상가 임대차

옆 가게 화재로 병원 일부를 못 쓰게 됐는데 월세를 전혀 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인이 다른 층 점포를 내주는 등으로 부분적으로라도 쓸 수 있다면 지장이 있는 한도에서만 월세 지급을 거절할 수 있고 전부를 거절할 수는 없습니다. 대법원 1997년 96다44778 판결이 화재로 치과병원 일부가 탄 사안에서 이 기준을 확인했습니다. 지금은 쓰지 못하는 면적과 기간을 사진과 도면으로 정리하십시오.

화재 원인이 임대인 잘못이 아니어도 감액을 청구할 수 있습니다. 임차인에게 과실이 없으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 상가 건물 2층 일부를 보증금 1억 원, 월세 400만 원, 기간 3년으로 빌려 치과를 운영하고 있습니다. 2026년 7월 옆 음식점에서 난 불이 번져 진료실 일부와 가구·가전·비품이 탔고, 임대인은 비슷한 넓이의 3층 점포를 내주어 임시로 진료를 이어 가게 했습니다. 위치가 바뀐 뒤 환자가 크게 줄자 A씨는 월세를 한 푼도 내고 싶지 않다고 하지만, 임대인은 영업을 할 수 있게 해 줬으니 월세를 모두 내라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

병원 일부를 못 쓰게 되면 월세를 어디까지 거절할 수 있나요?

목적물을 전혀 쓸 수 없으면 월세 전부를, 부분적으로 지장이 있으면 그 지장의 한도 안에서만 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 임대인의 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급 의무가 서로 대응하는 관계이기 때문입니다.

그 한도를 넘어 월세 전부를 거절하면 임차인의 채무불이행이 됩니다. 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결은 지하실 누수로 일부를 못 쓰게 된 사안에서 이 점을 밝혔습니다. 임대인이 다른 층 점포를 내주어 진료를 이어 갈 수 있었다면 법원은 사용·수익이 전혀 불가능했다고 보지 않을 가능성이 큽니다.

화재로 일부가 탔으면 월세 감액을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다, 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 임차인은 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 민법 제627조 제1항의 내용이고, 옆 가게에서 번진 불처럼 임대인에게 잘못이 없어도 적용됩니다.

비율은 면적만으로 정하지 않습니다. 진료실·수술실처럼 병원 운영의 중심인 공간이 탔다면 면적 비율보다 사용 가치의 감소가 클 수 있습니다. 임대인이 내준 대체 점포의 위치·면적·진료 가능성도 함께 따집니다.

남은 부분으로는 병원을 할 수 없으면 어떻게 하나요?

남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 병원 영업을 위해 빌린 점포에서 진료실과 대기 공간이 모두 타 진료를 할 수 없다면 이 해지권을 검토합니다.

임대인은 계약이 이어지는 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으므로, 수리가 가능하다면 먼저 복구를 요구합니다. 복구 기간 동안은 사용하지 못하는 비율만큼 월세를 줄이고, 복구가 끝나면 원래 월세로 돌아갑니다.

월세를 전부 끊으면 어떤 위험이 있나요?

지장 한도를 넘어 월세를 끊으면 연체가 쌓이고, 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 감액 청구와 함께 줄어든 월세는 꼬박꼬박 내야 해지 위험을 피합니다.

위치가 바뀌어 생긴 영업 손해는 월세 감액과 별개 문제입니다. 화재를 낸 쪽에 과실이 있다면 그 상대방에게 손해배상을 청구하는 방법을 따로 검토합니다.

화재 후 월세 감액 대응 순서

• 피해 범위 기록 - 탄 부분의 면적과 사용 불가 기간을 사진·도면으로 정리합니다. 감액 비율의 근거가 됩니다.
• 감액 청구 통지 - 임대인에게 비율과 금액을 적어 차임 감액을 청구합니다. 내용증명으로 도달일을 남깁니다.
• 감액된 월세 납부 - 청구한 금액을 뺀 나머지 월세는 계속 이체합니다. 연체 해지를 막습니다.
• 복구 요구 - 임대인에게 수리 일정과 복구 범위를 요구합니다. 복구 완료일이 감액 종료일이 됩니다.
• 해지 또는 배상 검토 - 남은 부분으로 병원을 할 수 없으면 해지를, 화재 원인자에게는 손해배상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 화재 시 차임 면제·감액 특약이 있거나 보험 처리가 얽혀 있으면 계약서와 보험 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인 잘못이 아닌 화재여도 월세를 깎을 수 있나요?
  깎을 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 요건은 임차인에게 과실이 없다는 것이고, 임대인의 잘못은 요건이 아닙니다.
• 월세 전부를 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?
  목적물을 전혀 사용할 수 없을 때입니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 임대인의 의무 불이행으로 임차인이 목적물을 전혀 쓸 수 없으면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 부분적 지장만 있으면 그 한도에서만 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 감액 비율은 어떻게 정하나요?
  사용할 수 없게 된 부분의 비율을 기준으로 정합니다. 민법 제627조 제1항은 「그 부분의 비율에 의한」 감액을 정하는데, 실무에서는 면적뿐 아니라 그 공간이 영업에서 차지하는 비중과 대체 공간의 사용 가능성도 함께 봅니다. 합의가 안 되면 법원이 정합니다.
• 남은 부분으로 영업을 못 하면 계약을 끝낼 수 있나요?
  해지할 수 있습니다. 민법 제627조 제2항은 일부 멸실 등으로 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 병원 영업이 목적인데 진료실이 모두 탔다면 이 해지권을 검토하고, 해지 통지는 내용증명으로 합니다.
• 월세를 끊고 버티면 해지당할 수 있나요?
  해지당할 수 있습니다. 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결은 지장 한도를 넘는 차임 지급 거절을 채무불이행으로 보았고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 감액분만 빼고 내는 것이 안전합니다.
• 임대인에게 복구를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 화재로 손상된 부분의 수리를 요구하고, 수리가 끝날 때까지 사용하지 못하는 비율만큼 차임 감액을 함께 주장합니다.

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