상가 임대차

지하 상가에 습기와 곰팡이가 심한데 건물주가 수리를 미루면 월세를 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 습기 때문에 가게를 쓸 수 없는 부분이 있다면 그 비율만큼 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우고, 대법원 96다44778 판결은 지장이 있는 한도에서 차임 거절을 인정했습니다. 지금은 습기의 원인이 누수인지 환기 문제인지부터 사진과 점검 기록으로 남기십시오.

월세를 전부 끊어야만 건물주를 움직일 수 있는 것은 아닙니다. 쓰지 못하는 부분만큼만 거절하는 것이 법이 허용하는 범위이고, 그 이상을 끊으면 오히려 차임 연체가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 4월 한 건물 지하 1층을 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 빌려 보드게임카페를 열었습니다. 2026년 7월 장마가 시작되자 매장 안쪽 벽에서 물이 스며 나오고 곰팡이 냄새가 심해져 매장의 3분의 1 정도를 손님에게 내주지 못하게 됐습니다. A씨는 건물주에게 세 차례 문자로 수리를 요청했지만 건물주는 「장마 끝나면 보자」며 미루고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지하 상가 습기도 건물주가 고쳐야 하나요?

습기로 가게를 계약 목적대로 쓸 수 없을 정도라면 건물주가 고쳐야 합니다. 대법원 94다34692 판결은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 사소한 파손은 임대인 책임이 아니지만, 고치지 않으면 약정한 목적대로 쓸 수 없는 정도라면 임대인에게 수선의무가 있다고 보았습니다.

지하층은 환기가 안 되면 결로가 생기기 쉬워 원인을 먼저 가려야 합니다. 지하수 유입, 위층 배관 누수, 방수층 손상처럼 건물 구조에서 생긴 습기라면 수선의무가 인정될 가능성이 크고, 제습기만 돌리면 해결되는 정도라면 임차인 부담으로 볼 여지가 있습니다.

수선은 임차인이 한다는 특약이 있으면 어떻게 되나요?

특약이 있어도 대규모 수선은 여전히 건물주 책임입니다. 수선의무 면제 특약은 범위를 명시하지 않았다면 통상 생기는 소규모 수선에만 미치고, 방수공사처럼 건물 주요 구성부분의 대수선이나 기본 설비 교체는 포함되지 않습니다.

월세는 얼마나 안 낼 수 있나요?

쓰지 못한 비율만큼 거절할 수 있고, 전부 거절은 가게를 전혀 쓸 수 없을 때만 가능합니다. 대법원 96다44778 판결은 사용·수익에 부분적으로 지장이 있으면 그 지장의 한도 안에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 예를 들어 전체 면적의 30%를 쓸 수 없다면 월세의 30% 정도를 기준으로 다툴 수 있습니다. 월세 150만원이라면 10%는 15만원, 30%는 45만원, 50%는 75만원이 기준이 됩니다.

임차물 일부를 임차인 잘못 없이 쓸 수 없게 된 경우에는 그 부분 비율에 따른 차임 감액도 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에 이 감액청구권이 정해져 있습니다.

제가 먼저 고치고 비용을 청구해도 되나요?

됩니다. 임차물 보존에 필요한 비용을 임차인이 지출하면 임대인에게 바로 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 공사 전에 건물주에게 수리 요청과 함께 「고치지 않으면 직접 수리하고 비용을 청구하겠다」는 뜻을 알리고, 견적서와 영수증을 남겨야 다툼이 줄어듭니다.

남은 부분만으로 영업 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약 해지도 주장할 수 있습니다. 습기로 매장 대부분을 쓸 수 없고 건물주가 수리를 계속 미룬다면 해지와 함께 영업 손해 배상을 청구하는 방안을 검토합니다.

지하 상가 습기 수선의무 대응 순서

• 증거 촬영 - 곰팡이·물기·피해 물품을 날짜가 보이게 촬영합니다. 비가 온 날과 맑은 날을 나눠 찍으면 원인 판단에 도움이 됩니다.
• 원인 점검 - 누수 탐지 업체나 관리사무소 점검으로 누수인지 결로인지 확인합니다. 구조 원인이면 건물주 수선의무가 분명해집니다.
• 수선 요구 통지 - 기한을 정해 수리를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 이후 권리 행사의 기준이 됩니다.
• 차임 일부 거절·감액 - 쓰지 못하는 면적 비율을 계산해 그만큼만 거절하거나 감액을 청구합니다. 전부 거절은 연체로 몰릴 수 있습니다.
• 직접 수리·해지 검토 - 건물주가 계속 미루면 직접 수리 후 필요비를 청구하거나, 목적 달성이 불가능하면 해지와 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 수선 범위를 구체적으로 정한 특약이 있거나 임차인이 인테리어 공사로 방수층을 건드린 경우에는 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제습기로 해결되는 정도의 습기도 건물주 책임인가요?
  보통은 건물주 책임으로 보기 어렵습니다. 대법원 94다34692 판결은 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 장해라면 임대인에게 수선의무가 없다고 보았습니다. 다만 제습기를 계속 돌려도 곰팡이가 번지고 영업을 할 수 없다면 구조적 원인을 따져 볼 수 있습니다.
• 월세 전부를 안 내면 어떻게 되나요?
  연체로 몰릴 위험이 있습니다. 대법원 96다44778 판결은 사용·수익에 부분적 지장만 있는 경우에는 그 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있고 전부를 거절할 수는 없다고 보았습니다. 초과해 거절한 금액이 쌓여 3기에 이르면 건물주가 해지를 주장할 수 있습니다.
• 차임 감액은 어떻게 청구하나요?
  건물주에게 감액을 요구하는 뜻을 통지하면 됩니다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부가 임차인 과실 없이 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분 비율에 따른 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 사용 불가 면적과 기간을 적어 내용증명으로 보내면 도달일이 남습니다.
• 직접 방수공사를 하면 비용을 받을 수 있나요?
  보존에 필요한 비용이라면 받을 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출하면 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 계약서에 원상복구나 비용상환 포기 특약이 있는지 먼저 보고, 견적서와 영수증을 남겨야 합니다.
• 습기로 가게를 못 쓰면 계약을 끝낼 수 있나요?
  남은 부분으로 영업 목적을 이룰 수 없다면 해지할 수 있습니다. 민법 제627조 제2항은 사용할 수 없는 부분을 뺀 잔존 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지와 함께 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 상한 물건과 영업 손실도 배상받나요?
  건물주가 수선의무를 게을리해 생긴 손해라면 청구할 수 있습니다. 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상을 구하는 것으로, 수리 요청 이후 방치된 기간의 손해가 중심이 됩니다. 피해 물품 목록과 매출 감소 자료를 함께 준비해야 합니다.

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