매매 계약

화해권고결정으로 정한 매매대금을 조합이 안 주면 매매계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 화해권고결정으로 매매대금 지급의무가 확정됐더라도 매수인이 대금을 주지 않으면 매도인은 이행제공과 최고를 거쳐 매매계약을 해제할 수 있습니다. 대법원은 매도청구로 성립한 매매계약에서 확정판결을 받은 뒤에도 채무불이행이 있으면 해제의 일반 법리가 그대로 적용된다고 봅니다. 지금은 화해권고결정의 확정일과 등기서류 제공 시점, 대금 지급을 최고한 내역부터 확인해 두십시오.

화해권고결정이 확정됐다고 해제할 길이 막힌 것은 아닙니다. 결정은 매매계약상 의무를 확인한 것일 뿐, 그 뒤의 채무불이행까지 덮지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지역주택조합이 낸 매도청구 소송에서 2025년 10월 「조합은 4억3천만원을 지급하고, A씨는 그와 동시에 소유권이전등기를 넘긴다」는 화해권고결정을 받았고, 양쪽 모두 이의하지 않아 결정이 확정되었습니다. 그러나 조합은 자금 사정을 이유로 2026년 8월까지 대금을 주지 않았습니다. A씨는 등기서류를 준비해 두었는데, 조합이 결정문으로 등기 강제집행을 할까 걱정하며 계약을 해제할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

화해권고결정이 확정된 뒤에도 계약을 해제할 수 있나요?

있습니다. 화해권고결정은 이의신청 없이 기간이 지나면 재판상 화해와 같은 효력을 갖지만, 그 뒤 매수인이 결정에서 정한 대금을 주지 않으면 매도인은 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 있습니다. 대법원 2013. 3. 26.자 2012마1940 결정은 매도청구로 성립한 매매계약에서 이행을 명하는 확정판결을 받은 뒤에도 해제의 일반 법리가 적용된다고 보았습니다.

원래 사례가 인용한 창원지방법원 2013. 8. 22. 선고 2013가단10348 판결도 이 기준으로 화해권고결정에 기한 매매계약의 해제를 인정했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제544조와 「민사소송법」 제231조는 당시와 내용이 같습니다.

해제하려면 어떤 절차를 밟아야 하나요?

매도인이 자기 의무의 이행을 제공하고, 상당한 기간을 정해 대금 지급을 최고한 뒤, 그 기간이 지나도 대금이 들어오지 않으면 해제를 통지합니다. 결정에 대금 지급과 소유권이전등기가 동시이행으로 정해져 있다면, 등기서류를 준비해 알리는 이행제공이 먼저 있어야 매수인이 이행지체에 빠집니다.

대법원 2012마1940 결정 사안에서는 매도인이 등기절차 이행을 제공하면서 정한 날까지 대금을 내지 않으면 그 경과로 해제된다고 알렸고, 그 날이 지나 해제가 인정되었습니다. 최고서에 해제 의사를 함께 적어 두면 절차를 한 번에 마칠 수 있습니다.

해제 후 상대방이 결정으로 강제집행을 하면 어떻게 막나요?

청구에 관한 이의의 소를 내서 강제집행을 막습니다. 결정 확정 뒤에 생긴 해제는 확정된 청구에 대한 이의 사유가 되고, 필요하면 강제집행정지 신청을 함께 합니다. 원래 사례의 하급심도 해제를 이유로 화해권고결정에 기한 강제집행을 불허했습니다.

주택조합의 매도청구로 성립한 매매도 같은가요?

같습니다. 원래 사안의 근거였던 구 주택법 제18조의2는 2016년 전부개정으로 현행 주택법 제22조로 옮겨졌고, 사업주체가 대지 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구하는 구조는 그대로입니다. 매도청구로 매매계약이 성립하면 그 뒤의 이행과 해제는 일반 매매와 같은 법리를 따릅니다.

화해권고결정 후 대금 미지급 대응 순서

• 결정 내용 확인 - 대금 액수, 지급 기한, 등기의무와의 동시이행 여부를 결정문에서 확인합니다. 이행제공이 필요한지 정해집니다.
• 등기서류 준비 - 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖춥니다. 제공 사실을 증명할 수 있어야 합니다.
• 최고서 발송과 해제 예고 - 서류 제공 뜻과 기한, 기한 경과 시 해제된다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달일을 확보합니다.
• 해제 효력 확인 - 기한이 지나도 대금이 없으면 해제가 효력을 갖습니다. 받은 돈이 있으면 원상회복을 정리합니다.
• 청구이의의 소 - 상대방이 결정으로 등기 강제집행을 하려 하면 청구이의의 소와 집행정지를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 결정문에 대금 미지급 시 효과를 따로 정해 두었거나 조합이 일부 대금을 공탁한 사정이 있다면 결정문과 공탁서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·주택조합 매도청구 관련 매매대금과 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 화해권고결정은 언제 확정되나요?
  결정서 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청이 없으면 확정됩니다. 민사소송법 제226조 제1항은 이의신청 기간을 2주로 정하고, 제231조는 기간 안에 이의가 없거나 이의신청이 취하·각하되면 재판상 화해와 같은 효력을 갖는다고 정합니다. 확정일은 확정증명원으로 확인합니다.
• 결정이 확정됐는데 해제하면 결정에 반하지 않나요?
  반하지 않습니다. 대법원 2013. 3. 26.자 2012마1940 결정은 확정판결로 매매계약상 의무가 확인된 뒤에도 그 뒤의 채무불이행을 이유로 해제할 수 있다고 보았습니다. 해제는 결정 이후에 새로 생긴 사유여서, 결정의 효력과 충돌하지 않습니다.
• 등기서류를 먼저 넘겨야 해제할 수 있나요?
  넘길 필요는 없고 제공하면 됩니다. 대금과 등기가 동시이행 관계라면 민법 제536조 제1항에 따라 매도인이 등기서류를 준비해 언제든 넘길 수 있다고 알리는 이행제공을 해야 매수인이 이행지체에 빠집니다. 서류를 실제로 건네지 않아도 됩니다.
• 해제하면 이미 받은 돈은 돌려줘야 하나요?
  돌려줘야 합니다. 민법 제548조 제1항에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로, 일부 대금이나 계약금 명목으로 받은 돈이 있다면 받은 날부터의 이자를 붙여 반환합니다. 대신 상대방의 채무불이행으로 생긴 손해는 따로 배상을 청구할 수 있습니다.
• 상대방이 결정문으로 등기를 가져가려 하면요?
  청구에 관한 이의의 소를 내고 강제집행정지를 신청합니다. 민사집행법 제44조 제2항은 이의 사유가 변론종결 뒤에 생긴 것이어야 한다고 정하는데, 결정 확정 뒤의 해제는 이에 해당합니다. 소송 중 등기가 넘어가지 않도록 정지 결정을 빨리 받아 두어야 합니다.
• 현행 주택법에서도 매도청구 매매를 해제할 수 있나요?
  있습니다. 원래 사안의 구 주택법 제18조의2는 현행 주택법 제22조로 옮겨졌고, 사업주체가 대지 소유자에게 시가로 매도를 청구하는 구조가 이어졌습니다. 현행 제22조 제1항은 매도청구 전에 3개월 이상 협의하도록 정합니다. 매매가 성립한 뒤의 해제는 민법 일반 법리를 따릅니다.

비슷한 상황

• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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