매매 계약

허가구역 토지를 허가 없이 샀는데 전 매도인에게 허가 협력을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 허가구역 토지를 허가 없이 순차로 샀다면 최종 매수인은 중간 매수인을 대위해 최초 매도인에게 토지거래허가 신청절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 대법원은 허가 전 매매라도 당사자에게 협력의무가 있고 그 협력청구권은 대위로 보전할 수 있다고 보았습니다. 지금은 그 토지가 현재도 토지거래허가구역인지부터 확인하십시오.

허가 없이 계약했으니 계약금을 포기하고 끝내야 한다고 생각하실 필요는 없습니다. 허가 전 계약도 당사자 사이에는 허가를 받도록 협력할 의무가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 5월 토지거래허가구역 안 밭을 B씨에게서 2억 5천만원에 샀는데 허가를 받지 않았습니다. B씨도 2024년 10월 그 밭을 A씨에게서 허가 없이 샀고, 등기는 아직 A씨 명의입니다. A씨가 허가 신청에 응하지 않자 C씨는 B씨를 대위해 A씨에게 허가 협력을 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 매도인에게 토지거래허가 협력을 대위 청구할 수 있나요?

네. 채권자대위권으로 보전되는 채권은 발생원인이 어떠하든 보전의 필요성이 인정되고 이행기가 도래한 것이면 되고, 토지거래허가구역 안 토지를 허가 없이 산 매수인도 매도인에게 허가신청절차 협력을 청구할 권리가 있습니다. 판례는 이 협력청구권을 보전하려고 매도인을 대위해 제3자를 상대로 청구할 수 있다고 보았습니다.

그래서 A→B→C 순서로 허가 없이 거래가 이어졌다면, 최종 매수인 C는 중간 매수인 B가 최초 매도인 A에게 가진 허가신청 협력청구권을 대위해 A에게 A·B 사이 매매의 허가신청에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 채권자는 자기 채권을 보전하려고 채무자의 권리를 행사할 수 있기 때문입니다.

허가 없이 맺은 토지 매매계약은 효력이 있나요?

허가를 받기 전에는 효력이 생기지 않지만, 당사자는 계약이 효력 있게 완성되도록 서로 협력할 의무가 있습니다. 원안 당시 국토이용관리법의 토지거래허가 제도는 현재 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 옮겨졌고, 2026. 9. 29. 기준 현행 규정도 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다.

토지거래계약을 하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 공동신청이 원칙이어서 한쪽이 협조하지 않으면 허가를 받을 수 없고, 그래서 협력의무 이행청구가 필요해집니다. 다만 처음부터 허가를 피할 목적으로 증여 등으로 등기를 꾸민 경우에는 그때부터 계약이 확정적으로 무효가 됩니다.

최초 매도인과 최종 매수인이 바로 허가를 받을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 허가는 실제 거래 당사자 사이의 계약에 대해 받는 것이므로, A와 C가 A·C 사이 거래인 것처럼 허가를 받아 중간 거래를 생략하는 것은 허가 제도를 피하는 것이 됩니다. 그래서 A·B 사이 계약의 허가를 먼저 받고, 이어서 B·C 사이 계약의 허가를 받는 순서를 밟게 됩니다.

대위 청구는 이 순서를 채권자 쪽에서 밀어붙이는 수단입니다. A·B 사이 허가가 나오면 B 명의 이전등기를 대위로 마치고, 그 뒤 B에게 B·C 사이 허가 협력과 이전등기를 청구합니다.

토지거래허가 협력 청구 대응 순서

• 허가구역 확인 - 토지이용계획확인서로 현재 허가구역인지 확인합니다. 해제됐다면 협력 청구 없이 이전등기로 갑니다.
• 거래 단계 정리 - A→B, B→C 각 계약의 체결일·대금·허가 여부를 정리합니다. 대위 경로가 여기서 정해집니다.
• 대위 청구 - B를 대위해 A에게 A·B 계약의 허가신청 협력을 청구합니다. B에게는 B·C 계약의 협력을 함께 청구합니다.
• 허가 신청 - 판결이나 협조로 허가를 받습니다. 허가가 나면 계약은 처음부터 유효가 됩니다.
• 이전등기 청구 - 허가 후 순차로 이전등기를 마칩니다. 처분금지 가처분을 미리 해 두면 중간 처분을 막을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가를 피하려고 증여 등기를 한 사정이 있거나 매도인이 불허가 처분을 받은 경우라면 계약서와 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가 없이 산 토지 계약은 무효인가요?
  허가를 받기 전에는 효력이 생기지 않습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항은 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 다만 허가를 받으면 효력이 생기므로 당사자는 서로 협력할 의무가 있습니다.
• 매도인이 허가 신청에 협조하지 않으면요?
  협력의무 이행을 소송으로 청구할 수 있습니다. 대법원 94다4806 판결은 허가 없이 체결된 매매라도 당사자는 공동으로 허가를 신청할 의무가 있고, 협조하지 않는 당사자에게 이행을 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 전 매도인에게 직접 청구할 수 있나요?
  중간 매수인을 대위해서 청구합니다. 민법 제404조 제1항에 따라 최종 매수인은 자기 협력청구권을 보전하려고 중간 매수인이 최초 매도인에게 가진 협력청구권을 대신 행사할 수 있습니다.
• 최초 매도인과 바로 허가를 받으면 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 허가는 실제 거래 당사자 사이의 계약마다 받아야 하므로, 중간 거래를 생략한 허가는 제도를 피하는 것이 됩니다. A·B 계약과 B·C 계약의 허가를 순서대로 받는 것이 원칙입니다.
• 증여로 등기를 한 경우는 어떤가요?
  대가를 주고 사면서 허가를 피하려고 증여를 원인으로 등기했다면, 그렇게 하기로 한 때부터 계약은 확정적으로 무효가 되고 그 등기도 무효라는 것이 대법원 94다4806 판결입니다. 이때는 협력 청구가 아니라 대금 반환 문제로 바뀝니다.
• 허가구역이 해제되면 어떻게 되나요?
  허가구역 지정이 해제되면 허가 없이 맺은 계약도 확정적으로 유효가 된다는 것이 판례와 실무입니다. 그때부터는 협력 청구 없이 곧바로 소유권이전등기를 청구할 수 있으므로 토지이용계획확인서로 현재 상태를 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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