상가 임대차

옆 건물 화재로 치과 점포가 타서 건물주가 내준 임시 사무실에서 진료했는데 월세를 다 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임시 사무실에서라도 진료를 할 수 있었다면 월세를 전부 거절할 수는 없지만, 사용에 지장을 받은 만큼은 줄여서 낼 수 있습니다. 대법원은 임대인의 사용·수익 제공 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 대응관계에 있어 전혀 쓸 수 없으면 전부를, 부분적으로 지장이 있으면 그 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 지금은 임시 사무실에서 진료한 기간과 줄어든 진료 규모를 기록으로 정리하십시오.

화재가 임차인 잘못이 아니라면 쓰지 못한 기간의 월세까지 그대로 낼 필요는 없습니다. 다만 한 푼도 안 내도 되는지는 실제로 얼마나 쓸 수 있었는지에 달려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

치과의사 A씨는 2024년 건물주 B씨에게서 1층 점포를 보증금 1억원, 월세 400만원에 빌려 치과를 운영했습니다. 2026년 3월 옆 회사 창고에서 불이 나 점포 일부와 진료 장비가 타는 바람에 진료를 할 수 없게 되었습니다. B씨가 같은 건물의 비슷한 크기 사무실을 내줘 두 달간 임시로 진료했지만 장비 배치가 어려워 하루 환자가 절반으로 줄었고, A씨는 결국 다른 건물로 치과를 옮겼습니다. B씨가 임시 진료 기간의 월세 800만원을 전부 보증금에서 빼겠다고 하자 A씨는 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점포를 제대로 못 쓰면 월세를 안 내도 되나요?

전혀 쓸 수 없었다면 전부, 일부만 지장이 있었다면 그 한도에서만 거절할 수 있습니다. 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지고, 이 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 대가관계에 있습니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 임대인이 이 의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부를 거절할 수 있지만, 사용·수익에 부분적으로 지장이 있는 상태라면 그 지장의 한도에서만 거절할 수 있다고 보았습니다.

같은 사안에서 화재 후 임대인이 비슷한 평수의 인접 사무실을 내주어 임시로 진료했다면, 임차 목적과 같은 사용에 부분적으로 지장을 받았을 뿐 전혀 쓸 수 없었던 것은 아니라고 보았습니다. 그래서 그 기간의 차임은 일부를 내야 합니다.

화재로 일부가 타면 월세를 줄여 달라고 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등으로 사용·수익할 수 없게 되면 임차인은 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 일부멸실 규정이고, 이 규정보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수도 있습니다. 치과처럼 진료 설비와 위생 기준이 필요한 업종은 일부만 타도 남은 공간으로 진료를 이어가기 어려운 경우가 많아 해지 여부를 함께 검토합니다.

다른 곳으로 이전한 뒤의 월세는 어떻게 되나요?

계약을 해지했다면 해지 후의 차임은 내지 않습니다. 해지 없이 점포에 물건을 남겨 두고 문을 잠가 둔 채 떠났다면 점유를 계속한 것으로 다툼이 생길 수 있으므로, 이전하기 전에 해지 의사를 서면으로 밝히고 점포 키를 돌려주는 편이 안전합니다.

판례 사안에서도 임차인이 점포에 시정장치를 해 둔 채 다른 곳으로 치과를 이전한 사실이 있었고, 대법원은 그 이후 기간의 차임 문제를 따로 심리하라고 원심을 파기했습니다. 이전 시점과 해지 통지 날짜를 분명히 해 두어야 정산이 깔끔해집니다.

화재 후 월세 감액 대응 순서

• 피해 범위 기록 - 화재 당일 점포 사진과 소방서 화재 증명원을 확보합니다. 사용할 수 없는 부분의 비율을 정하는 근거입니다.
• 감액 요청 통지 - 건물주에게 감액을 요청하는 내용증명을 보냅니다. 감액 청구 시점이 분명해집니다.
• 임시 사용 기간 정리 - 임시 사무실에서 진료한 기간과 진료 규모 변화를 기록합니다. 지장의 한도를 보여 주는 자료입니다.
• 해지 여부 판단 - 남은 공간으로 영업이 불가능하면 해지를 통지합니다. 해지 후 차임 부담이 끝납니다.
• 보증금 정산 - 감액된 차임과 이전 시점까지의 차임을 계산해 보증금에서 정산합니다. 합의가 안 되면 보증금 반환 소송에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 건물주 관리 부분이거나 이웃 회사라면 영업 손실 배상 문제가 따로 생기므로 화재 원인과 보험 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점포를 전혀 못 쓰면 월세를 안 내도 되나요?
  안 내도 됩니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 민법 제623조의 임대인 의무와 차임이 대가관계에 있기 때문입니다.
• 임시 공간을 받았으면 월세를 다 내야 하나요?
  다 낼 필요는 없고 일부를 냅니다. 같은 판결은 화재 후 임대인이 내준 인접 사무실에서 임시로 진료한 경우 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을 뿐이므로 그 지장의 한도에서만 차임을 거절할 수 있다고 보았습니다. 면적과 영업 규모의 차이를 보여 주면 감액 비율을 다툴 수 있습니다.
• 월세 감액은 어떤 비율로 하나요?
  사용할 수 없게 된 부분의 비율로 합니다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없는 때 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 면적 비율이 기본이지만 영업에 핵심적인 공간이 타면 더 큰 비율을 주장할 수 있습니다.
• 계약서에 감액 불가 조항이 있으면요?
  그 조항은 효력이 없습니다. 민법 제652조는 제627조를 포함한 임대차 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 「화재 등 어떤 경우에도 차임을 감액하지 않는다」는 특약이 있어도 임차인은 일부멸실에 따른 감액을 청구할 수 있습니다.
• 남은 공간으로 영업이 어려우면 해지할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제627조 제2항은 일부멸실로 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는 때 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 진료 설비나 주방처럼 영업의 핵심 공간이 탔다면 해지 사유가 될 가능성이 큽니다. 해지는 서면으로 통지해 날짜를 남깁니다.
• 이전하면서 문을 잠가 두면 월세가 계속 나가나요?
  다툼이 생길 수 있습니다. 해지 통지 없이 설비를 남기고 문을 잠가 두었다면 점유를 계속한 것으로 볼 여지가 있고, 대법원 96다44778 판결도 이전 후 기간의 차임을 따로 심리하라고 했습니다. 이전 전에 민법 제627조 제2항에 따른 해지를 통지하고 점포 키를 돌려주는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

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