등기·명의신탁

땅 주인 회사가 정리절차를 거쳤어도 시효 기산점을 제가 정할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 등기명의자 회사의 정리절차가 이미 종결됐다면 점유 기간 중 원하는 시점을 기산점으로 삼아 취득시효를 주장할 수 있습니다. 대법원 2014다68884 판결은 관리인 선임을 등기명의자 변경으로 보지 않았습니다. 지금은 앞 점유자와 합친 점유 기간과 등기명의 변동 이력을 등기부로 정리하십시오.

정리절차가 있었다고 해서 그 뒤부터 20년을 새로 채울 필요는 없습니다. 절차가 끝났다면 앞 점유자의 점유까지 합쳐 계산할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2012년 이웃 B씨에게서 텃밭과 창고 부지를 사면서 점유를 넘겨받았는데, B씨는 2004년부터 그 땅을 써 왔습니다. 땅의 등기명의자는 C회사였고, C회사는 2016년부터 2019년까지 구 회사정리법에 따른 정리절차를 거친 뒤 종결되었습니다. 2026년 A씨는 B씨의 점유까지 합쳐 20년이 넘었다며 C회사에 소유권이전등기를 요구했고, C회사는 정리절차 때문에 기산점을 옮길 수 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효의 기산점은 마음대로 정할 수 있나요?

등기명의자가 바뀌지 않았다면 정할 수 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득하는데, 점유 기간 중 등기명의자가 그대로라면 점유자는 점유 기간 중 임의의 시점을 기산점으로 삼아 20년이 지났다고 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 규정입니다.

점유를 이어받은 사람은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 앞 점유자의 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 이어받으므로, 앞 점유자가 타주점유였다면 합치는 것이 불리할 수 있습니다.

반대로 점유 기간 중 제3자에게 소유권이 넘어갔다면 기산점을 마음대로 옮길 수 없습니다. 이때는 점유를 시작한 때부터 계산해야 하고, 시효 완성 뒤 소유권을 넘겨받은 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다.

등기명의자 회사에 정리절차가 있었으면 달라지나요?

절차가 이미 끝났다면 달라지지 않습니다. 취득시효 기간 중 등기명의자에 대해 구 회사정리법상 정리절차가 개시되어 관리인이 선임된 적이 있더라도, 점유자가 시효 완성을 주장하는 시점에 정리절차가 종결되었다면 그 사정은 등기명의자가 바뀐 것에 해당하지 않습니다. 점유자는 승계를 주장하는 점유를 포함한 점유 기간 중 임의의 시점을 기산점으로 잡을 수 있습니다.

파산과는 구별해야 합니다. 등기명의자가 시효 완성 뒤 파산해 파산관재인이 선임되면, 파산관재인은 그 부동산에 관해 이해관계를 갖는 제3자 지위에 있어 파산선고 전의 시효 완성을 이유로 한 소유권이전등기 청구를 할 수 없다는 판례가 있습니다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다32187 판결). 절차가 진행 중인지 끝났는지가 결론을 가릅니다.

지금 진행 중인 회생절차에도 같은 기준이 적용되나요?

구 회사정리법은 폐지되어 현재는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 회생절차가 그 자리를 이어받았습니다. 위 판결은 구 회사정리법 사안이므로, 현행 회생절차가 진행 중이거나 막 끝난 경우에는 관리인의 지위와 절차 종결 여부를 따로 확인해야 합니다. 절차가 종결되어 회사가 재산 관리처분권을 되찾았다면 같은 논리로 주장해 볼 여지가 큽니다.

시효가 완성됐다고 해서 소유권이 자동으로 넘어오지는 않습니다. 점유자는 등기명의자를 상대로 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구해 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.

정리절차 후 취득시효 대응 순서

• 점유 기간 정리 - 자기 점유와 앞 점유자의 점유 시작일을 매매계약서·세금 납부 내역으로 확인합니다. 합쳐서 20년이 되는지 봅니다.
• 등기명의 변동 확인 - 토지 등기부에서 점유 기간 중 소유자 명의가 바뀐 적이 있는지 확인합니다. 바뀌었다면 기산점을 고정해 계산합니다.
• 회사 절차 확인 - 법인 등기부에서 정리절차나 회생절차의 개시·종결 등기를 확인합니다. 종결됐는지가 이 판례 적용의 전제입니다.
• 자주점유 자료 수집 - 매수 경위, 재산세 납부, 담장·건물 설치 사실을 모읍니다. 소유의 의사로 점유했다는 사정입니다.
• 소유권이전등기 청구 - 등기명의자 회사를 상대로 시효취득을 원인으로 한 등기를 청구합니다. 처분을 막으려면 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 부분이 토지 일부이거나 앞 점유자의 점유 성격이 불분명한 경우에는 측량도면과 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기산점을 마음대로 잡을 수 있는 경우는 언제인가요?
  점유 기간 중 등기명의자가 바뀌지 않은 경우입니다. 이때는 민법 제245조 제1항의 20년을 점유 기간 중 임의의 시점부터 계산할 수 있습니다. 등기명의자가 바뀌었다면 점유를 시작한 때부터 계산해야 하고, 시효 완성 뒤 명의를 넘겨받은 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어렵습니다.
• 앞 사람의 점유 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 민법 제199조 제1항에 따라 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 전점유자의 점유를 합치면 그 하자도 이어받으므로, 앞 점유자가 남의 땅인 줄 알고 쓴 경우에는 불리할 수 있습니다.
• 정리절차 관리인 선임은 명의 변경인가요?
  절차가 종결됐다면 명의 변경으로 보지 않습니다. 대법원 2014다68884 판결은 취득시효 기간 중 등기명의자에게 구 회사정리법상 관리인이 선임된 적이 있더라도, 시효 완성을 주장하는 시점에 정리절차가 종결된 상태라면 등기명의자가 변경된 것에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 회사가 파산한 경우에도 같나요?
  다릅니다. 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다32187 판결은 등기명의자가 시효 완성 뒤 파산해 파산관재인이 선임되면 파산관재인이 제3자 지위에 있어, 파산선고 전 시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 보았습니다. 파산 절차가 진행 중이라면 결론이 달라집니다.
• 시효가 끝나면 등기 없이도 제 땅이 되나요?
  되지 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 시효 완성은 등기명의자에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 줄 뿐이므로, 등기를 마치기 전 명의자가 제3자에게 팔면 그 제3자에게 대항하기 어렵습니다.
• 소송 중에 회사가 땅을 팔면 어떻게 하나요?
  미리 처분금지가처분을 해 두는 것이 안전합니다. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 해 두면, 그 뒤 제3자에게 넘어간 등기는 본안 승소 후 가처분채권자의 권리를 침해하는 범위에서 효력이 부정됩니다.

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