공사·하자

신축 건물 균열로 하자 배상을 청구하는데 건축주 잘못도 따져 깎이나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이지만 하자가 생기거나 커지는 데 건축주 잘못이 보태졌다면 법원은 배상액을 정할 때 그 잘못을 참작합니다. 대법원은 과실상계 조항이 그대로 준용되지는 않아도 공평의 원칙상 도급인의 잘못을 참작해야 하고, 수급인이 주장하지 않아도 직권으로 판단한다고 보았습니다. 지금은 균열을 처음 발견한 날과 수급인에게 보수를 요청한 날을 기록으로 정리해 두십시오.

수급인이 과실상계를 주장하지 않았다고 해서 건축주 잘못이 전혀 고려되지 않는 것은 아닙니다. 반대로 건축주가 먼저 자기 잘못을 인정할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 시공업체와 3층 건물 신축 공사계약을 맺었고, 1층 공사가 끝날 무렵 3층과 옥탑까지 올리는 추가 공사를 요구해 계약을 늘렸습니다. 2024년 건물을 넘겨받고 1년이 안 되어 1층 벽과 2·3층, 옥상에 균열이 생겼고, 업체는 겉만 메우는 보수를 해 균열이 계속 커지고 있습니다. A씨가 손해배상을 청구하자 업체는 A씨가 기초 확인 없이 증축을 요구했고, 균열을 보고도 바로 알리지 않았으며, 옥상에 철제 광고탑을 세워 피해를 키웠다며 배상액을 깎아야 한다고 맞섭니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수급인의 하자담보책임은 어떤 책임인가요?

수급인의 과실을 묻지 않는 무과실책임입니다. 완성된 건물에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 수급인이 형식적인 보수만 해서 균열이 커지고 있다면 보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제667조 제2항은 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구가 제한됩니다.

건축주의 잘못도 배상액에 반영되나요?

반영됩니다. 대법원 1999. 7. 13. 선고 99다12888 판결은 하자담보책임이 법이 특별히 인정한 무과실책임이어서 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만, 담보책임도 공평의 원칙에 입각한 것이므로 하자 발생과 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작해 손해배상 범위를 정해야 한다고 보았습니다.

같은 판결은 도급인이 하자를 발견하지 못해 손해를 키운 잘못이 있으면 수급인이 과실상계 항변을 하지 않았더라도 소송 자료에 나타난 이상 법원이 직권으로 심리·판단해야 한다고 보았습니다. 사례처럼 공사 도중 층수를 늘리라고 요구했거나, 균열을 보고도 바로 알리지 않았거나, 옥상에 무거운 구조물을 올린 사정은 모두 참작 대상이 될 수 있습니다.

어떤 사정이 얼마나 참작되나요?

사정마다 하자와의 관련 정도에 따라 다릅니다. 기초 공사를 확인하지 않은 채 증축을 요구한 것은 하자 발생 자체에 관련되고, 발견 후 보수 요청을 늦춘 것과 옥상 구조물 설치는 하자 확대에 관련됩니다. 법원은 각 사정이 손해에 얼마나 기여했는지 감정 결과를 보고 비율을 정하므로, 건축주는 증축 요구가 수급인의 설계 검토를 거쳤는지, 보수 요청을 언제 했는지를 자료로 보여 주어야 합니다.

건물 균열 하자 배상 대응 순서

• 인도일과 발견일 정리 - 건물 인도일, 균열 발견일, 보수 요청일을 확인합니다. 담보책임 기간과 확대 책임의 판단 기준입니다.
• 보수 요청 기록 확보 - 수급인에게 보낸 문자·내용증명과 수급인의 보수 내역을 모읍니다. 형식적 보수였다는 점의 증거가 됩니다.
• 하자 감정 - 균열 원인이 시공 하자인지, 증축이나 옥상 구조물 때문인지 감정으로 가립니다. 참작 비율의 기준이 됩니다.
• 증축 경위 정리 - 추가 공사 계약서와 설계 변경 검토 자료를 확인합니다. 증축 요구의 책임 범위를 다툽니다.
• 손해배상 소송 - 보수비 상당 손해배상을 청구하고 참작 사정을 다툽니다. 공사대금 잔액이 있으면 상계도 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약에 하자담보책임을 줄이는 특약이 있거나 증축 설계를 건축주가 직접 제공한 경우라면 계약서와 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 하자 손해배상과 공사대금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수급인 하자담보책임에도 과실상계가 되나요?
  그대로 준용되지는 않지만 참작됩니다. 대법원 1999. 7. 13. 선고 99다12888 판결은 하자담보책임이 무과실책임이어서 민법 제396조가 준용되지는 않아도, 공평의 원칙상 하자 발생과 확대에 가공한 도급인의 잘못을 참작해 배상 범위를 정해야 한다고 보았습니다.
• 수급인이 주장하지 않아도 참작되나요?
  참작됩니다. 같은 판결은 도급인이 하자를 발견하지 못해 손해를 키운 과실이 인정되면, 배상의무자가 과실상계 항변을 하지 않더라도 소송에 나타난 자료로 과실이 인정되는 이상 법원이 직권으로 심리·판단해야 한다고 보았습니다.
• 형식적 보수만 했다면 무엇을 청구하나요?
  보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 제대로 된 보수 공사비를 감정으로 산정해 청구하는 방식이 일반적입니다.
• 건물 하자 책임은 언제까지 물을 수 있나요?
  인도 후 5년, 석조·콘크리트·금속 등으로 지은 건물은 10년입니다. 민법 제671조 제1항은 토지·건물 등의 수급인이 목적물이나 지반공사의 하자에 대해 이 기간 동안 담보책임을 진다고 정합니다. 하자로 멸실·훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.
• 공사 중 증축을 요구한 것도 불리한가요?
  하자 발생에 관련되면 참작될 수 있습니다. 기초의 견고성을 확인하지 않은 채 층수를 늘리라고 요구했다면 하자 발생에 가공한 사정이 될 수 있습니다. 다만 수급인이 증축 설계를 검토하고 받아들였다면 수급인도 전문가로서 책임을 지므로 참작 비율은 줄어들 수 있습니다.
• 하자가 사소한데 보수비가 많이 들면요?
  보수 청구가 제한될 수 있습니다. 민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용이 들면 보수를 청구할 수 없다고 정합니다. 이때는 하자로 줄어든 가치 상당을 손해배상으로 청구하는 방향을 검토합니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 인테리어 공사가 엉망인데 잔금을 안 주고 보수를 요구할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성