매매 계약

국보위 때 군에 수용된 조상 땅, 상속인이 다시 사들일 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

국보위 특별조치령으로 수용된 땅은 국가가 매각 통지나 공고를 해야 상속인이 수의계약으로 살 수 있고, 환매권이나 국가의 매각의무는 인정되지 않습니다. 대법원 2026다203274 판결로 일반 환매권과의 차이, 6개월 매수신청 기한을 정리했습니다.

국가의 매각 통지가 있어야 사들일 수 있습니다. 이 법은 국가가 수용당한 사람이나 상속인에게 수의계약으로 팔 수 있다고 정할 뿐, 국가의 매각의무나 환매권을 인정하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 그래서 통지가 없었다면 소송으로 소유권이전등기를 구하기 어렵고, 일반 공익사업 수용토지의 환매권 규정도 적용되지 않습니다. 다만 군사상 필요가 없어진 땅이 생기면 국방부는 지체 없이 통지해야 하므로, 통지 여부를 먼저 확인할 필요는 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 할아버지는 1970년대 국보위 특별조치령에 따라 시골 땅을 군에 수용당하고 증권으로 대금을 받았습니다. 최근 A씨 형제들은 그 땅 일부가 군부대 이전으로 비어 있고, 국가가 다른 용도로 쓰려 한다는 이야기를 들었습니다. 형제들은 국방부에서 어떤 통지도 받은 적이 없고, 신문 공고가 있었는지도 알지 못합니다. 2026. 3. 9. A씨는 상속인들이 그 땅을 되돌려 받거나 우선해서 살 권리가 있는지, 소송을 내면 이길 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고들은 특별조치령에 따라 수용된 땅을 수용당한 사람의 상속인들로, 대한민국을 상대로 소유권이전등기를 청구했습니다. 원심은 국가가 원고들에게 수의계약에 의한 매각 통지를 했다고 인정되지 않는다며 청구를 배척했습니다. 또 이 땅의 환매 등 정리는 특별법인 이 법이 규율하므로 토지보상법상 환매권도 인정되지 않는다고 했습니다.

대법원은 이 법 제4조 제1항이 국가가 일정한 경우 매각할 수 있다고 규정할 뿐이라고 보고, “국보위수용토지법 제4조에 따라 수용토지를 수의계약으로 매수할 수 있는 권리는 국가로부터 수의계약에 의한 매각통지(공고)가 있어야 비로소 행사할 수 있고, 같은 조 제4항에서 정한 기간이 지남으로써 그 권리가 소멸한다.”라고 판단했습니다. 토지보상법 환매권에 관한 원심 판단도 수긍해 상고를 모두 기각했습니다.

일반 수용토지의 환매권과 무엇이 다른가요?

공익사업으로 수용된 땅은 사업 폐지 등으로 필요 없게 되면, 수용 당시 소유자나 포괄승계인이 정해진 날부터 10년 안에 받은 보상금 상당액을 내고 환매할 수 있습니다. 환매권자가 스스로 행사하는 권리입니다.

반면 국보위 특별조치령으로 수용된 땅은 이 법이 특별법으로 따로 정리합니다. 국가가 수용대금 증권 상환이 끝난 날부터 5년이 지난 뒤 땅이 군사상 필요 없게 된 경우에 팔 수 있고, 값도 받은 보상금이 아니라 매각 당시의 시가입니다. 상속인이 먼저 청구할 권리가 아니라 국가의 매각 결정과 통지를 전제로 한 우선 매수 기회라는 점이 가장 큰 차이입니다. 공익사업 환매권이 다투어진 다른 사례는 「국가가 협의취득한 땅이 오래 방치됐는데 지금 환매할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

땅이 군사상 필요 없게 되었는지는 어떻게 확인하나요?

등기부와 국유재산 처리 상황부터 봅니다. 군이 쓰는 국유지는 보통 국방부 소관 행정재산인데, 행정목적으로 쓰이지 않게 되면 중앙관서의 장이 용도를 폐지하고 총괄청에 넘겨야 합니다. 등기부상 관리청이 바뀌었거나 일반재산으로 매각·대부 공고가 났다면 군사상 필요가 없어졌다는 신호일 수 있습니다.

