매매 계약

도로 부지로 넘긴 땅이 택지로 바뀌었다면 환매는 언제까지 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

도로사업에 필요 없게 된 날부터 환매권이 생기고, 현행법상 사업 변경 고시일부터 10년 안에 환매권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 도로 부지가 택지개발 용지로 바뀐 경우 개발계획 변경승인 고시로 환매권이 발생하고 협의취득 등기가 있으면 제3자에게도 주장할 수 있다고 보았습니다. 지금은 등기부의 협의취득 등기와 변경 고시일부터 확인해 두십시오.

땅이 다른 공공기관에 넘어갔다고 해서 환매를 포기할 필요는 없습니다. 협의취득 등기가 되어 있으면 새 소유자에게도 환매권을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 가족은 2017년 시가 도로 확장사업 부지로 쓰겠다며 협의취득을 요청해 논 1,000㎡를 넘겼고, 시 앞으로 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 되었습니다. 2019년 그 땅이 택지개발예정지구에 들어가자 시는 사업시행자인 공사에 땅을 무상으로 넘겼고, 2022년 개발계획 변경승인과 실시계획 승인이 고시되면서 도로 대신 공동주택용지가 되었습니다. 2026년 A씨는 도로로 쓰이지 않은 땅을 되찾을 수 있는지, 그 기한이 언제인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로 부지가 택지로 바뀌면 환매권이 생기나요?

생깁니다. 택지개발사업의 개발계획 변경승인과 실시계획 승인이 고시되어 토지가 도로사업에 더 이상 필요 없게 되면, 협의취득일 당시 토지소유자에게 환매권이 발생합니다. 그 뒤 택지개발사업에 그 토지가 필요하게 되었다는 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 영향을 주지 않습니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결의 판단입니다.

예외도 있습니다. 국가·지방자치단체 등이 사업인정을 받아 취득한 토지를 법이 정한 다른 공익사업으로 변경한 경우에는 환매권 행사기간을 변경 고시일부터 다시 셉니다. 사업인정 없이 협의취득한 땅인지, 변경 고시가 따로 있었는지를 확인해야 합니다.

환매권은 언제까지 행사할 수 있나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따르면, 사업의 폐지·변경으로 토지가 필요 없게 된 경우 사업이 폐지·변경된 날이나 폐지·변경 고시가 있는 날부터 10년 안에 환매할 수 있습니다. 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우에는 사업완료일부터 10년입니다. 환매할 때는 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급합니다.

원안 당시 법률은 「필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년」으로 정했지만, 2021. 8. 10. 개정으로 기산점과 기간이 바뀌었습니다. 개정 규정은 개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용되므로, 그때 이미 행사기간이 끝난 경우가 아니라면 현행 기간으로 계산합니다.

땅이 다른 기관에 넘어가도 환매할 수 있나요?

협의취득이나 수용의 등기가 되어 있으면 할 수 있습니다. 환매권은 부동산등기법에 따라 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때 제3자에게 대항할 수 있습니다. 판례는 토지가 제3자에게 넘어가도 환매권자의 지위가 그대로 유지되어, 환매권이 발생한 때부터 제척기간이 지나기 전까지 언제라도 행사하고 제3자에게 주장할 수 있다고 봅니다.

토지 가격이 취득일보다 현저히 올랐다면 환매금액은 사업시행자와 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 보상금만 돌려주면 된다고 단정하지 말고 감정가 변동을 함께 확인해야 합니다.

환매권 행사기간 대응 순서

• 등기 원인 확인 - 등기부에서 협의취득이나 수용을 원인으로 한 소유권이전등기가 있는지 봅니다. 이 등기가 있어야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
• 필요 없게 된 날 특정 - 사업 폐지·변경 고시일이나 사업완료일을 관보·공보에서 찾습니다. 이 날이 10년 기간의 출발점입니다.
• 통지 여부 확인 - 사업시행자에게서 환매 통지를 받았는지 확인합니다. 통지일부터 6개월이 지나면 행사할 수 없습니다.
• 환매대금 준비 - 받은 보상금에 상당하는 금액을 준비하고 현재 감정가를 확인합니다. 가격이 크게 올랐으면 금액 증감 다툼이 생깁니다.
• 환매 의사표시와 소송 - 사업시행자와 현 소유자에게 환매 의사를 표시하고, 거부하면 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업인정을 받은 공익사업의 변환 고시가 있었거나 토지가 이미 제3자에게 분양되어 환매가 불가능해졌다면 손해배상 청구로 방향을 바꿔 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용·협의취득 토지의 환매와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공익사업이 다른 사업으로 바뀌면 환매권이 생기나요?
  원래 사업에 필요 없게 되면 생깁니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결은 도로사업 부지가 택지개발 용지로 바뀐 사안에서, 개발계획 변경승인 고시로 도로사업에 필요 없게 된 때 환매권이 발생하고 뒤에 택지사업에 필요하게 된 사정은 영향이 없다고 보았습니다.
• 환매권 행사기간은 몇 년인가요?
  현행법상 10년입니다. 사업의 폐지·변경으로 필요 없게 되면 폐지·변경된 날이나 폐지·변경 고시가 있는 날부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 되면 사업완료일부터 10년 안에 행사해야 합니다. 원안 당시의 「필요 없게 된 때부터 1년」 규정은 2021년 개정으로 바뀌었습니다.
• 환매 통지를 받으면 기간이 줄어드나요?
  줄어듭니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 환매권자에게 통지해야 하고, 환매권자는 통지를 받은 날부터 6개월이 지나면 10년 기간이 남아 있어도 환매권을 행사할 수 없습니다. 환매권자를 알 수 없어 공고한 경우에는 공고일부터 6개월입니다.
• 땅이 다른 공공기관에 넘어갔는데 누구에게 환매하나요?
  협의취득 등기가 되어 있으면 현재 소유자에게도 환매권을 주장할 수 있습니다. 같은 법 제91조 제5항은 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때 환매권을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 판례는 목적물이 제3자에게 이전되어도 환매권자의 지위가 그대로 유지된다고 봅니다.
• 땅값이 많이 올랐으면 환매대금은 얼마인가요?
  원칙은 받은 보상금에 상당하는 금액입니다. 다만 토지 가격이 취득일보다 현저히 변동되었으면 사업시행자와 환매권자가 금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 사업시행자가 증액을 요구할 수 있다는 점도 계산에 넣어야 합니다.
• 2021년 개정 전에 생긴 환매권에도 새 기간이 적용되나요?
  개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있었던 경우라면 적용됩니다. 법률 제18386호 부칙 제3조는 제91조 제1항의 개정 규정을 이 법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용한다고 정합니다. 시행일인 2021년 8월 10일 전에 이미 기간이 끝났다면 되살아나지 않습니다.

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