주택 임대차

임대인이 파산했는데 주택 임차인도 별제권처럼 보증금을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임대인이 파산해도 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인은 그 주택 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 받습니다. 채무자회생법 제415조가 이 우선변제권을 정하고, 제340조 제4항은 파산관재인의 계약 해지를 막습니다. 지금은 전입신고·확정일자 날짜와 파산신청일을 확인해 두십시오.

임대인이 파산했다고 해서 바로 집을 비우거나 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 대항요건을 갖춘 임차인의 계약은 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 7월 한 민간 임대법인 소유 오피스텔형 주택을 보증금 8천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 5월 그 법인이 파산을 신청했고, 7월 파산선고와 함께 파산관재인이 선임됐다는 통지가 왔습니다. I씨는 보증금이 일반 채권처럼 조금밖에 안 나오는 것은 아닌지, 계약이 해지되는 것은 아닌지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 파산하면 파산관재인이 계약을 해지할 수 있나요?

할 수 없습니다. 파산선고 당시 양쪽 모두 이행을 끝내지 않은 계약은 원래 파산관재인이 해제·해지나 이행을 선택할 수 있지만, 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면 이 선택권 규정이 적용되지 않습니다.

대항요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따라 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 이 요건을 갖춘 임차인은 파산관재인의 일방적 해지를 걱정하지 않아도 됩니다. 파산재단이 주택을 팔더라도 매수인이 임대인 지위를 승계합니다.

파산한 임대인 집에서 보증금은 어떤 순위로 받나요?

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단에 속한 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 받습니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다도 먼저 받습니다.

순위는 경매와 같은 방식으로 계산합니다. 확정일자 임차인은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일을 비교하고, 소액임차인은 파산신청일까지 대항요건을 갖추었는지를 봅니다. 상가건물 임차인에게도 같은 규정이 준용됩니다.

주택임차인도 별제권자처럼 따로 권리를 행사하나요?

실무상 그렇게 다룹니다. 법이 별제권자로 정한 것은 유치권·질권·저당권·동산채권담보권·전세권을 가진 사람이고, 주택임차인은 이 목록에 없습니다. 그러나 주택임차인에게 특정 주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 권리를 주고 있어서 별제권자에 준하여 보호합니다.

별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사하고, 별제권으로 받지 못한 금액만 일반 파산채권으로 신고합니다. 주택 환가대금으로 보증금을 다 받지 못할 것 같다면 부족분을 파산채권으로 신고해 두어야 배당에 참가합니다.

임대인 파산 시 임차인 대응 순서

• 대항요건 확인 - 주민등록초본과 확정일자 날짜를 확인합니다. 파산신청일과 근저당권 설정일을 기준으로 비교합니다.
• 파산관재인 연락 - 파산관재인에게 임대차계약서와 확정일자 사본을 보내 임차인임을 알립니다. 환가 일정도 물어 둡니다.
• 차임 지급 정리 - 월세가 있다면 누구에게 낼지 파산관재인에게 확인합니다. 파산선고 뒤 차임은 파산재단에 냅니다.
• 부족분 채권신고 - 환가대금으로 부족할 금액을 파산채권으로 신고합니다. 신고기간을 놓치면 배당에 참가하기 어렵습니다.
• 매수인 승계 확인 - 주택이 팔리면 매수인이 임대인 지위를 승계하는지 확인합니다. 대항력이 있으면 매수인에게 보증금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 법인이면서 임대주택 관련 특별법이 적용되거나 임차권등기·전세권이 따로 설정되어 있으면 등기부와 파산 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대인 파산·회생 절차에서 임차인의 보증금 채권 신고와 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 파산하면 바로 집을 비워야 하나요?
  대항요건을 갖추었다면 비우지 않아도 됩니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제340조 제4항은 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 때 파산관재인의 해제·해지 선택권(제335조)을 적용하지 않는다고 정합니다. 계약기간까지 그대로 살 수 있습니다.
• 확정일자 임차인은 파산 때 얼마나 보호받나요?
  파산재단에 속한 주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 받습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항이 정한 권리이고, 선순위 근저당권이 있다면 그 다음 순위가 됩니다.
• 소액임차인은 언제까지 전입해야 하나요?
  파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 합니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제2항은 소액임차인이 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받되 파산신청일까지 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 정합니다.
• 보증금을 다 못 받으면 나머지는 어떻게 되나요?
  부족분은 파산채권으로 신고해 일반 배당에 참가합니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제413조는 별제권자가 별제권으로 변제받지 못한 채권액에 관하여만 파산채권자로서 권리를 행사한다고 정하고, 임차인도 이에 준해 처리됩니다.
• 파산 뒤 월세는 누구에게 내나요?
  파산관재인에게 냅니다. 파산선고 당시 임대인이 가진 재산은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제382조 제1항에 따라 파산재단에 속하고, 차임채권도 파산관재인이 관리합니다. 파산선고 뒤 옛 임대인 계좌로 보내면 다툼이 생길 수 있습니다.
• 상가 임차인도 같은 보호를 받나요?
  받습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제3항은 상가건물 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 제1항과 제2항을 준용합니다. 파산관재인의 해지 제한도 같은 법 제340조 제4항 제2호가 정합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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