공사·하자

하자 난 부분 기성금은 이미 줬는데 나머지 공사대금으로 하자보수를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 하자가 생긴 부분의 기성금을 이미 지급했더라도 아직 주지 않은 나머지 공사대금 전체를 가지고 하자보수와 동시이행을 주장할 수 있습니다. 민법 제667조 제3항은 하자보수에 갈음한 손해배상에 동시이행 규정을 준용하고, 대법원은 동시이행 대상이 하자 부분 기성금에 한정되지 않는다고 봅니다. 지금은 하자의 위치와 보수 비용 견적, 남은 공사대금 액수부터 정리해 두십시오.

하자 난 부분의 대금을 이미 줬다고 해서 그 하자를 이유로 한 항변을 포기한 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 9월 시공사와 공사대금 6억원에 다가구주택 신축 도급계약을 맺고, 공정률에 따라 기성금을 나누어 주기로 했습니다. 2025년 5월 골조와 지하층 공사가 끝난 뒤 지하층 벽체에서 누수가 발견되었는데, 그 부분 기성금 1억 2,000만원은 이미 지급한 상태였습니다. 시공사는 남은 공정의 기성금 2억원을 먼저 달라고 요구하고 있고, 누수 보수 비용 견적은 3,000만원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 도중 생긴 하자도 보수를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 완성된 목적물뿐 아니라 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있어도 도급인은 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있습니다. 완성 전의 성취된 부분은 공사 전체가 끝나지 않았어도 하자가 생긴 부분의 작업이 완료된 상태를 말합니다.

도급인은 하자보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구가 제한되고 손해배상으로 해결합니다.

이미 지급한 하자 부분 기성금과 상관없이 나머지 대금을 붙잡을 수 있나요?

붙잡을 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결은 기성고에 따라 공사대금을 나누어 주기로 약정한 경우에도 특별한 사정이 없으면 하자보수의무와 동시이행관계에 있는 공사대금은 하자가 생긴 부분의 기성공사대금에 한정되지 않는다고 보았습니다. 그렇지 않으면 하자를 모른 채 대금을 먼저 준 도급인이 불리해져 공평에 반하기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 하자보수에 갈음한 손해배상에 동시이행 규정을 준용하고 있어 이 판단은 그대로 적용됩니다.

남은 대금 전부를 끝까지 안 줘도 되나요?

그렇지는 않습니다. 같은 판결은 미지급 공사대금에 비해 하자보수비가 매우 적고, 하자보수가 끝나도 공사대금이 지급될지 불확실한 경우에는 동시이행을 주장할 수 있는 범위를 하자와 손해에 상응하는 금액으로 한정하는 것이 공평과 신의칙에 맞는다고 보았습니다. 동시이행항변이 주로 자기 채무를 피하려는 수단이면 권리남용으로 배척됩니다.

그래서 실무에서는 하자보수비 견적액이나 감정액 정도를 남기고 나머지 대금은 지급하는 방식으로 다툼을 줄입니다. 하자 규모가 커서 남은 대금 전체와 비슷하다면 전액을 붙잡는 것도 가능합니다.

공사 하자 동시이행 대응 순서

• 하자 특정 - 하자 부위, 종류, 발견 날짜를 사진과 함께 정리합니다. 성취된 부분의 하자인지 확인하는 자료입니다.
• 보수 요청 - 상당한 기간을 정해 서면으로 하자보수를 요청합니다. 보수 청구의 시작점이 됩니다.
• 보수비 산정 - 다른 업체 견적이나 감정으로 보수 비용을 산정합니다. 동시이행 금액의 기준이 됩니다.
• 지급 보류 범위 결정 - 보수비에 상응하는 금액을 남기고 나머지 지급 여부를 정합니다. 권리남용 다툼을 줄입니다.
• 소송 대응 - 시공사가 공사대금 소송을 내면 하자보수와 동시이행을 항변하고 손해배상을 반소로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약서에 하자보수보증금이나 하자 담보 기간을 따로 정했거나 하자가 설계 변경에서 비롯된 경우에는 계약서와 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 하자보수를 둘러싼 도급 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사가 끝나기 전에도 하자보수를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 민법 제667조 제1항은 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에도 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있다고 정합니다. 공사 전체가 끝나지 않았어도 하자가 생긴 부분의 작업이 완료되었다면 그 부분에 대해 보수를 청구합니다.
• 하자 부분 기성금을 이미 줬으면 항변을 못 하나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결은 기성고에 따라 분할 지급하기로 한 경우에도 특별한 사정이 없으면 동시이행 대상 공사대금이 하자 부분 기성금에 한정되지 않는다고 보았습니다. 남은 공사대금으로 하자보수와 동시이행을 주장할 수 있습니다.
• 보수비보다 훨씬 많이 붙잡아도 되나요?
  너무 많이 붙잡으면 권리남용이 될 수 있습니다. 같은 판결은 미지급 공사대금에 비해 보수비가 매우 적고 보수 후 대금 지급이 불확실한 경우 동시이행 범위를 하자와 손해에 상응하는 금액으로 한정했습니다. 보수비 견적 정도를 남기고 나머지를 지급하는 방식이 안전합니다.
• 하자가 사소한데 보수비가 크면요?
  보수 청구가 제한될 수 있습니다. 민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 않은데 그 보수에 과다한 비용이 드는 경우 보수를 청구하지 못하게 합니다. 이때는 하자로 줄어든 가치 등을 손해배상으로 청구하는 방식으로 해결합니다.
• 보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 시공사를 믿기 어렵다면 다른 업체에 보수를 맡기고 그 비용을 손해배상으로 청구하는 방법을 씁니다.
• 건물 하자의 담보책임 기간은 얼마인가요?
  인도 후 5년이 원칙이고, 석조·금속 등 재료로 지은 건물은 10년입니다. 민법 제671조 제1항이 이렇게 정합니다. 하자로 건물이 멸실·훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 하므로, 하자를 발견하면 바로 서면으로 알려 두는 편이 좋습니다.

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