상가 임대차

지하 상가를 교회로 빌려 쓰는데 경매되면 보증금을 우선 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 교회처럼 영리 목적이 아닌 용도로 빌린 공간은 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않아 확정일자를 받아도 우선변제권이 생기지 않습니다. 이 법은 사업자등록 대상이면서 영리 목적의 영업용으로 쓰는 건물의 임대차에만 적용되고, 고유번호증은 사업자등록이 아닙니다. 지금은 배당요구 종기가 언제인지 확인하고, 그 전에 보증금 채권을 가압류하거나 집행권원을 갖출 수 있는지부터 검토하십시오.

교회 명의로 사업자등록을 새로 내서 확정일자를 받으려고 애쓸 필요는 없습니다. 영리 목적이 없는 이상 사업자등록을 해도 상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 되기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

K교회는 2016년 6월부터 서울의 한 건물 지하층을 빌려 예배당으로 써 왔고, 2024년 12월 보증금 1,000만원, 월세 50만원으로 2년 재계약을 하면서 목사 개인 명의로 계약서를 썼습니다. 교회는 세무서에서 고유번호증만 받았고 사업자등록은 없어, 재계약서에 확정일자를 받으려 했지만 세무서에서 거절당했습니다. 2026년 8월 건물이 경매에 넘어가 법원에서 배당요구 종기 안내를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

교회로 빌린 상가도 상가건물 임대차보호법 보호를 받나요?

받기 어렵습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 이 법이 적용되는 임대차를 사업자등록 대상 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 쓰는 임대차로 보고, 공부상 표시가 아니라 실제 현황과 용도로 판단한다고 했습니다. 예배와 종교 활동에 쓰는 공간은 영리 목적 영업용이 아니어서, 등기부에 다방으로 적혀 있어도 이 법의 적용 대상이 아닙니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」을 기준으로 씁니다.

그래서 이 법의 대항력, 확정일자에 따른 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권은 모두 인정되기 어렵습니다. 원안 답변은 우선변제 요건만 나열했지만, 교회 임차라는 사정 때문에 요건을 갖출 길 자체가 막혀 있다는 점이 결론을 정합니다.

우선변제권이 없으면 보증금은 어떻게 받나요?

일반채권자로서 배당요구를 해 다른 일반채권자와 비율대로 나눠 받는 방법이 있습니다. 배당요구는 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정 등기 뒤에 가압류한 채권자 등이 할 수 있으므로, 종기 전에 보증금반환채권으로 부동산 가압류를 하거나 지급명령·판결을 받아 두어야 합니다. 선순위 근저당권 등이 있으면 일반채권자 몫은 거의 남지 않을 수 있습니다.

임대차등기를 해 두었으면 달라지나요?

달라집니다. 부동산 임차인은 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 협력을 청구할 수 있고, 등기를 마치면 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 다만 이미 경매가 시작된 뒤에는 건물주의 협력을 받기 어렵고 선순위 권리에 앞설 수도 없어, 다음 계약부터 계약서에 임대차등기 협력 조항을 넣는 것이 현실적인 대책입니다.

교회 임차 보증금 경매 대응 순서

• 종기 확인 - 법원 안내문에서 배당요구 종기와 첫 매각기일을 확인합니다. 이 날짜가 모든 조치의 마감입니다.
• 등기부 확인 - 선순위 근저당권과 압류 금액을 봅니다. 일반채권자로 받을 몫이 남는지 가늠합니다.
• 가압류 신청 - 건물주 소유 부동산에 보증금반환채권으로 가압류를 신청합니다. 경매개시결정 뒤 가압류한 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다.
• 배당요구 신청 - 가압류 결정이나 집행권원을 첨부해 종기 전에 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 인도 시기 협의 - 매수인에게 대항할 수 없으므로 매각 뒤 인도 시기를 협의합니다. 인도명령에 대비해 이전 장소를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공간 일부에서 카페나 서점처럼 영리 영업을 함께 했거나 계약 명의가 목사 개인 사업자로 되어 있다면 실제 이용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 경매 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 고유번호증으로는 확정일자를 못 받나요?
  상가건물 확정일자는 사업자등록을 전제로 세무서장이 부여하므로 고유번호증만으로는 받기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 부가가치세법·소득세법·법인세법에 따른 사업자등록을 대항요건으로 정하는데, 고유번호는 비영리 단체의 식별 번호일 뿐 사업자등록이 아닙니다.
• 등기부에 다방으로 적혀 있으면 상가 아닌가요?
  등기부 표시로 정하지 않습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 이 법 적용 여부를 공부상 표시가 아닌 건물의 현황과 용도에 비추어 영리 목적 영업용으로 쓰는지로 실질 판단한다고 보았습니다. 실제로 예배당으로 쓰면 등기부 표시와 관계없이 적용이 어렵습니다.
• 소액임차인 최우선변제도 안 되나요?
  이 법이 적용되지 않으면 최우선변제도 인정되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항의 최우선변제는 이 법의 적용을 받는 임차인이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에 인정되는데, 교회 임차는 적용 대상이 아니어서 보증금 1,000만원이라도 이 보호를 받기 어렵습니다.
• 배당요구는 누가 할 수 있나요?
  집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 뒤에 가압류한 채권자, 법률상 우선변제청구권이 있는 채권자가 할 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항이 이렇게 정하므로, 교회는 종기 전에 가압류를 하거나 지급명령·판결을 받아 두어야 배당요구를 할 수 있습니다.
• 목사 개인 명의 계약이면 문제가 되나요?
  보증금반환채권의 주인이 누구인지 먼저 정리해야 합니다. 계약서 명의가 목사 개인이고 보증금을 교회 계좌에서 냈다면, 가압류나 배당요구를 누구 이름으로 할지 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서 명의자로 신청하되 교회 내부 결의와 이체 내역을 함께 갖춰 두십시오.
• 매각되면 바로 나가야 하나요?
  매수인에게 대항할 수 없으므로 매각대금이 납부되면 인도해야 합니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 인도명령을 신청할 수 있어, 예배 공간을 옮길 준비를 미리 해 두어야 합니다. 이사 시기는 매수인과 협의로 조정하는 경우가 많습니다.

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