상가 임대차

헬스장 점포 20칸을 계약서 4장으로 나눴으면 우선변제는 합산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 같은 건물주의 점포 여러 칸을 하나의 헬스장으로 써 왔다면 계약서가 4장이어도 보증금을 합산해 우선변제 대상인지 판단합니다. 대법원 2013다27152 판결은 같은 날 같은 양식으로 쓴 계약서와 칸막이 없는 사업장을 하나의 임대차로 본 근거로 삼았습니다. 지금은 계약서 4장의 작성일·양식·면적을 한 표에 정리해 두십시오.

계약서 네 장을 하나로 합쳐 다시 쓰거나 공증을 받아 둘 필요는 없습니다. 법원은 계약서 장수보다 실제 사용 모습을 보고 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 9월 인천의 상가건물 지하 1층 구분점포 20칸을 같은 건물주에게서 빌려 칸막이 없이 헬스장을 열었습니다. 계약서는 면적별로 네 장을 같은 날 같은 양식으로 썼고 보증금은 계약마다 500만원에서 1,000만원이었습니다. 2026년 7월 경매가 시작되자 계약마다 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서가 여러 장이면 보증금을 나눠서 판단하나요?

아닙니다. 같은 임대인에게서 여러 구분점포를 빌려 하나의 사업장으로 쓰며 한 가지 영업을 한다면, 계약서가 네 장이어도 하나의 임대차로 보고 네 계약의 환산보증금을 합산해 우선변제 대상인지 판단합니다. 대법원은 헬스장을 운영한 임차인 사건에서 이 기준을 세웠습니다.

합산 결과 지역 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」은 서울특별시의 최우선변제 대상을 환산보증금 합계 6천500만원 이하로 정합니다.

법원은 무엇을 보고 하나의 임대차로 판단하나요?

대법원은 벽체 등으로 나뉘지 않은 하나의 사업장인지, 계약서를 같은 날 같은 양식으로 썼는지, 보증금과 차임 외의 계약 내용이 같은지, 칸별 금액 차이가 면적에 비례한 것인지를 함께 봤습니다. 이 사정이 갖춰지면 칸별 계약서는 금액을 나눠 적은 것일 뿐 하나의 계약으로 봅니다.

반대로 계약 시기가 서로 몇 년씩 떨어져 있고, 칸마다 업종이나 출입구가 다르며, 계약 조건이 칸별로 따로 협상됐다면 별개의 임대차로 볼 여지가 생깁니다. 임대인이 서로 다른 칸끼리는 합산하지 않습니다.

배당표에서 최우선변제가 인정되거나 빠지면 어떻게 다투나요?

배당기일에 이의를 하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 근저당권자는 임차인의 최우선변제가 합산 기준에 어긋난다며 다투고, 임차인은 칸별 계약이 별개라는 사정을 증명해 반박합니다.

최우선변제가 빠져도 사업자등록과 건물 인도를 마치고 계약서마다 확정일자를 받았다면 확정일자 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 합산 환산보증금이 법 적용 기준(서울특별시 9억원)을 넘지 않아야 하므로 이 금액도 함께 계산해 둡니다.

여러 계약서 우선변제 다툼 대응 순서

• 계약서 비교표 작성 - 네 장의 작성일·양식·면적·보증금·차임을 한 표에 적습니다. 합산 여부를 예측하는 기초 자료입니다.
• 현장 자료 확보 - 벽체 유무, 출입구, 간판, 내부 사진을 모읍니다. 하나의 사업장인지 판단할 때 씁니다.
• 환산보증금 계산 - 계약별 금액과 합계를 모두 냅니다. 최우선변제 기준과 법 적용 기준에 각각 비교합니다.
• 배당요구 서류 제출 - 배당요구 종기까지 계약서 전부와 확정일자 자료를 냅니다. 순위 주장의 근거가 됩니다.
• 배당이의 대응 - 배당표를 받으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다. 합산 여부가 소송의 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 중간에 임대인이 바뀐 칸이 있거나 일부 칸만 전대한 경우에는 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 경매의 배당이의·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서마다 보증금이 다르면 별개 계약인가요?
  금액이 다르다는 것만으로 별개 계약이 되지는 않습니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결은 칸별 보증금과 차임의 차이가 계약서상 면적에 비례해 정해진 것이라면 하나의 임대차로 볼 사정이 된다고 보았습니다. 면적이 같은 칸끼리 금액이 같은지도 함께 봅니다.
• 최우선변제 대상인지 판단하는 시점은 언제인가요?
  최우선변제는 경매신청의 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마친 임차인에게 인정됩니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 후문이 이를 정합니다. 합산한 환산보증금은 시행령 제6조의 지역 기준과 비교하고, 근저당 설정일에 따라 종전 기준이 문제 될 수 있어 등기부도 봐야 합니다.
• 근저당권자가 합산을 주장하면 누가 증명하나요?
  배당이의 소송에서 각자 자기에게 유리한 사실을 증명합니다. 근저당권자는 하나의 사업장·같은 날 작성·같은 양식 같은 합산 사정을, 임차인은 칸별 업종·출입구·계약 시기가 다르다는 사정을 자료로 내야 합니다. 현장 사진과 계약서 원본이 핵심 증거가 됩니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의를 한 뒤 배당기일부터 1주 안에 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 배당기일 전에 소장 초안을 준비해 두는 편이 안전합니다.
• 최우선변제에서 빠지면 보증금은 전부 날아가나요?
  그렇지 않습니다. 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았다면 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항에 따라 확정일자 순위로 배당받습니다. 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권보다는 뒤지지만 그 뒤의 권리자보다는 앞섭니다. 계약서마다 받은 확정일자 날짜를 확인해 두십시오.
• 헬스장처럼 한 칸만 떼어 쓰기 어려운 영업은 어떻게 보나요?
  칸을 나눠서는 영업이 불가능한 구조라면 하나의 사업장으로 볼 사정이 강해집니다. 대법원 2013다27152 사건도 지하 1층 32칸을 벽체 구분 없이 헬스장으로 쓴 사례였고, 법원은 이를 합산의 근거로 삼았습니다. 운동기구 배치도나 내부 사진이 판단 자료가 됩니다.

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