재개발·재건축

공영주차장 폐지 계획이 고시되면 그때 바로 환매권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 폐지 계획 고시만으로 곧바로 환매권이 생겼다고 단정할 수 없습니다. 주차장으로 계속 쓰이는 동안은 필요가 사라졌다고 보지 않습니다. 대법원 2018다233242 판결의 판단 기준과 공익사업 변환, 통지 의무와 배상 청구 순서를 정리했습니다.

아니요, 공영주차장을 없애겠다는 계획이 고시됐다는 사정만으로 곧바로 환매권이 생겼다고 단정할 수는 없습니다. 대법원은 주차장이 여전히 주차장으로 쓰이는 동안에는 그 땅이 사업에 필요 없게 됐다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 실제로 사용이 끝난 때가 언제인지, 다른 공익사업으로 바뀌어 환매가 제한되는지를 함께 따져야 합니다. 고시가 났다고 서둘러 환매대금을 마련할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 아버지는 2010년대 초 구청의 공영주차장 사업에 집터를 협의로 넘기고 보상금을 받았습니다. 그 뒤 일대가 재개발 구역이 되면서 주차장을 폐지한다는 계획이 고시됐지만, 주차장은 몇 년 더 그대로 운영되다가 공사가 시작되면서 헐렸습니다. 구청은 환매할 토지가 생겼다는 통지를 한 번도 보내지 않았고, 땅은 이미 재개발 조합에 넘어갔습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 A씨는 2026. 3. 9. 이 사실을 알게 됐습니다. A씨는 환매권을 잃은 데 대한 배상을 받을 수 있는지, 언제를 기준으로 계산하는지 물으셨습니다.

(상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환매권은 언제 생기나요?

공익사업의 폐지·변경 그 밖의 사유로 취득한 토지가 필요 없게 됐을 때 생깁니다. 취득일 당시 토지소유자나 그 상속인 등 포괄승계인이 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 내고 땅을 되찾을 수 있습니다. 취득일부터 5년 안에 땅 전부를 사업에 쓰지 않은 경우에도 환매할 수 있습니다.

여기서 해당 사업은 토지를 취득할 때 목적으로 삼은 구체적인 공익사업을 말합니다. 공영주차장 사업으로 취득했다면 주차장 사업에 그 땅이 아직 필요한지를 봅니다. 사업시행자가 마음속으로 필요 없다고 여겼는지가 아니라, 사업의 목적과 내용, 취득 경위, 토지의 실제 용도를 놓고 객관적으로 판단합니다.

대법원은 주차장 폐지 계획 고시를 어떻게 판단했나요?

구청은 2005년 주차장 사업 부지로 토지를 협의취득해 2006년 공영주차장을 설치했습니다. 2008. 2. 5. 주차장 폐지를 포함한 재정비 촉진계획이 고시됐고, 이어 재개발 사업시행인가와 관리처분계획인가가 났습니다. 원래 소유자들은 주차장이 2013년 말경에야 철거됐다고 주장했습니다. 원심은 2008년 고시 무렵 환매권이 생겼다고 보고 손해배상을 인정했습니다.

대법원은 이를 뒤집었습니다. 공영주차장이 “여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안은 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없”다고 보았습니다. 실제로 더 이상 주차장으로 쓸 필요가 없게 된 때를 심리하고, 재개발 사업이 공익사업 변환에 해당해 환매가 제한되는지도 살피라며 사건을 돌려보냈습니다.

다른 공익사업으로 바뀌면 환매를 못 하나요?

못 할 수 있습니다. 국가·지방자치단체 등이 사업인정을 받아 취득한 토지가 다른 공익사업으로 바뀐 경우, 환매권 행사기간은 공익사업 변경 고시일부터 다시 계산됩니다. 여기서 말하는 다른 공익사업에는 국가·지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도 목적으로 시행하는 주택 건설과 택지 조성 사업도 포함됩니다.

그래서 재개발처럼 주택 건설 사업으로 넘어간 경우에는 환매가 막히는지부터 확인해야 합니다. 이 제한은 사업인정 여부, 변경 시점, 새 사업의 종류에 따라 적용이 달라집니다. 도로 부지가 다른 사업으로 넘어간 사안은 「도로 부지로 판 땅이 다른 사업에 넘어가 환매권을 잃었다면 배상받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

통지 없이 땅이 넘어갔으면 배상받을 수 있나요?

사업시행자가 통지 의무를 어겨 환매권을 행사하지 못하게 됐다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 알려야 하고, 환매권자를 알 수 없을 때만 공고로 대신할 수 있습니다.

다만 배상의 출발점은 환매권이 언제 생겼는지입니다. 위 판결처럼 폐지 계획 고시일을 기준으로 잡으면 상급심에서 뒤집힐 수 있습니다. 현행법은 사업 폐지·변경 고시일이나 사업완료일부터 10년을 행사기간으로 정하고 있으나, 토지가 필요 없게 됐는지를 객관적으로 판단한다는 기준은 현행 법령에서도 같습니다. 철거일, 사업시행인가일, 관리처분계획인가일을 모두 확인해 두십시오.

환매권 상실 배상 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 협의취득 계약서나 수용재결서로 취득일과 목적사업, 보상금을 확인합니다.
• 사용 종료 시점 확인 - 시설 폐지 고시, 실제 철거일, 항공사진으로 땅이 필요 없게 된 때를 특정합니다.
• 사업 변경 확인 - 새 사업이 공익사업 변환에 해당하는지, 고시와 통지가 있었는지 정보공개청구로 확인합니다.
• 기간 계산 - 통지일부터 6개월, 법정 기산일부터 10년이 지났는지 따져 봅니다.
• 청구 - 환매 의사표시나 손해배상 청구를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 실제로 사업에 쓰이지 않게 된 날과 새 사업이 공익사업 변환에 해당하는지에 따라 환매 가능 여부와 배상액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 환매권 행사와 환매권 상실 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아버지가 넘긴 땅인데 자녀도 환매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 환매권은 취득일 당시 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 행사하므로 상속인도 환매권자가 됩니다. 상속인이 여럿이면 각자 상속분에 따라 권리를 가지므로 함께 행사하는 편이 좋습니다.
• 환매하려면 지금 시세대로 돈을 내야 하나요?
  원칙은 받은 보상금에 상당하는 금액입니다. 다만 땅값이 취득 당시보다 현저히 변했다면 사업시행자와 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액 증감을 청구할 수 있습니다.
• 땅이 이미 제3자에게 팔렸어도 환매할 수 있나요?
  협의취득이나 수용 등기가 되어 있었다면 환매권으로 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다만 공익사업 변환에 해당하거나 행사기간이 지났다면 환매 대신 손해배상 여부를 따져야 합니다.
• 개정 전 10년이 이미 지났는데 현행법을 적용받을 수 있나요?
  2021년 개정된 기산 규정은 개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에 적용됩니다. 시행 전에 이미 행사기간이 끝났다면 적용 여부를 따로 따져야 합니다.
• 구청이 통지 대신 공고만 했으면 유효한가요?
  공고는 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때만 통지를 대신합니다. 등기부나 보상 기록으로 주소를 알 수 있었는데도 공고만 했다면 통지 의무 위반을 다툴 여지가 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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