주택 임대차

집주인이 개인회생 중이면 전세보증금은 변제계획대로만 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 확정일자와 대항요건을 갖춘 임차인은 집주인이 개인회생 중이어도 우선변제권 범위의 전세보증금을 변제계획과 별도로 받을 수 있습니다. 채무자회생법 제586조가 주택임차인 우선변제 규정을 개인회생에 준용합니다. 지금은 채권자목록에 적힌 보증금 액수와 확정일자부터 확인하십시오.

집주인이 개인회생을 했다고 보증금이 변제계획의 몇 퍼센트로 깎인다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 보증금 1억 8,000만원에 빌라를 빌리고 전입신고와 확정일자를 같은 날 마쳤습니다. 2025년 5월 계약이 끝났지만 집주인은 보증금을 돌려주지 못했고, 그해 가을 법원에서 개인회생절차 개시결정을 받았다는 우편이 왔습니다. 채권자목록에는 B씨의 보증금 1억 8,000만원이 모두 적혀 있었고, B씨는 변제계획대로 몇 년에 걸쳐 일부만 받게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 개인회생을 하면 보증금도 변제계획대로만 받나요?

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권이 미치는 범위에서는 변제계획과 관계없이 보증금을 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 파산절차의 주택임차인 규정을 개인회생절차에 준용하므로, 임차인은 개인회생재단에 속한 주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.

변제계획에 묶이는 것은 우선변제권으로 받을 수 없는 나머지 보증금입니다. 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 보증금 전액이 채권자목록에 적혔더라도 우선변제권 부분은 개인회생절차의 구속을 받지 않고, 개인회생 중 집이 팔리지 않은 채 면책이 확정되어도 그 부분에는 면책 효력이 미치지 않는다고 보았습니다.

소액임차인은 개인회생에서 어떻게 보호되나요?

보증금이 소액임차인 기준 이하라면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다도 먼저 받을 수 있습니다. 이 최우선변제 규정도 개인회생절차에 준용됩니다. 2026. 9. 28. 현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다.

B씨처럼 확정일자를 갖춘 임차인은 제1항의 우선변제권으로 보호되고, 확정일자가 없는 소액임차인은 제2항의 최우선변제로 보호됩니다. 둘 다 없는 임차인의 보증금은 일반 개인회생채권이 되어 변제계획에 따라 일부만 받고 나머지는 면책됩니다.

개인회생 중에 강제집행이나 경매를 할 수 있나요?

개인회생절차 개시결정이 있으면 채권자목록에 적힌 채권으로 하는 강제집행과 가압류는 중지되거나 금지됩니다. 담보권 실행 경매도 변제계획 인가결정일이나 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 멈춥니다. 소송은 이 금지 대상에서 빠지므로 보증금 반환 소송으로 판결을 받아 두는 것은 가능합니다.

중지된 기간에는 시효가 진행하지 않습니다. 절차가 끝나면 우선변제권 범위의 보증금은 판결로 강제경매를 신청해 배당받을 수 있습니다.

집주인 개인회생 보증금 대응 순서

• 우선변제권 확인 - 전입신고일·이사일·확정일자를 근저당 설정일과 대조합니다. 이 결과로 변제계획 밖에서 받을 몫이 정해집니다.
• 채권자목록 점검 - 목록에 적힌 보증금 액수와 채권의 성격을 확인하고, 틀리면 이의를 제기합니다. 목록 기재 내용이 면책 범위와 연결됩니다.
• 대항력 유지 - 이사를 가야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 지킵니다. 주민등록을 옮기면 권리를 잃을 수 있습니다.
• 보증금 반환 소송 - 개인회생 중에도 소송은 할 수 있으므로 판결을 받아 둡니다. 절차 종료 후 집행의 근거가 됩니다.
• 절차 종료 후 경매·배당 - 인가·폐지·면책 이후 강제경매를 신청하고 배당요구를 합니다. 우선변제권 범위의 보증금은 여기서 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변제계획에 주택 매각이 들어가 있거나 금융기관 근저당이 먼저 설정되어 있으면 사건기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 개인회생·파산 절차 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변제계획 비율대로만 받아야 하나요?
  변제계획에 대한 동의 여부와 관계없이 우선변제권 범위의 보증금은 변제계획에 구속되지 않으므로, 변제계획 비율보다 우선변제권이 살아 있다는 자료를 먼저 갖추는 편이 실익이 큽니다. 대법원 2014다32014 판결이 이 구분의 근거입니다.
• 확정일자가 없으면 보증금을 전부 잃나요?
  전부 잃는 것은 아닙니다. 확정일자 없이 대항요건만 있다면 우선변제권은 없지만, 보증금이 소액임차인 기준 이하이면 최우선변제를 받을 수 있습니다. 채무자회생법 제415조 제2항이 이를 정하고 제586조로 개인회생에 준용됩니다. 둘 다 아니면 일반 개인회생채권으로 변제계획에 따릅니다.
• 개인회생 중에 보증금 소송을 해도 되나요?
  됩니다. 개인회생 개시결정으로 금지되는 것은 채권자목록에 기재된 채권에 의한 강제집행·가압류와 변제 요구 행위이고, 소송행위는 제외됩니다. 판결을 받아 두면 절차가 끝난 뒤 우선변제권 범위에서 강제경매를 신청할 수 있습니다.
• 개인회생 중 이사를 가면 어떻게 되나요?
  주민등록을 옮기면 대항요건을 잃어 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 합니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 집주인이 면책을 받으면 보증금 채권이 모두 없어지나요?
  아닙니다. 면책은 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 개인회생채권에 미치지만, 우선변제권 범위의 보증금은 채권자목록에 기재되지 아니한 청구권으로 보아 면책되지 않습니다. 그 범위를 넘는 나머지 보증금만 면책됩니다.
• 소액임차인 기준은 어느 시점 법으로 보나요?
  원칙은 현행 시행령 기준이지만, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준을 따릅니다. 2023. 2. 21. 개정 시행령 부칙 제2조가 이를 정합니다. 근저당이 먼저 설정된 집이라면 그 설정일 당시 기준으로 소액임차인 해당 여부를 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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