등기·명의신탁
근저당권자인 회사 본점이 여러 번 옮겨졌으면 최종 주소로 바로 변경등기할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 근저당권자인 회사의 본점이 여러 번 옮겨졌어도 중간 주소를 거치지 않고 최종 본점 소재지로 한 번에 등기명의인표시변경등기를 할 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제6항은 등기명의인표시의 변경등기를 그 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하도록 정합니다. 지금은 본점 이전 경과가 모두 나오는 법인등기사항증명서를 발급받아 두십시오.
등기기록의 주소와 지금 본점이 다르면 근저당권 이전·말소 신청이 등기의무자 표시 불일치로 각하될 수 있습니다. 이전·말소를 신청하기 전에 표시변경등기부터 확인하십시오.
중간에 거쳐 간 본점 주소마다 변경등기를 따로 할 필요는 없습니다. 최종 본점으로 한 번 신청하면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
B주식회사는 2021년 거래처 건물에 근저당권을 설정받은 뒤 2023년과 2025년 두 차례 본점을 옮겼습니다. 2026년 5월 이 채권을 다른 회사에 양도하면서 근저당권 이전등기를 준비하다가, 등기기록의 근저당권자 주소가 처음 본점으로 남아 있다는 것을 알았습니다. B사는 중간 주소로 한 번 고치고 다시 최종 주소로 고쳐야 하는지 문의했고, 이전 경과가 모두 나오는 법인등기사항증명서를 붙여 최종 본점으로 한 번에 변경등기를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
본점이 여러 번 옮겨졌으면 변경등기를 몇 번 해야 하나요?
한 번이면 됩니다. 등기명의인표시변경등기는 권리 자체가 바뀌는 등기가 아니라, 등기기록에 적힌 명의인의 이름·주소가 뒤에 바뀐 것을 현재 모습에 맞추는 등기입니다. 그래서 중간 이전 사항을 생략하고 최종 본점 소재지로 바로 변경등기를 신청할 수 있습니다. 첨부하는 법인등기사항증명서에 처음 등기된 본점에서 최종 본점까지 이어진 경과가 나와야 같은 회사임이 확인됩니다.
등기기록에는 권리자의 명칭과 함께 사무소 소재지를 기록하도록 되어 있어서, 본점을 옮기면 등기기록과 실제가 어긋납니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」에서도 이 변경등기는 공동신청이 아니라 명의인 단독신청입니다. 근저당권설정자인 소유자의 협조는 필요하지 않습니다.
등기명의인 표시변경등기와 표시경정등기는 무엇이 다른가요?
변경등기는 등기할 때는 맞았는데 뒤에 이름이나 주소가 바뀐 경우이고, 경정등기는 처음 등기할 때부터 잘못 적힌 경우입니다. 본점 이전은 등기 뒤의 변동이므로 변경등기 대상입니다. 반대로 설정등기 때 본점 주소를 잘못 적었다면 경정등기로 바로잡습니다. 두 등기 모두 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청합니다.
| 구분 | 언제 하나 | 신청인 |
|---|---|---|
| 명의인표시변경 | 등기 뒤 이름·주소가 바뀜 | 해당 권리의 등기명의인 |
| 명의인표시경정 | 처음부터 잘못 적힘 | 해당 권리의 등기명의인 |
| 부동산표시변경 | 지번·지목·면적 등이 바뀜 | 소유권의 등기명의인(1개월 안) |
- 명의인표시변경
- 언제 하나: 등기 뒤 이름·주소가 바뀜
- 신청인: 해당 권리의 등기명의인
- 명의인표시경정
- 언제 하나: 처음부터 잘못 적힘
- 신청인: 해당 권리의 등기명의인
- 부동산표시변경
- 언제 하나: 지번·지목·면적 등이 바뀜
- 신청인: 소유권의 등기명의인(1개월 안)
출처 - 부동산등기법 제23조 제5항·제6항, 제35조
등기관의 잘못으로 착오나 빠진 부분이 생긴 때에는 등기관이 발견한 뒤 당사자에게 알리고 직권으로 경정합니다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 있어야 합니다.
