매매 계약

택지 공사를 시작했으면 환매권이 사라지고 손해배상 시효도 그때부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 택지개발사업 공사를 시작했다는 사정만으로는 환매권이 상실되지 않으므로 손해배상 시효도 착공일부터 진행하지 않습니다. 대법원은 공사 착공 때부터 10년이 지나 손해배상청구권이 소멸했다는 사업시행자 주장을 받아들이지 않았습니다. 지금은 착공일과 토지가 제3자에게 처분된 날을 등기부로 구분해 확인해 두십시오.

공사가 시작된 지 10년이 지났다고 손해배상 청구를 포기할 필요는 없습니다. 시효는 환매권을 실제로 잃은 때를 기준으로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

E씨의 부모는 2012년 군청에 도로 부지로 밭 800㎡를 협의취득으로 넘겼습니다. 그 땅은 도로로 쓰이지 않은 채 택지개발사업 시행자에게 넘어갔고, 2014년 택지 조성 공사가 시작된 뒤 아파트 부지로 분양되었습니다. 2025년 E씨가 환매권 상실에 따른 손해배상을 청구하자, 군은 공사를 시작한 2014년에 환매권이 없어졌고 그때부터 10년이 지나 시효가 끝났다고 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

택지 공사를 시작하면 환매권이 사라지나요?

사라지지 않습니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결은 택지개발사업 시행자가 토지에 공사를 시작했다는 사정만으로 원소유자의 환매권이 상실된다고 볼 수 없고, 따라서 공사 착공 때부터 10년이 지나 손해배상청구권의 소멸시효가 완성되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 협의취득 등기가 되어 있으면 토지가 다른 기관으로 넘어가도 환매권자의 지위가 유지되기 때문입니다.

공사가 진행되어 토지 모양이 바뀌어도 환매 대상 토지는 여전히 존재합니다. 환매권을 행사할 수 없게 되는 것은 토지가 제3자에게 처분되어 대항할 수 없게 되는 등 환매가 불가능해진 때입니다.

환매권을 잃으면 무엇을 청구할 수 있나요?

사업시행자의 책임 있는 사유로 환매권을 행사할 수 없게 되었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례가 인정하는 손해액은 환매권 상실 당시 토지의 시가에서 환매권자가 환매할 때 내야 했을 환매가격을 뺀 금액입니다. 환매가격은 원칙적으로 받은 보상금에 상당하는 금액입니다.

환매권 상실 당시 감정가가 보상금에 인근 유사토지 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같으면 감정가에서 보상금을 빼면 됩니다. 이를 넘으면 보상금에 지가상승률을 곱한 금액이 손해가 됩니다. 계산 구조가 달라 감정 단계에서 기준 시점과 지가상승률을 정확히 잡아야 합니다.

손해배상청구권의 시효는 언제부터 진행하나요?

권리를 행사할 수 있는 때, 즉 환매권을 잃어 손해가 생긴 때부터 진행합니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로, 환매권이 살아 있는 동안에는 손해배상청구권이 생기지 않고 시효도 흐르지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제166조는 원안 당시와 같은 내용입니다.

현행 법률은 환매권 행사기간 자체를 사업 폐지·변경 고시일이나 사업완료일부터 10년으로 정합니다. 환매권 행사기간이 남아 있다면 손해배상보다 환매 자체를 먼저 검토하고, 그 기간이 지나기 전에 상실 사유가 생겼는지를 따져야 합니다.

환매권 상실 손해배상 대응 순서

• 상실 시점 특정 - 토지가 제3자에게 분양·처분된 날, 등기 이전일을 등기부에서 확인합니다. 이 날이 손해 발생일이자 시효 기산점이 됩니다.
• 착공일과 구분 - 사업시행자가 주장하는 착공일과 상실 시점을 나란히 정리합니다. 착공일은 기산점이 아니라는 판례를 근거로 반박합니다.
• 보상금 내역 확인 - 협의취득 당시 받은 보상금을 확인합니다. 환매가격이자 손해액 계산의 기준입니다.
• 감정과 지가변동률 - 상실 당시 감정가와 인근 유사토지 지가변동률을 확인합니다. 두 계산 방식 가운데 어느 쪽인지 정해집니다.
• 소 제기 - 사업시행자를 상대로 손해배상 소송을 내고, 시효 항변에 대비해 상실 시점 자료를 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업시행자가 환매 통지나 공고를 했거나 공익사업 변환 고시가 있었다면 기간 계산이 달라지므로 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 협의취득 토지의 환매권 상실 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 착공일부터 시효를 계산하는 것이 맞나요?
  맞지 않습니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결은 택지개발사업 공사를 시작했다고 원소유자의 환매권이 상실된다고 볼 수 없으므로, 그때부터 10년이 지나 손해배상청구권의 소멸시효가 완성된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 환매권은 언제 상실되나요?
  환매가 더 이상 불가능해진 때입니다. 협의취득 등기가 있으면 토지가 다른 기관으로 넘어가도 환매권을 주장할 수 있으므로, 토지가 제3자에게 처분되어 환매할 수 없게 된 경위를 사안별로 따져야 합니다. 등기부의 소유권 이전 일자가 가장 먼저 볼 자료입니다.
• 환매권 상실 손해액은 어떻게 계산하나요?
  상실 당시 토지 시가에서 환매가격을 뺀 금액입니다. 판례는 상실 당시 감정가가 보상금에 인근 유사토지 지가변동률을 곱한 금액 이하이면 감정가에서 보상금을 빼고, 이를 넘으면 보상금에 지가상승률을 곱한 금액을 손해로 봅니다.
• 부모가 넘긴 땅도 자녀가 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 환매권자는 협의취득일 당시 토지소유자 또는 그 포괄승계인이므로 상속인이 환매권과 그 상실로 인한 손해배상청구권을 이어받습니다. 공동상속인이 여럿이면 각자 상속분만큼 청구하는 것이 원칙이어서 상속 관계를 먼저 정리해야 합니다.
• 환매권이 살아 있는데 손해배상을 먼저 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 환매권을 행사할 수 있는 동안에는 손해가 생기지 않았으므로 환매를 먼저 검토합니다. 민법 제166조 제1항에 따라 손해배상청구권의 시효도 권리를 행사할 수 있는 때, 즉 환매권을 잃은 때부터 진행합니다.
• 땅값이 많이 올랐으면 손해가 커지나요?
  커질 수 있지만 계산 구조가 정해져 있습니다. 상실 당시 감정가가 보상금에 지가변동률을 곱한 금액을 넘으면, 초과 부분이 아니라 보상금에 지가상승률을 곱한 금액이 손해가 됩니다. 사업으로 오른 개발이익이 그대로 손해액이 되지는 않는다는 점을 감안해야 합니다.

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