매매 계약

토지거래허가 신청에 매도인이 협조하지 않으면 소송으로 강제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인이 토지거래허가 신청에 협조하지 않으면 허가 신청절차 협력의무 이행을 구하는 소송을 낼 수 있고, 매도인은 대금을 먼저 달라며 거절할 수 없습니다. 대법원은 협력의무와 대금 지급의무 사이에 이행상의 견련성이 없다고 판단했습니다. 지금은 매도인에게 협력을 요구하는 내용증명을 보내 거절 사실을 남겨 두십시오.

허가를 받기 위해 매매대금부터 다 치러야 하는 것은 아닙니다. 허가 전에는 대금 지급 의무 자체가 아직 생기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 4월 M씨는 음식점을 차리려고 토지거래허가구역 안 토지 500㎡를 3억 5,000만원에 사기로 하고 계약금 3,500만원을 보냈습니다. 알고 보니 매도인도 원소유자와 계약만 하고 허가를 받지 않은 상태였고, 매도인은 잔금을 먼저 주지 않으면 허가 신청 서류에 도장을 찍지 않겠다고 버티고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 잔금 먼저 달라며 토지거래허가 신청을 안 도와주면요?

협력의무 이행을 구하는 소송을 낼 수 있고, 매도인은 대금을 먼저 달라며 협력을 거절할 수 없습니다. 대법원 1993. 8. 27. 선고 93다15366 판결은 매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무와 허가 뒤 매수인이 부담할 대금 지급의무 사이에 이행상의 견련성이 없으므로, 매도인이 대금 지급 제공이 있을 때까지 협력을 거절할 수 없다고 판단했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 허가구역 안 토지의 소유권 이전 계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정합니다. 원안 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 있던 조항이 이 법으로 옮겨 왔고, 공동 신청 구조는 같습니다.

매도인도 아직 허가를 못 받은 땅이면 어떻게 하나요?

매도인을 대위해 원래 소유자에게 협력을 청구할 수 있습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다23825 판결은 매수인이 상대방에 대한 허가 신청절차 협력의무 이행청구권을 보전하기 위해 상대방을 대위하여 그에게 토지를 판 원소유자를 상대로 두 사람 사이 매매의 허가 신청절차에 협력하라고 청구할 수 있다고 보았습니다.

다만 순차로 이어진 매매는 각 계약마다 따로 허가를 받아야 하고, 처음부터 허가를 피하려는 목적의 전매라면 계약이 확정적으로 무효가 될 수 있습니다. 중간 매도인이 허가 받을 생각 없이 되판 사정이 보이면 청구가 막힐 수 있어 계약 경위를 먼저 따져야 합니다.

허가 없이 맺은 매매계약은 효력이 있나요?

허가를 받기 전에는 효력이 없지만, 당사자 사이에 허가를 받도록 서로 협력할 의무는 생깁니다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않으므로, 허가 전에는 소유권이전등기나 대금 지급을 청구할 수 없습니다. 허가를 받으면 계약은 처음부터 유효한 것이 됩니다.

허가신청서에는 계약내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적어 시장·군수·구청장에게 냅니다. 처리기간 안에 허가나 불허가 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다.

토지거래허가 협력의무 이행청구 대응 순서

• 허가구역 확인 - 토지이용계획확인서로 허가구역 지정 여부와 기간을 확인합니다. 지정이 풀렸다면 허가 없이 계약이 유효해질 수 있습니다.
• 협력 요구 통지 - 매도인에게 허가 신청 협력을 내용증명으로 요구합니다. 거절 사실과 시점을 남기는 절차입니다.
• 협력의무 이행소송 - 매도인을 상대로 허가 신청절차 협력을 청구합니다. 대금 선지급 항변은 받아들여지지 않습니다.
• 대위 청구 병합 - 매도인도 허가를 못 받았다면 원소유자를 상대로 대위 청구를 함께 합니다. 순차 매매의 허가를 모두 풀어야 등기가 가능합니다.
• 처분금지가처분 검토 - 원소유자가 제3자에게 넘길 위험이 있으면 가처분을 신청합니다. 판결 전 권리 보전 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간 매도인이 허가를 피할 목적으로 전매했거나 허가구역 지정이 해제된 경우에는 계약의 효력이 달라져 계약서와 토지이용계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지거래허가 협력의무 이행·소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가 없이 맺은 계약은 무조건 무효인가요?
  허가 전에는 효력이 없지만 확정적으로 무효인 것은 아닙니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정하는데, 판례는 허가를 받을 것을 전제로 한 계약은 허가를 받으면 유효해지는 유동적 무효 상태로 봅니다. 처음부터 허가를 피하려는 계약은 확정적으로 무효입니다.
• 매도인이 잔금 먼저 달라고 하면 따라야 하나요?
  따를 의무가 없습니다. 대법원 1993. 8. 27. 선고 93다15366 판결은 매수인이 허가 신청절차 협력의무 이행을 청구할 때 매수인이 대금 지급채무를 이행제공해야 하거나 매도인이 대금 변제 시까지 협력을 거절할 수 있는 것은 아니라고 판단했습니다. 양도소득세 상당액 지급 특약이 있어도 같습니다.
• 매도인도 원소유자와 계약만 한 상태면요?
  매도인을 대위해 원소유자에게 청구할 수 있습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다23825 판결은 허가 신청절차 협력의무 이행청구권을 보전하기 위해 상대방을 대위하여 원소유자에게 그들 사이 매매의 허가 신청절차 협력을 청구할 수 있다고 보았습니다. 민법 제404조 제1항의 채권자대위권이 근거입니다.
• 허가 신청은 누가 하나요?
  매도인과 매수인이 공동으로 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항은 허가구역 안 토지의 소유권·지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정합니다. 한쪽만으로는 신청할 수 없어 협력의무가 문제됩니다.
• 구청이 답을 안 주면 어떻게 되나요?
  허가가 있는 것으로 봅니다. 같은 법 제11조 제5항은 민원 처리 기간 안에 허가증 발급이나 불허가처분 사유 통지, 선매협의 사실 통지가 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 본다고 정합니다. 신청 접수증으로 처리기간 기산일을 확인해 두십시오.
• 작은 땅도 허가를 받아야 하나요?
  면적 기준 이하는 필요 없습니다. 같은 법 제11조 제2항 제1호는 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 계약은 허가가 필요하지 않다고 정합니다. 구체 면적은 허가구역 지정 공고와 시행령 기준에 따라 달라지므로 토지이용계획확인서와 지정 공고를 함께 확인해야 합니다.

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