등기·명의신탁

도로 부지로 판 땅이 택지개발 공사로 넘어갔는데 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 도로사업용으로 협의취득된 땅이 사업 변경으로 필요 없게 되면 원래 소유자에게 환매권이 생기고, 등기가 있으면 새 사업시행자에게도 주장할 수 있습니다. 토지보상법 제91조 제1항·제5항과 대법원 판례가 이를 인정합니다. 지금은 사업 변경 고시일과 협의취득 등기 여부부터 확인하십시오.

토지가 다른 사업시행자에게 넘어갔다고 해서 새 소유자에게 따로 동의를 받아야 환매할 수 있는 것은 아닙니다. 협의취득 등기가 되어 있으면 새 소유자에게도 환매권을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 시의 도로 확장 사업 부지로 논 1,200㎡를 협의취득 방식으로 넘기고 보상금 3억원을 받았습니다. 2022년 그 일대가 택지개발예정지구에 들어가면서 시는 땅을 택지개발 사업시행자인 공사에 무상으로 넘겼고, 2024년 개발계획 변경과 실시계획 승인이 고시되자 도로 확장 계획은 사실상 없어졌습니다. 지금 그 땅은 아파트 부지로 조성되고 있습니다. A씨는 공사를 상대로 환매할 수 있는지, 언제까지 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로 부지로 판 땅이 택지개발에 쓰이면 환매권이 생기나요?

네, 도로사업을 위해 협의취득한 토지가 택지개발사업 계획 변경으로 도로사업에 더 이상 필요 없게 되었다면, 협의취득 당시 토지소유자에게 환매권이 생깁니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결은 그 뒤 택지개발사업에 토지가 필요하게 된 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 영향을 주지 않는다고 보았습니다.

환매권은 취득 당시 토지소유자나 그 포괄승계인이 가집니다. 상속인도 환매권자가 될 수 있습니다. 환매할 때는 그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급합니다.

토지가 다른 사업시행자에게 넘어갔는데 누구에게 주장하나요?

협의취득이나 수용의 등기가 되어 있으면 토지가 제3자에게 넘어가도 환매권자의 지위는 그대로 유지되고, 환매권자는 새 소유자에게도 환매권을 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조 제5항도 원안 판결 당시 구법과 같은 내용입니다.

언제까지 환매권을 행사할 수 있나요?

사업의 폐지·변경으로 필요 없게 된 경우는 사업이 폐지·변경된 날 또는 폐지·변경 고시일부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우는 사업완료일부터 10년 안에 행사할 수 있습니다. 원안 당시에는 「필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년」 구조였으나 2021. 8. 10. 개정으로 바뀌었고, 부칙 제3조에 따라 개정 당시 환매권을 행사할 수 있던 경우에도 새 규정이 적용됩니다.

취득일부터 5년 안에 토지 전부를 사업에 쓰지 않은 경우에는 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다. 국가·지방자치단체 등이 사업인정을 받아 취득한 뒤 공익사업이 다른 공익사업으로 변경된 경우에는 변경 고시일부터 기간을 셉니다. 이 공익사업 변환에 해당하는지는 사업인정 여부와 고시 내용을 보고 따로 판단해야 합니다.

땅값이 많이 올랐으면 환매 금액은 어떻게 되나요?

원칙은 받은 보상금 상당액이지만, 토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동했다면 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 사업시행자가 토지를 처분해 환매권을 행사할 수 없게 되었다면 환매권 상실로 인한 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다.

환매권 행사 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 협의취득일, 보상금 액수, 협의취득 등기 여부를 확인합니다. 제3자 대항력이 등기에서 갈립니다.
• 불필요 시점 특정 - 사업 폐지·변경 고시일이나 사업완료일을 관보·공보로 찾습니다. 10년 기간의 출발점이 됩니다.
• 환매 의사표시 - 사업시행자에게 보상금 상당액을 지급하거나 공탁하며 환매 의사를 내용증명으로 보냅니다. 행사 날짜가 기록으로 남습니다.
• 금액 협의·증감 청구 - 땅값이 크게 바뀌었으면 환매금액을 협의하고, 안 되면 법원에 청구합니다. 감정평가가 기준이 됩니다.
• 손해배상 검토 - 이미 제3자 처분 등으로 환매가 불가능하면 손해배상을 청구합니다. 환매권 상실 당시 시가가 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업인정 여부나 공익사업 변환 고시가 얽혀 있으면 관보와 사업 인가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지의 환매권 행사와 환매권 상실 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환매권은 누가 가지나요?
  토지의 협의취득일 또는 수용 개시일 당시 토지소유자나 그 포괄승계인이 가집니다. 소유자가 사망했다면 상속인이 환매권을 행사할 수 있습니다. 협의취득 뒤에 그 토지를 산 사람이나 이웃 토지소유자는 환매권자가 아닙니다.
• 다른 사업에 필요하게 되면 환매권이 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 판례는 도로사업에 필요 없게 되어 환매권이 발생한 뒤 그 토지가 택지개발사업에 필요하게 된 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 영향이 없다고 보았습니다. 다만 공익사업 변환 규정에 해당하면 기간 계산이 달라집니다.
• 토지를 넘겨받은 새 소유자에게도 환매를 주장하나요?
  주장할 수 있습니다. 협의취득이나 수용의 등기가 되어 있으면 토지가 제3자에게 넘어가도 환매권자의 지위가 유지됩니다. 등기부에 협의취득을 원인으로 한 이전등기가 있는지 먼저 확인하십시오.
• 사업을 하지 않고 방치한 땅도 환매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 취득일부터 5년 안에 취득한 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 않았다면 환매권이 생기고, 이때는 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다. 일부만 이용했다면 이 규정이 아니라 필요 없게 된 부분 기준으로 판단합니다.
• 옛 규정의 1년 기간이 지났으면 끝난 건가요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 2021. 8. 10. 개정으로 행사기간이 사업 폐지·변경일 또는 사업완료일부터 10년으로 바뀌었고, 부칙은 개정 당시 환매권을 행사할 수 있던 경우에도 새 규정을 적용합니다. 개정 전에 이미 기간이 지난 경우는 따로 따져야 합니다.
• 땅값이 올랐으면 얼마를 내고 환매하나요?
  원칙은 받은 보상금 상당액입니다. 다만 토지 가격이 취득일보다 현저히 변동했다면 사업시행자와 환매금액을 협의하고, 협의가 되지 않으면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 감정평가 결과가 기준이 됩니다.
• 환매가 불가능해지면 손해배상을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 판례는 환매권 상실로 인한 손해를 상실 당시 목적물 시가에서 환매가격을 뺀 금액으로 보고, 감정평가액이 보상금에 지가상승률을 곱한 금액을 넘으면 그 곱한 금액을 기준으로 삼습니다.

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