상가 임대차

수선은 임차인이 한다는 특약이 있는데 상가 지붕 누수도 제가 고쳐야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 수선의무를 임차인이 진다는 특약이 있어도 지붕 균열로 비가 새는 것 같은 대수선은 임대인이 고쳐야 합니다. 대법원은 이런 특약이 소규모 수선에만 미치고 건물 주요 구성부분의 대수선은 여전히 임대인 몫이라고 판단했습니다. 지금은 누수 부위 사진과 수리 요청 문자를 날짜가 보이게 남겨 두십시오.

특약에 서명했다는 이유로 지붕 공사비를 먼저 떠안을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 3천만원, 월세 180만원에 2층 상가를 빌려 공방을 열었고, 계약서에는 「수선은 임차인 부담」이라는 특약이 있었습니다. 2025년 여름 장마철에 지붕 균열로 천장에서 비가 새 작업대와 재료가 젖었습니다. A씨가 수리를 요청하자 건물주는 특약을 이유로 거절했고, A씨는 사진과 요청 문자를 남긴 뒤 방수 견적서를 건물주에게 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수선의무 특약이 있어도 임대인이 고쳐야 하나요?

네, 수선의무를 임차인에게 넘기는 특약은 통상 생기는 파손을 고치는 소규모 수선에만 미치고, 대파손 수리나 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체는 여전히 임대인이 해야 합니다. 특약에 수선 범위를 구체적으로 적어 둔 것 같은 특별한 사정이 있을 때만 예외입니다.

지붕 균열로 비가 새거나 벽이 갈라지는 것은 건물 주요 구성부분의 문제여서 대수선에 해당합니다. 그래서 「수선은 임차인 부담」이라는 한 줄짜리 특약만으로는 임차인이 지붕을 고칠 의무를 지지 않습니다. 반대로 전구, 수도꼭지 패킹처럼 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 것은 특약이 없어도 임차인이 고칩니다.

임대인은 어떤 상태까지 유지해 줘야 하나요?

임대인은 계약이 이어지는 동안 임차인이 가게를 계약 목적대로 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무가 있습니다. 파손이 사소해 영업을 방해하지 않으면 수선의무가 없지만, 고치지 않으면 영업을 할 수 없을 정도라면 임대인이 고쳐야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 조문을 그대로 두고 있고, 상가건물 임대차보호법에는 수선의무를 따로 정한 규정이 없어 민법이 적용됩니다. 판례가 쓰는 기준은 「임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는가」입니다.

건물주가 안 고쳐 주면 무엇을 할 수 있나요?

임차인이 먼저 고치고 그 비용을 청구할 수 있습니다. 가게 보존에 필요한 비용인 필요비를 임차인이 지출했다면 임대인에게 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다. 공사 전에 견적서를 받아 건물주에게 보내 두면 금액 다툼이 줄어듭니다.

누수로 가게 일부를 쓰지 못하게 되었다면 그 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 영업 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다. 젖은 집기나 영업 손해는 건물주가 수선의무를 이행하지 않은 데 따른 손해배상으로 청구합니다.

대법원 94다34692 사건에서도 여관 배관과 보일러가 노후해 영업을 못 하게 되자, 임차인의 수선 요구를 거절한 임대인의 책임이 인정되었습니다. 다만 월세를 일방적으로 끊으면 연체로 다툼이 번질 수 있으니 감액 요구는 서면으로 먼저 하십시오.

상가 누수 수선 대응 순서

• 누수 기록 - 누수 부위, 천장 얼룩, 젖은 집기를 날짜가 보이게 촬영합니다. 비 오는 날마다 추가로 남깁니다.
• 수리 요청 - 건물주에게 문자나 내용증명으로 수리를 요청합니다. 요청일이 손해 계산의 기준이 됩니다.
• 견적 받기 - 방수업체 견적서를 받아 건물주에게 보냅니다. 금액과 공사 범위를 미리 알립니다.
• 직접 수리 후 청구 - 건물주가 움직이지 않으면 먼저 고치고 필요비를 청구합니다. 영수증과 공사 사진을 보관합니다.
• 감액·해지 검토 - 쓰지 못한 면적과 기간을 적어 월세 감액을 요구합니다. 영업이 불가능하면 해지를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 「지붕·방수 공사 포함」처럼 범위가 적혀 있거나 임차인의 인테리어 공사가 누수 원인으로 지목되면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 손해배상·보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 수리가 소규모 수선인가요?
  통상 생길 수 있는 파손을 고치는 정도의 수선입니다. 전구 교체, 문고리 수리, 수도꼭지 패킹 교체처럼 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 것이 해당합니다. 지붕 방수, 외벽 균열 보수, 배관·보일러 교체는 대수선으로 보아 임대인이 부담합니다.
• 제가 먼저 고치면 비용을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 가게 보존에 필요한 비용을 임차인이 지출했다면 임대인에게 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 계약서에 비용상환청구권을 포기하는 특약이 있으면 다툼이 생기니, 특약 문구를 확인하고 공사 전 견적서를 건물주에게 보내 두십시오.
• 누수로 가게 일부를 못 쓰면 월세를 깎을 수 있나요?
  임차인의 과실 없이 가게 일부를 쓸 수 없게 되었다면 그 부분의 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 못 쓴 면적과 기간을 사진과 함께 정리해 서면으로 요구하는 편이 좋습니다.
• 누수가 심해서 영업을 못 하면 계약을 끝낼 수 있나요?
  남은 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다. 해지하면 보증금 반환과 함께 그동안의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해지 통지는 도달한 날 효력이 생기므로 내용증명으로 보내십시오.
• 젖은 집기와 영업 손해도 배상받나요?
  건물주가 수선의무를 이행하지 않아 생긴 손해는 채무불이행에 따른 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 수리 요청 뒤에도 방치된 기간의 손해가 중심이 되므로, 요청일과 손해 발생일을 함께 증명해야 합니다.
• 특약에 지붕 수리까지 적혀 있으면요?
  특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 적어 둔 경우에는 그 범위까지 임차인이 부담할 수 있습니다. 판례도 범위를 명시한 특별한 사정이 있으면 예외로 봅니다. 월세가 시세보다 크게 낮았는지 같은 사정도 함께 봅니다.

비슷한 상황

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