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앞 건물이 높게 새로 지어져 한강이 안 보이는데 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 앞 건물이 높게 신축되어 한강 조망이 막혀도 법규를 지킨 건축이라면 조망권 침해로 배상받기 힘듭니다. 대법원은 보통 지역에서 남의 낮은 건물 덕분에 누리던 조망은 주변 변화에 따라 달라지는 이익이라고 보았습니다. 지금은 신축 건물의 높이·이격거리가 법규에 맞는지와 일조 침해가 있는지를 확인하십시오.

전망 좋은 집이라는 이유로 샀다고 해서 그 전망까지 법이 보장하는 것은 아닙니다. 조망은 주변 상황이 바뀌면 함께 달라지는 이익으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2022년 한강에서 조금 떨어진 곳의 10층 아파트 8층을 샀습니다. 앞쪽에는 5층 건물만 있어 거실에서 한강이 보였는데, 2025년 앞 건물 소유자가 이를 헐고 G씨 아파트보다 높은 15층 건물을 짓기 시작해 한강이 전혀 보이지 않게 되었습니다. G씨는 신축 건물주에게 조망권 침해로 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

앞 건물이 높게 새로 지어져 한강 조망이 막히면 배상받나요?

원칙적으로 배상받기 어렵습니다. 조망 대상과 내 건물 사이에 남의 땅이 있고 그 땅에 건물이 없거나 낮은 건물만 있어서 조망이 가능했던 경우, 그 땅 주인은 자기 땅에 건물을 자유롭게 지을 수 있습니다. 신축이 용도지역에 맞고 높이·이격거리 규정을 지켰으며 조망을 해치려는 해의에 의한 권리남용이 아니라면 막을 수 없습니다.

대법원은 5층 아파트 뒤에 그보다 높은 10층 건물을 세워 한강 조망을 확보한 경우처럼, 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖추어 누리게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다고 보았습니다. 조망의 이익은 주변의 객관적 상황 변화에 따라 저절로 변용·제약될 수밖에 없다는 이유입니다.

조망 침해가 예외적으로 인정되는 경우는 언제인가요?

특정 장소가 원래부터 외부를 조망하는 데 특별한 가치가 있고, 그 조망을 중요한 목적으로 건물을 지은 경우에만 조망이익이 법적 보호 대상이 됩니다. 바닷가 절벽 위 호텔이나 경관을 내세운 식당처럼 조망이 영업 이익과 직접 연결된 경우가 여기에 가깝습니다.

보호 대상이 되더라도 침해가 사회통념상 참을 수 있는 한도, 즉 수인한도를 넘어야 위법합니다. 법원은 지역성, 피해 건물의 위치·구조, 조망이 영업과 결부되었는지, 가해 건물의 건축 경위와 조망 방해를 피할 가능성, 해의가 있었는지를 모두 따집니다. 해의로 한 건축이라면 민법상 권리남용이 될 수 있습니다.

조망 대신 일조 침해로 다툴 수는 없나요?

일조 침해는 조망보다 보호 범위가 넓어 별도로 따져 볼 만합니다. 법원은 원칙적으로 동짓날 오전 8시부터 오후 4시 사이 합계 4시간 이상, 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속 2시간 이상의 일조를 확보하는지를 수인한도의 기준으로 봅니다. 다만 이미 다른 건물로 일조를 방해받고 있었다면 새 건물이 더한 부분을 따로 따집니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「건축법」은 전용주거지역과 일반주거지역 건축물에 정북방향 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따른 높이 제한을 둡니다. 신축 건물이 이 기준을 어겼다면 일조 침해의 위법성을 판단하는 자료가 됩니다.

앞 건물 신축 조망 침해 대응 순서

• 법규 확인 - 신축 건물의 건축허가 내용, 용도지역, 높이와 이격거리를 확인합니다. 법규 위반이 있으면 다툴 여지가 생깁니다.
• 조망 가치 정리 - 내 건물이 조망을 주된 목적으로 지어졌는지, 분양 당시 조망을 내세웠는지 자료를 모읍니다. 보호 대상인지 가르는 기준입니다.
• 일조 측정 - 전문 기관에 신축 전후 동짓날 일조시간 분석을 맡깁니다. 조망보다 인정 가능성이 높은 청구입니다.
• 협의 - 건축주와 설계 변경이나 보상을 협의합니다. 공사 전에 해야 선택지가 많습니다.
• 소송 검토 - 공사 중이면 공사금지 가처분, 완공 후면 손해배상을 검토합니다. 일조와 조망은 각각 따로 수인한도를 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 조망을 목적으로 지어졌는지나 신축 건물의 법규 위반 여부에 따라 결론이 달라지므로 건축 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조·조망 침해로 인한 공사금지 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 광고에 한강 조망이 있었는데도요?
  광고만으로 조망권이 생기지는 않습니다. 대법원 2004다54282 판결은 조망이익이 특정 장소의 특별한 가치와 이를 목적으로 한 건축에서 나온 경우에만 보호된다고 보았습니다. 분양 광고와 달라진 점은 신축 건물주가 아니라 분양 회사를 상대로 따로 다툴 문제입니다.
• 신축 건물주가 일부러 높게 지었다면요?
  해의가 증명되면 권리남용이 될 수 있습니다. 민법 제2조 제2항은 권리의 남용을 금지하므로, 조망을 해치려는 목적만으로 건물을 높인 사정이 드러나면 신축을 다툴 여지가 있습니다. 다만 수익을 위한 고층 신축은 통상 해의로 보지 않습니다.
• 일조 침해는 어떻게 판단하나요?
  동짓날 일조시간이 기준입니다. 대법원 2004다54282 판결은 동짓날 오전 8시부터 오후 4시 사이 합계 4시간, 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속 2시간의 일조 확보 여부를 중요한 기준으로 보면서, 기존 건물로 인한 일조방해 정도도 함께 고려하도록 했습니다.
• 건축법 높이 제한을 어기면 바로 배상되나요?
  위법성 판단 자료가 될 뿐입니다. 건축법 제61조 제1항은 주거지역 건축물의 정북방향 높이 제한을 정하지만, 이를 어겼다고 곧바로 배상이 인정되지는 않고 수인한도를 넘었는지를 함께 봅니다. 반대로 법규를 지켰어도 수인한도를 넘으면 위법할 수 있습니다.
• 공사를 멈추게 할 수 있나요?
  수인한도를 넘는 침해가 예상되면 공사금지 가처분을 검토합니다. 민법 제750조에 따른 위법한 침해가 인정될 정도여야 하고, 조망만으로는 받아들여지기 어려워 일조 침해 분석을 함께 제출하는 경우가 많습니다. 공사가 진행될수록 가처분 필요성 판단이 달라집니다.
• 조망과 일조를 합쳐서 판단하나요?
  원칙적으로 따로 판단합니다. 대법원 2004다54282 판결은 일조, 사생활, 조망 등 생활이익별로 수인한도 초과 여부를 판단한 뒤 초과한 이익만으로 손해액을 산정해야 하고, 수인한도를 넘지 않은 침해를 다른 침해의 판단 근거로 삼을 수 없다고 보았습니다.

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