부동산 표시변경등기와는 어떻게 다른가요?
부동산 표시변경등기는 사람이 아니라 부동산의 소재·지번·지목·면적 같은 표시가 바뀔 때 하는 등기입니다. 토지의 분할·합병이나 표시 변경이 있으면 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 안에 신청해야 합니다. 이 기간 안에 신청이 없으면 등기관은 지적소관청의 통지에 따라 직권으로 변경등기를 합니다.
소유권이전등기를 할 때 매도인 주소가 바뀌어 신청정보와 등기기록이 맞지 않더라도, 주소증명 정보에 변경 사실이 명백히 나타나면 등기관이 직권으로 명의인표시변경등기를 합니다. 이 규정은 소유권이전등기의 등기의무자에 대한 것이므로, 근저당권 이전처럼 소유권 외의 권리에 관한 등기에서는 명의인이 먼저 변경등기를 신청하는 편이 확실합니다.
근저당권자 주소 변경등기 대응 순서
- 등기기록 확인 - 등기사항증명서 을구에서 근저당권자의 명칭과 주소를 확인합니다. 지금 본점과 다르면 변경등기 대상입니다.
- 법인등기사항증명서 발급 - 처음 등기된 본점부터 최종 본점까지 이전 경과가 모두 나오는 증명서를 발급받습니다. 말소사항이 빠지지 않게 합니다.
- 변경인지 경정인지 구분 - 등기 뒤에 바뀐 것이면 변경, 처음부터 잘못 적힌 것이면 경정으로 신청합니다.
- 단독신청 - 근저당권자인 회사가 단독으로 신청합니다. 소유자의 협조나 인감은 필요하지 않습니다.
- 본 등기 신청 - 변경등기를 마친 뒤 근저당권 이전·말소 등 원래 하려던 등기를 신청합니다. 같은 날 함께 내는 방법도 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 회사가 합병되거나 상호까지 바뀌어 동일성이 문제되는 경우에는 법인등기사항증명서와 합병 등기 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소·이전과 담보권 실행을 둘러싼 부동산 등기 분쟁 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
본점을 옮기면 부동산 등기기록의 주소도 자동으로 바뀐다고 생각하는 회사가 많습니다. 법인등기와 부동산등기는 따로 관리되므로, 근저당권자 주소는 회사가 직접 변경등기를 하지 않는 한 처음 그대로 남습니다. 문제는 대부분 채권을 양도하거나 담보를 정리하려는 시점에 드러납니다.
기록으로 남길 것은 본점 이전 등기일과 그때마다의 주소입니다. 법인등기사항증명서의 말소사항까지 포함해 발급받아 두면 여러 번 옮긴 경과를 한 장으로 증명할 수 있습니다. 상호를 함께 바꾼 적이 있다면 그 변경일도 같은 방식으로 확인합니다.
채권 양도나 경매 신청처럼 기한이 걸린 절차에서 등기의무자 표시가 맞지 않아 각하되면 일정 전체가 늦어집니다. 경매를 신청할 때에도 신청서의 채권자 표시와 등기기록이 달라 보정명령을 받는 일이 있으므로, 담보권을 행사하기 전에 표시부터 맞춰 두는 것이 실무의 순서입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 근저당권 실행과 담보 등기를 둘러싼 강제집행·가처분 사건을 수행해 왔으며, 등기기록과 법인등기의 표시를 먼저 대조해 절차가 각하되지 않도록 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 매각결정 집행정지 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
부동산 등기사항증명서·법인등기사항증명서(말소사항 포함)·근저당권설정계약서를 준비해 주시면, 변경과 경정의 구분·중간 이전 생략 가능 여부·이전이나 말소 등기와의 신청 순서를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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