 제공과 해제 통지
이행 착수 전까지만 가능
- 4
이행 착수 뒤
합의 해제 또는 이행
| 받은 계약금 | 7,500만원 |
|---|---|
| 배액상환 제공액 | 15,000만원 |
단순 예시 계산
매도인이 이미 파기 의사를 밝힌 뒤 매수인이 일방적으로 입금한 돈을 계약금 교부로 볼 수 있는지는 사실관계에 따라 다툼이 있습니다. 매수인이 중도금까지 보내 이행에 착수했다면 배액상환 해제도 막히므로, 입금 직후 대응 방향을 정해야 합니다.
매수인이 약속한 날 계약금을 내지 않았다면 어떻게 되나요?
그때는 매도인이 계약을 끝낼 수 있습니다. 위 판결은 교부자가 약정대로 계약금을 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 그 약정이 없었다면 주계약을 맺지 않았을 사정이 인정되면 주계약도 해제할 수 있다고 보았습니다.
이 경우에도 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나야 해제할 수 있는 것이 원칙입니다. 매수인의 지급 지체가 없는데 매도인이 마음을 바꾼 사안이라면 이 방법은 쓸 수 없습니다.
계약금 수령 전 매매 파기 대응 순서
- 계약 성립 확인 - 목적물과 매매대금에 합의했는지 계약서·문자로 확인합니다. 합의가 있었다면 계약금이 없어도 계약은 성립했습니다.
- 입금 내역 정리 - 매수인이 입금한 날짜와 금액을 은행 거래내역으로 남깁니다. 계약금 교부 여부를 판단하는 자료입니다.
- 이행 착수 여부 확인 - 매수인이 중도금을 보냈거나 대출 실행을 했는지 확인합니다. 이행에 착수했다면 배액상환 해제가 막힙니다.
- 배액상환 해제 검토 - 계약을 끝내려면 받은 계약금의 두 배를 현실로 제공하며 해제 의사를 표시합니다. 공탁이 필요한 경우도 있습니다.
- 이행 또는 협의 - 해제가 어렵다면 약정대로 이행하거나 매수인과 합의 해제를 협의합니다. 버티면 이전등기 소송과 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해제 조건이나 위약금 특약이 따로 있거나 매수인이 이미 중도금을 보냈다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 청구 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
「계약금을 안 받았으니 없던 일로 하면 된다」는 생각이 가장 흔한 오해입니다. 대법원은 계약금이 오가기 전이라도 매매계약 자체는 성립했고, 해약금에 의한 해제권도 아직 생기지 않았다고 봅니다. 파기 통지 문자 한 통으로 끝나는 경우는 없습니다.
분쟁은 입금 시점을 두고 벌어집니다. 매수인이 계약금을 언제 보냈는지, 매도인이 그 전에 어떤 방식으로 파기 의사를 밝혔는지, 매수인이 중도금이나 대출 실행으로 이행에 착수했는지가 모두 날짜로 비교됩니다. 은행 거래내역과 내용증명 도달일이 가장 확실한 기록입니다.
매도인이 끝까지 이행을 거부하면 매수인은 소유권이전등기 청구 소송을 내고, 처분금지가처분으로 제3자에게 파는 것을 막습니다. 배액상환 해제를 할 생각이라면 이행 착수 전에 배액을 현실로 제공한 기록이 있어야 소송에서 해제 항변이 받아들여집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 이전등기 분쟁을 수행해 왔으며, 계약금 교부 시점과 이행 착수 여부를 날짜별로 확정한 뒤 해제 가능성과 처분금지가처분 대응을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 형사 공판 변론
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·계약금 입금 내역·파기 통지 내용증명·매수인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 계약 성립 여부·해제 통지의 효력·배액상환 해제 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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