재개발·재건축

공익사업이 처음부터 무효였다면 협의로 넘긴 땅을 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사업시행자 지정이나 실시계획 인가가 당연무효여서 협의취득도 무효라면 환매권은 행사할 수 없고, 소유권에 근거해 등기를 되찾아야 합니다. 대법원 2020다280890 판결로 판단 이유와 청구 방법, 환매권이 인정되는 경우를 정리했습니다.

아니요, 협의취득 자체가 처음부터 무효라면 환매권은 행사할 수 없습니다. 대법원은 이 경우 땅의 소유권이 처음부터 원래 소유자에게 남아 있으므로 소유권에 근거해 등기를 되돌리는 방법으로 구제받아야 한다고 보았습니다. 보상금 상당액을 내고 환매하는 절차를 밟을 필요가 없다는 뜻이기도 합니다. 사업이 적법하게 진행되다가 나중에 폐지된 경우라면 결론이 다르니, 어느 쪽인지부터 가려야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2008. 4. 관광단지 개발사업 시행자에게 밭 1,500㎡를 협의매수 방식으로 넘기고 보상금을 받았습니다. 그런데 몇 년 뒤 다른 토지소유자들이 낸 소송에서 그 사업의 시행자 지정과 실시계획 인가가 당연무효라는 판결이 확정되었습니다. G씨는 2025. 11. 보상금 상당액을 내고 땅을 환매하겠다고 통지했지만, 사업시행자는 환매 요건이 아니라며 응하지 않았습니다. G씨는 2026. 3. 환매 소송을 내야 하는지, 다른 방법이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 무효인 사업의 환매 청구를 어떻게 판단했나요?

환매권을 인정한 원심을 파기했습니다. 사안은 유원지로 도시계획시설결정이 된 곳에 콘도, 전원주택, 골프장 등을 갖춘 휴양형 주거단지를 짓는 사업이었습니다. 시행자는 2006. 5. 원고의 논 1,901㎡를 1억 2천여만원에 협의매수했습니다. 그 뒤 다른 소송에서 이 사업이 유원지에 해당하지 않아 사업시행자 지정과 실시계획 인가 등 15개 처분이 모두 무효라는 판결이 확정되었습니다.

대법원은 환매 사유인 사업의 「폐지」는 하던 일을 그만두는 것이고, 「필요 없게 된 경우」는 당초 필요했다가 나중에 필요 없게 된 경우라고 보았습니다. 처음부터 법적 근거가 없던 사업은 여기에 들지 않는다는 것입니다. 시행자 지정이 무효라면 협의취득도 시행자가 아닌 자가 법률에 의하지 않고 한 것이어서 효력이 없습니다. 그래서 원고는 소유권을 계속 가지고 있고, 환매권은 행사할 수 없다고 판단했습니다. 관련 사건 판결은 이 사업이 도시계획시설결정과 달리 공공적 성격과 거리가 먼 시설 운영에 관한 것이라고 보았고, 대법원은 이를 들어 사업이 처음부터 공익사업에 해당할 여지가 없었다고 했습니다.

환매 대신 어떤 청구를 해야 하나요?

소유권에 근거한 등기 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기, 점유 반환을 청구합니다. 대법원은 협의취득이 당연무효이면 토지소유자가 소유권에 기한 청구권이나 부당이득반환청구권으로 등기 명의를 회복하거나 점유를 넘겨받을 수 있다고 했습니다. 이미 소유자인 사람이 매수인이 되고 소유권 없는 사업시행자가 매도인이 되는 환매는 납득하기 어렵다는 점도 들었습니다.

다만 협의취득이 무효라면 받은 보상금도 법률상 원인 없이 받은 돈이 되어 돌려주어야 하는 관계가 된다고 볼 수 있습니다. 사업시행자가 오랫동안 등기를 가지고 점유해 왔다면 등기부취득시효를 주장할 여지도 있어, 등기 경위와 점유 기간을 함께 따져야 합니다. 땅이 이미 제3자에게 다시 팔렸다면 그 제3자 명의 등기까지 함께 다투어야 하는지도 검토 대상입니다.

환매권은 어떤 경우에 행사할 수 있나요?

공익사업이 적법하게 시행되다가 폐지·변경 등 나중의 사정으로 취득한 토지가 필요 없게 된 경우입니다. 현행법은 사업 폐지·변경으로 필요 없게 되면 폐지·변경일이나 고시일부터, 그 밖의 사유면 사업완료일부터 10년 안에 받은 보상금 상당액을 지급하고 환매할 수 있게 합니다. 취득일부터 5년 안에 토지 전부를 사업에 쓰지 않은 경우에는 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다.

땅값이 취득 당시보다 현저히 변동했으면 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 증감을 청구할 수 있습니다. 오래 방치된 땅의 환매 문제는 「국가가 협의취득한 땅이 오래 방치됐는데 지금 환매할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

무효 사업 토지 회복 대응 순서

• 무효 판결 확인 - 사업 인가나 시행자 지정의 무효 확인 판결과 확정 여부를 확인합니다.
• 취득 경위 정리 - 협의매수 계약서, 보상금 수령 내역, 등기 날짜를 정리합니다.
• 청구원인 선택 - 소유권에 기한 등기 회복을 중심으로 하고, 환매는 예비적 청구로 둘지 검토합니다.
• 보상금 정산 준비 - 반환해야 할 보상금 범위와 상계 가능성을 계산합니다.
• 소송 제기 - 사업시행자와 현재 등기 명의자를 상대로 등기·점유 회복 소송을 내고, 소송 중 처분을 막기 위해 처분금지가처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업 인가가 무효로 확정되었는지와 협의취득 뒤의 등기·점유 경과, 받은 보상금 정산에 따라 땅을 되찾는 방법과 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지의 환매·소유권 회복 소송과 수용 보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의매수로 판 땅도 수용된 땅처럼 환매할 수 있나요?
  네, 환매권은 협의취득한 토지에도 인정됩니다. 협의취득은 사법상 매매 형식이지만 수용과 비슷한 공법적 기능을 하기 때문입니다. 다만 사업이 적법하게 시행되다가 필요 없게 된 경우여야 합니다.
• 사업 인가가 무효면 협의매수 계약도 무효인가요?
  시행자 지정이 무효이거나 사업의 법적 근거가 없었다면 협의취득은 법률에 의하지 않았거나 공익적 필요성이 없어 효력이 없다는 것이 대법원 판단입니다.
• 환매권은 언제까지 행사해야 하나요?
  사업 폐지·변경으로 필요 없게 되면 폐지·변경일이나 고시일부터, 그 밖의 사유면 사업완료일부터 10년 안입니다. 취득 후 5년 안에 전부를 쓰지 않은 경우는 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다.
• 땅값이 많이 올랐으면 환매금액도 달라지나요?
  토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동했으면 사업시행자와 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다.
• 협의취득이 무효면 받은 보상금은 돌려줘야 하나요?
  협의취득이 무효라면 보상금도 법률상 원인 없이 받은 것이 되어 반환 관계가 생긴다고 볼 수 있습니다. 반환 범위와 등기 회복의 관계는 개별 사정에 따라 정리해야 합니다.
• 사업시행자가 오래 점유했으면 시효취득을 주장할 수 있나요?
  소유자로 등기한 자가 10년간 선의·무과실로 점유하면 소유권을 취득할 수 있어 다툼이 될 수 있습니다. 시행자가 무효 사유를 알 수 있었는지가 쟁점이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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