공유·경계

대학 연구동 옆에 24층 아파트가 들어서면 공사를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 교육·연구 환경 침해가 사회통념상 참아야 할 정도를 넘으면 소유권에 기해 옆 부지 고층 아파트 공사 금지를 구할 수 있습니다. 대법원은 매연·소음 목록에 없는 교육환경·관측 기능 침해도 수인한도를 넘으면 방해예방청구가 된다고 보았습니다. 지금은 공사 전 이용 현황과 착공일을 기록해 두십시오.

건축허가가 이미 났다는 이유만으로 공사를 다툴 방법이 없다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

지방의 한 대학은 2024년 캠퍼스 끝자락에 5층 연구동을 완공하고 옥상에 기상관측장비를 설치했습니다. 2025년 바로 옆 부지에 24층 아파트 건축허가가 나 공사가 시작되자, 대학은 완공되면 관측장비가 쓸모없어지고 소음과 조망 침해로 연구가 어렵다며 공사를 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옆 부지 고층 건물 공사로 교육환경이 침해되면 공사를 막을 수 있나요?

방해가 사회통념상 참아야 할 정도를 넘으면 소유권에 기해 공사 금지를 구할 수 있습니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다23378 판결은 24층 아파트가 완공되면 대학 첨단과학관의 교육·연구 활동과 옥상 기상관측장비 기능에 큰 지장이 생기는 사안에서, 방해가 수인한도를 넘으면 소유권에 기해 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있다고 보았습니다.

소유자는 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 사람에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 이 규정은 공사가 끝나기 전에 미리 막는 근거가 됩니다.

매연·소음이 아니어도 방해예방청구가 되나요?

됩니다. 민법은 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이와 유사한 것으로 이웃 토지 사용을 방해하지 않도록 조처할 의무를 정하고 있습니다. 95다23378 판결은 교육환경·조망·관측 기능 침해처럼 이 목록에 딱 맞지 않는 방해도, 수인한도를 넘는다면 소유권에 기해 제거나 예방을 청구할 수 있다고 보았습니다.

다만 헌법의 환경권 규정만으로는 개인에게 구체적인 사법상 권리가 생기지 않는다는 것이 같은 판결의 판단입니다. 그래서 청구는 환경권이 아니라 토지·건물 소유권에 기한 방해예방청구로 구성합니다.

참아야 할 정도를 넘는지는 무엇으로 판단하나요?

피해의 성질과 정도, 피해이익의 공공성, 가해행위의 태양과 공공성, 방지조치 가능성, 공법적 규제와 인허가 관계, 지역성, 토지이용의 선후 관계를 모두 종합해 판단합니다. 사례처럼 대학 연구시설이 먼저 들어서 있었고 관측장비처럼 대체하기 어려운 시설이 있으면 피해 쪽에 유리한 사정이 됩니다.

이웃 거주자는 방해가 그 토지의 통상 용도에 적당한 것이면 참아야 합니다. 법원이 공사 전체를 막기보다 일정 층수를 넘는 부분만 금지하는 식으로 조정하는 이유가 여기에 있습니다. 95다23378 판결에서도 원심은 18층을 넘는 부분의 공사만 임시로 금지했고, 대법원은 이를 받아들였습니다.

고층 건물 공사 방해예방 대응 순서

• 피해 현황 기록 - 현재 건물의 이용 현황, 일조·조망, 관측장비 기능을 공사 전 상태로 측정해 둡니다. 공사 전후 비교 자료가 됩니다.
• 건축허가 내용 확인 - 허가 층수, 이격거리, 착공일을 확인합니다. 인허가 관계와 공법적 규제 위반 여부가 판단 요소입니다.
• 전문 감정 준비 - 일조·소음·관측 기능 저하를 수치로 보여 줄 감정 자료를 준비합니다. 수인한도 판단의 핵심 증거입니다.
• 공사중지가처분 신청 - 공사가 끝나기 전에 일정 층수 초과 부분의 공사 금지를 구하는 가처분을 신청합니다. 완공 뒤에는 철거보다 손해배상으로 흐르기 쉽습니다.
• 본안 소송과 협의 - 가처분 뒤 본안 소송으로 금지 범위를 확정하거나, 설계 변경·방지시설 설치를 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침해 내용이 일조만 문제 되거나 상대방 부지가 이미 고밀도 개발 지역이면 지역성과 공법 기준을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사중지가처분과 건축 관련 방해예방·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가가 난 공사도 막을 수 있나요?
  막을 수 있습니다. 건축허가는 공법상 요건 충족을 뜻할 뿐이고, 이웃 소유권 침해가 수인한도를 넘으면 민법 제214조의 방해예방청구가 가능합니다. 다만 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다23378 판결처럼 공법적 규제와 인허가 관계도 수인한도 판단 요소 가운데 하나로 고려됩니다.
• 조망이나 교육환경 침해도 청구 대상인가요?
  수인한도를 넘으면 대상이 됩니다. 민법 제217조 제1항은 매연·열기체·액체·음향·진동 기타 이와 유사한 것을 정하지만, 95다23378 판결은 교육환경·조망·관측 기능 침해도 이 목록에 해당하는지를 떠나 소유권에 기한 방해 제거나 예방을 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 환경권만으로 공사 금지를 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 95다23378 판결은 헌법 제35조의 환경권 규정이 개개의 국민에게 직접 구체적인 사법상 권리를 준 것으로 보기 어렵다고 했습니다. 명문의 법률 규정이나 권리의 주체·내용이 구체적으로 정해져야 하므로, 실무에서는 토지·건물 소유권에 기한 방해예방청구로 구성합니다.
• 수인한도는 어떤 기준으로 판단하나요?
  피해의 성질과 정도, 피해이익의 공공성, 가해행위의 태양과 공공성, 방지조치 가능성, 공법적 규제와 인허가, 지역성, 토지이용의 선후 관계를 모두 종합합니다. 95다23378 판결이 제시한 기준입니다. 먼저 들어선 시설이 대체하기 어려운 기능을 가지면 피해 쪽에 유리합니다.
• 공사 전체가 아니라 일부만 막을 수도 있나요?
  있습니다. 95다23378 판결의 원심은 공사 금지 범위를 최소화하면서 침해를 줄이는 조화점으로 18층을 넘는 부분의 공사만 임시로 금지했고, 대법원은 이를 받아들였습니다. 민법 제217조 제2항은 통상 용도에 적당한 방해는 참아야 한다고 정하므로 금지 범위를 좁혀 신청하는 것이 일반적입니다.
• 공사가 다 끝나면 어떻게 되나요?
  완공 뒤에는 방해제거로 철거를 구할 수 있지만 인정되기 어렵고, 일조·조망 침해에 대한 손해배상 청구로 흐르는 경우가 많습니다. 그래서 공사 중 민사집행법 제300조 제2항의 임시 지위를 정하는 가처분으로 먼저 공사를 멈추게 하는 방법을 검토합니다.

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