분양·청약

임대인 파산 후 분양전환 대금에서 보증금을 빼고 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

원칙적으로 안 됩니다. 임대인이 파산한 뒤 생긴 분양전환 매매대금에서 보증금을 공제하는 합의는 채무자회생법상 상계금지에 걸려 효력이 없습니다. 대법원 2016다223456 판결로 보증금을 지키는 방법과 대금 지급 구조를 정리했습니다.

아니요, 임대인이 파산한 뒤 생긴 매매대금 채무에서 보증금을 빼는 합의는 원칙적으로 효력이 없습니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 파산 후에도 주택 환가대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있지만, 그 권리로 파산선고 뒤의 채무와 상계하거나 공제할 수는 없습니다. 보증금 권리가 사라지는 것은 아니므로 공제 방식이 아니면 분양전환을 못 받는다고 보고 서둘러 서명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 민간 건설임대 아파트에 보증금 1억 원을 내고 확정일자를 받아 살고 있었습니다. 임대사업자가 2025. 3. 파산선고를 받았고, 2026. 6. 파산관재인이 임차인대표회의와 분양전환 합의를 했습니다. 매매대금 3억 원 가운데 계약금 1억 원은 보증금으로 대신하고, 나머지 2억 원만 은행 대출과 현금으로 내라는 내용이었습니다. 2026. 9. A씨는 이렇게 계약하면 보증금을 낸 것으로 인정되는지, 나중에 문제가 생기지 않는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사안에서 어떻게 판단했나요?

대법원은 파산관재인과 맺은 보증금 공제 합의를 무효로 보았고, 그 결과 임차인들의 부당이득반환 청구는 받아들여지지 않았습니다. 임대사업자는 국민주택기금 지원으로 지은 임대아파트를 임대하다가 2008. 4. 25. 파산선고를 받았습니다. 임차인대표회의는 직접 분양전환승인을 받았고, 승인가격은 32평형 117,038,571원이었습니다.

임차인대표회의와 파산관재인은 2010. 1. 21. 32평형 131,400,000원의 합의금을 내되 보증금과 기금 대출금을 공제한 나머지만 입금하기로 합의했습니다. 임차인들은 승인가격을 넘는 합의금은 무효라며 반환을 구했습니다. 대법원은 보증금으로 상계하거나 공제하는 것이 “허용되지는 아니하며, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다고 봄이 타당하다”고 판단했습니다. 계약금이 지급된 것으로 보지 않으면 실제로 낸 돈은 승인가격을 넘지 않았다고 보아 청구를 기각했습니다. 임차인들로서는 보증금을 냈다고 믿은 부분이 대금 계산에서 빠지고, 보증금은 여전히 파산채권으로 남은 셈입니다.

보증금 우선변제권이 있는데 왜 공제는 안 되나요?

우선변제권은 주택 환가대금에서 먼저 받을 권리이지, 다른 채무와 맞바꿀 권리가 아니기 때문입니다. 보증금반환채권은 파산선고 전 임대차에서 생긴 파산채권입니다. 반면 분양전환 매매대금 채무는 파산선고 뒤에 생겼습니다. 채무자회생법은 파산채권자가 파산선고 뒤 파산재단에 채무를 부담한 때 상계를 금지합니다.

이를 허용하면 그 임차인만 다른 채권자보다 먼저, 그리고 확실하게 돌려받는 셈이 되어 채권자 사이의 공평이 깨진다는 것이 판결 이유입니다. 공제를 합의로 정해도 같고, 분양전환 합의만으로 환가와 배당이 이루어졌다고 볼 수도 없다고 했습니다. 예외는 별제권 목적물의 환수처럼 법원 허가를 거친 특별한 사정이 있는 경우입니다. 현행 채무자회생법 제415조 제1항과 제422조 제1호도 같은 내용이어서, 지금 임대인이 파산한 경우에도 이 판결 기준이 그대로 쓰입니다.

그러면 보증금은 어떻게 돌려받고 매매대금은 어떻게 내야 하나요?

보증금은 파산절차나 주택 환가 절차에서 우선변제로 받고, 매매대금은 별도로 지급하는 구조로 나누어야 합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권 범위에서 파산절차에 의하지 않고 그 주택의 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있습니다. 이 권리를 지키려면 파산 사실을 안 즉시 채권신고 여부와 환가 일정을 확인해야 합니다. 주택에 선순위 근저당이 있다면 그 금액을 먼저 빼고 남는 환가대금이 보증금을 감당할 수 있는지도 계산해 두어야 합니다.

분양전환 가격은 승인받은 가격이 기준이 되고, 이를 넘는 합의금 부분은 무효라고 보았습니다. 파산관재인이 승인가격보다 높은 합의금을 요구한다면 그 차액의 근거를 먼저 물어야 합니다. 다만 무효인 공제 부분을 빼고 실제로 낸 돈이 승인가격 이하라면 돌려받을 것이 없습니다. 집주인 파산과 보증금 일반은 「집주인이 파산했는데 다세대 전세 계약이 끝나고 보증금도 날리나요?」에서 자세히 설명했습니다.

임대인 파산 후 분양전환 대응 순서

• 권리 확인 - 전입신고·점유와 확정일자 날짜를 확인하고, 파산선고일과 선순위 담보를 대조합니다.
• 채권 행사 - 보증금반환채권을 파산채권으로 신고하고, 우선변제를 받을 환가 절차를 확인합니다.
• 계약서 검토 - 분양전환 계약서에 보증금 공제·대체 조항이 있는지 보고, 있으면 매매대금 전액 지급과 보증금 별도 회수 구조로 수정을 요구합니다.
• 대금 구조 정리 - 매매대금 지급과 보증금 회수 시점을 나누고, 대출 실행 일정도 그에 맞춥니다.
• 승인가격 대조 - 분양전환 승인가격과 실제 낸 금액을 비교해 초과분이 있는지 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확정일자와 파산선고의 선후, 주택 환가 방식과 분양전환 승인가격에 따라 보증금 회수 방법과 돌려받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대인 파산 시 보증금 회수와 분양전환 계약 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인 파산 전에 맺은 분양전환 계약에서 보증금을 공제했다면 어떻게 되나요?
  이 판결은 파산선고 뒤에 부담한 매매대금 채무에 관한 것입니다. 파산선고 전에 생긴 채무라면 다른 상계금지 사유, 특히 지급정지나 파산신청을 알았는지를 따로 따져 보아야 합니다.
• 파산관재인이 공제에 동의했는데도 무효인가요?
  네, 다른 사정이 없다면 파산채권자와 파산관재인이 공제에 합의했더라도 효력이 없다고 판단했습니다. 법원 허가를 받는 별제권 목적물 환수 같은 특별한 사정이 있는지가 예외의 기준입니다.
• 확정일자가 없는 임차인은 파산절차에서 보증금을 어떻게 받나요?
  확정일자가 없으면 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없고, 일반 파산채권자로서 배당을 받게 됩니다. 소액임차인 요건을 갖추면 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다.
• 분양전환 승인가격보다 비싸게 합의한 금액은 돌려받을 수 있나요?
  이 판결은 승인가격을 넘는 합의금 부분은 무효라고 보았습니다. 다만 무효인 공제분을 빼고 실제로 낸 돈이 승인가격을 넘어야 돌려받을 금액이 생깁니다.
• 상가 임차인도 같은 기준이 적용되나요?
  상가건물 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인에게도 파산 시 우선변제 규정이 준용됩니다. 파산선고 뒤 채무와의 상계를 금지하는 규정도 같으므로 같은 구조로 볼 여지가 큽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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