부대 이전이나 주둔지 축소 같은 현장 변화도 단서가 됩니다. 다만 땅이 비어 있다는 사실만으로 매각 요건이 갖춰졌다고 단정할 수는 없습니다. 국방부에 매각 대상 여부를 문의하거나 정보공개를 청구하고, 상속인 주소를 함께 알려 두면 통지를 놓칠 위험을 줄일 수 있습니다.

통지를 받으면 무엇을 해야 하나요?

통지를 받은 날부터 6개월 안에 매수신청을 해야 합니다. 국방부는 매각할 땅이 생기면 지체 없이 수용당한 사람이나 상속인에게 알리고, 주소를 알 수 없으면 신문에 공고합니다. 공고의 경우 마지막 공고가 끝난 날부터 6개월이 기준이어서, 상속인이 공고를 모르고 지나치면 권리가 사라질 수 있습니다.

매각대상 땅이 공공사업지역에 편입되어 있으면, 국가는 상속인 등의 동의를 받아 그 사업시행자에게 땅을 팔 수도 있습니다. 상속인이 여러 명이면 신청과 동의 절차를 누가 어떻게 할지 미리 정해 두어야 합니다. 통지가 있어야 할 상황인데 통지가 없었다면 다른 구제수단이 있는지는 사실관계를 보고 따로 검토해야 합니다.

국보위 수용토지 상속인 대응 순서

• 수용 근거 확인 - 수용이 특별조치령에 따른 것인지 토지대장, 폐쇄등기부로 확인합니다.
• 상속관계 정리 - 수용당한 사람의 상속인 전원과 연락처, 주소를 정리합니다.
• 땅의 현황 파악 - 군사상 필요가 없어졌는지, 다른 사업에 편입되었는지 확인합니다.
• 통지·공고 여부 확인 - 국방부 통지나 신문 공고가 있었는지와 그 날짜를 확인합니다.
• 기한 안 매수신청 - 통지가 있었다면 6개월 안에 상속인들의 뜻을 모아 매수신청서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수용 근거가 특별조치령인지와 국방부의 매각 통지·공고가 있었는지, 그 날짜에 따라 상속인이 땅을 사들일 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용토지의 환매와 국유지 매수, 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국보위 수용토지에도 환매권이 있나요?
  대법원은 이 법이 국가의 매각의무나 수용당한 사람 등의 우선매수권(환매권)을 인정하지 않는다고 했습니다. 국가가 매각 통지를 해야 수의계약으로 살 수 있습니다.
• 토지보상법 환매권으로 청구하면 안 되나요?
  특별조치령으로 수용된 땅의 환매 등 정리는 특별법인 이 법이 규율하므로 토지보상법상 환매권이 인정되지 않는다는 원심 판단을 대법원도 수긍했습니다.
• 다시 살 때 값은 얼마인가요?
  수용 때 받은 금액이 아니라 매각 당시의 시가로 삽니다. 오래전 수용된 땅이면 시가가 크게 올라 있을 수 있어 자금 계획을 미리 세워야 합니다.
• 상속인 주소를 몰라 통지를 못 받으면 어떻게 되나요?
  주소를 알 수 없으면 국방부는 신문 공고로 알리고, 마지막 공고가 끝난 날부터 6개월 안에 매수신청이 없으면 매수를 포기한 것으로 봅니다.
• 땅이 다른 공공사업에 들어가면 어떻게 되나요?
  매각대상 땅이 공공사업지역에 편입되어 있으면 국가는 상속인 등의 동의를 받아 그 사업시행자에게 팔 수 있습니다. 동의 여부를 정하기 전에 조건을 확인합니다.
• 언제부터 국가가 팔 수 있는 땅이 되나요?
  수용대금으로 준 증권의 상환이 끝난 날부터 5년이 지난 뒤 땅의 전부나 일부가 군사상 필요 없게 된 경우입니다. 두 요건이 모두 있어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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