주택 임대차

집주인이 개인회생 면책을 받았는데 보증금 판결로 강제집행할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인이 개인회생 면책을 받았더라도 우선변제권이 미치는 범위의 보증금은 면책되지 않아 확정판결로 강제집행할 수 있습니다. 채무자회생법 제625조와 대법원 판례는 우선변제권 부분을 채권자목록에 기재되지 아니한 청구권으로 봅니다. 지금은 전입신고일과 확정일자가 집주인의 개인회생 신청보다 앞서는지 확인하십시오.

면책결정이 났다고 받아 둔 판결이 통째로 휴지가 되는 것은 아닙니다. 판결을 다시 받을 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 보증금 2억 3,000만원에 아파트를 빌리면서 그날 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 계약이 끝났는데도 집주인은 보증금을 돌려주지 않았고, A씨는 2024년 보증금 반환 소송에서 이겨 판결이 확정되었습니다. 그 사이 집주인은 개인회생을 신청하면서 A씨의 보증금 채권 전액을 채권자목록에 올렸고, 2026년 면책결정이 확정되자 A씨의 강제집행을 막겠다며 청구이의의 소를 냈습니다. 개인회생 기간에 아파트는 경매되지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 개인회생 면책을 받으면 보증금 판결 집행이 막히나요?

전부 막히지는 않습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권이 미치는 범위에서는 개인회생절차와 관계없이 보증금을 받을 수 있으므로, 그 범위의 보증금 채권에는 면책의 효력이 미치지 않습니다. 따라서 그 한도에서는 확정판결로 강제집행을 할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 파산절차의 주택임차인 우선변제 규정을 개인회생절차에 준용합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 개인회생재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 보증금 채권 전액이 개인회생채권자목록에 적혔더라도 우선변제권이 인정되는 부분은 목록에 기재되지 아니한 청구권으로 보아 면책되지 않는다고 판단했습니다. 개인회생 중에 집이 팔리지 않아 보증금을 받지 못한 채 면책이 확정된 경우도 같습니다.

면책되는 부분과 면책되지 않는 부분은 어떻게 나뉘나요?

우선변제권으로 받을 수 있는 부분만 면책에서 빠지고, 그 범위를 넘는 나머지 보증금은 개인회생채권으로 면책됩니다. 면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 개인회생채권에 관하여 책임을 면합니다.

예를 들어 보증금 2억 3,000만원 가운데 집이 경매될 때 선순위 권리를 빼고 우선변제로 받을 수 있는 몫이 2억원이라면, 그 2억원 범위의 판결 집행은 면책과 무관합니다. 나머지 3,000만원은 변제계획에 따른 변제분 외에는 면책되어 집행할 수 없습니다. 실제 배당액은 경매 매각대금과 선순위 근저당 금액에 따라 달라집니다.

개인회생채권자목록에 보증금이 빠져 있었다면 어떻게 되나요?

목록에 아예 기재되지 않은 보증금 채권은 원칙적으로 면책되지 않습니다. 면책은 개인회생채권자목록에 기재된 채권 가운데 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 부분에만 미치기 때문입니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024다221042 판결도 목록에 기재되지 아니한 청구권에는 면책결정의 효력이 미치지 않는 것이 원칙이라고 다시 확인했습니다.

개인회생 면책 후 보증금 집행 대응 순서

• 우선변제권 시점 확인 - 전입신고일, 이사일, 확정일자를 등기부의 근저당 설정일과 비교합니다. 이 순서가 배당받을 몫을 정합니다.
• 면책결정문·채권자목록 열람 - 개인회생 사건기록에서 목록에 보증금이 어떻게 적혔는지 확인합니다. 목록 누락이면 전액이 면책 대상에서 빠집니다.
• 청구이의 소송 답변 - 우선변제권 범위는 면책되지 않는다는 판례를 들어 다툽니다. 집주인이 낸 집행정지 신청에도 같은 논리로 의견을 냅니다.
• 경매 신청 - 확정판결로 해당 주택에 강제경매를 신청합니다. 우선변제권은 경매 절차의 배당에서 실현됩니다.
• 배당요구·배당표 확인 - 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 하고 배당표의 순위를 확인합니다. 모자라는 부분은 면책 여부를 따져 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개인회생 중에 집이 이미 팔렸거나 변제계획에서 보증금을 따로 정한 경우에는 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 강제집행, 개인회생·파산 절차 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면책되지 않는 금액은 어떻게 정해지나요?
  집이 경매될 때 우선변제권으로 받을 수 있는 금액이 기준입니다. 대법원 2014다32014 판결은 보증금 채권 가운데 우선변제권이 인정되는 부분만 면책되지 않는다고 보았습니다. 선순위 근저당 금액과 매각대금에 따라 실제 금액이 달라지므로, 등기부와 시세를 함께 보고 계산합니다.
• 확정일자 없이 전입신고만 했으면 어떻게 되나요?
  확정일자가 없으면 우선변제권이 없으므로 이 판례의 보호를 받기 어렵습니다. 채무자회생법 제415조 제1항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 환가대금에서 우선변제권을 줍니다. 다만 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 같은 조 제2항의 최우선변제를 따로 검토할 수 있습니다.
• 집주인이 청구이의의 소를 내면 집행이 멈추나요?
  소를 냈다는 것만으로 집행이 멈추지는 않습니다. 집주인이 별도로 집행정지 신청을 하고 법원이 받아들여야 멈춥니다. 임차인은 우선변제권 범위는 면책되지 않는다는 판례를 들어 소송과 집행정지 절차 모두에서 다툴 수 있습니다.
• 면책 후에도 집에 계속 살 수 있나요?
  대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 면책결정은 이 대항력에 영향을 주지 않습니다. 집이 경매되면 대항력 순위에 따라 매수인에게 대항할 수 있는지가 정해지므로 등기부의 근저당 설정일과 전입신고일을 비교해야 합니다.
• 변제계획에 따라 받은 돈은 어떻게 계산하나요?
  변제계획에 따라 이미 받은 돈은 보증금 채권에서 빠집니다. 면책은 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 나머지 개인회생채권에 미칩니다. 우선변제권 범위의 금액을 계산할 때 이미 받은 변제금이 어느 부분에 충당됐는지 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 보증보험이나 보증인이 있으면 면책과 관계없나요?
  관계없습니다. 면책은 개인회생채권자가 채무자의 보증인이나 함께 채무를 지는 사람에게 가지는 권리와 채권자를 위해 제공된 담보에 영향을 미치지 않습니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 대한 청구는 면책과 별개로 진행할 수 있습니다.

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