재개발·재건축

택지개발로 협의취득된 땅, 5년 넘게 안 쓰면 환매권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

택지개발사업을 위해 협의취득한 토지는 취득일부터 5년 안에 사업에 쓰지 않았다는 이유만으로 환매권이 생기지 않습니다. 대법원 2021다294889 판결로 유추적용 이유, 택지개발 토지의 환매 사유와 기한, 배상 청구 가능성을 정리했습니다.

아니요, 택지개발사업을 위해 협의취득한 토지는 취득일부터 5년 안에 사업에 쓰지 않았다는 이유만으로 환매권이 생기지 않습니다. 대법원은 수용한 토지에 관한 택지개발촉진법 환매 조항을 협의취득 토지에도 유추적용해야 한다고 보았습니다. 토지보상법의 5년 미이용 규정을 근거로 한 환매나 배상 청구는 서두르지 않으셔도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2010. 3. 택지개발지구에 편입된 논을 사업시행자에게 협의로 넘겼습니다. 그런데 조성공사는 7년 가까이 지난 2017. 1.에야 시작되었고, 그동안 환매에 관한 통지는 한 번도 없었습니다. 지금은 그 자리에 아파트 단지가 들어서 있습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 A씨는 2026. 2. 토지보상법상 5년 안에 사업에 쓰지 않으면 환매권이 생긴다는 이야기를 들었습니다. A씨는 통지를 받지 못해 환매 기회를 잃었으니 사업시행자에게 손해배상을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

2005. 12. 30. 택지개발예정지구가 지정되고 2008. 5. 2. 개발계획이 승인된 사업에서, 사업시행자는 2009. 5. 21. 원고 등에게서 토지를 협의취득했고 조성공사는 2014. 7. 1. 착공했습니다. 원고들은 취득일부터 5년 안에 사업 부지 전부를 쓰지 않아 토지보상법상 환매권이 생겼는데 통지를 받지 못해 잃었다며 손해배상을 청구했습니다. 원심은 토지보상법이 적용된다며 환매권 발생을 인정했습니다. 대법원은 “택지개발사업의 시행을 위하여 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관하여도 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용함이 타당하다”며 원심을 파기했습니다.

왜 5년 미이용 규정이 적용되지 않나요?

택지개발촉진법이 환매권 발생 요건을 따로 정하고 있기 때문입니다. 이 법은 지구 지정 해제나 변경, 실시계획 승인 취소나 변경 등으로 토지가 필요 없게 된 경우만 환매 사유로 두고, 환매권 소멸에 관해서만 토지보상법을 준용합니다. 대법원은 택지개발은 대량 개발이라 준비에 오래 걸릴 수 있어 5년 미이용을 일부러 환매 사유에서 뺀 것으로 보았습니다. 또 협의취득이든 수용이든 공법적 기능은 같으니, 협의취득 토지에만 5년 규정을 적용하면 취득 원인에 따라 결론이 갈리는 부당한 결과가 생긴다고 했습니다. 판결이 적용한 2011년 개정 전 조항과 현행 택지개발촉진법 제13조의 구조가 같아, 현행 법령에서도 같은 판단이 적용될 수 있습니다.

그럼 택지개발 토지는 언제 환매할 수 있나요?

택지개발지구 지정이 해제되거나 변경되는 등으로 토지가 필요 없게 된 때입니다. 이때 수용 당시 소유자나 그 포괄승계인은 필요 없게 된 날부터 1년 안에 받은 보상금에 대통령령으로 정한 금액을 더해 지급하고 환매할 수 있습니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 알려야 하고, 통지나 공고 뒤 6개월이 지나면 환매권을 행사하지 못합니다. 환매권은 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 공사 착공과 시효 문제는 「택지 공사를 시작했으면 환매권이 사라지고 손해배상 시효도 그때부터인가요?」에서 설명했습니다.

환매 통지를 못 받았으면 배상받을 수 있나요?

환매권이 실제로 생겼는데 사업시행자가 통지나 공고를 하지 않아 잃었다면 손해배상을 검토할 수 있습니다. 배상액은 보통 환매권을 잃을 당시 시가에서 환매 대금을 뺀 차액을 중심으로 다투어집니다. 문제는 환매권 발생이 먼저 인정되어야 한다는 점입니다. 이 판결에 따르면 택지개발 협의취득 토지는 5년 미이용만으로는 환매권이 생기지 않으므로, 그 이유만으로 한 배상 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 반면 지구 변경으로 내 땅이 사업에서 빠졌거나 다른 사업으로 넘어갔다면 따져 볼 여지가 있습니다. 통지 누락 배상 일반론은 「도로 부지로 판 땅이 다른 사업에 넘어가 환매권을 잃었다면 배상받나요?」에서 다루었습니다.

택지개발 토지 환매권 대응 순서

• 근거 법률 확인 - 토지를 넘긴 사업이 택지개발사업인지, 다른 공익사업인지 고시문으로 확인합니다.
• 취득 경위 정리 - 협의취득일, 보상금, 지구 지정·변경 고시일을 표로 만듭니다.
• 환매 사유 점검 - 지구 지정 해제·변경, 실시계획 변경으로 내 토지가 빠졌는지 확인합니다.
• 기한 계산 - 필요 없게 된 날부터 1년, 통지·공고일부터 6개월을 계산합니다.
• 청구 선택 - 환매가 가능하면 보상금 상당액을 공탁하며 환매를 청구하고, 통지 누락으로 잃었다면 손해배상을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지를 취득한 사업의 근거 법률과 지구 지정 해제나 변경 같은 사유가 있었는지에 따라 환매권 발생 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지 환매 청구와 환매권 상실 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수용된 땅과 협의로 판 땅은 환매 요건이 다른가요?
  택지개발사업에서는 다르지 않다는 것이 대법원 판단입니다. 협의취득도 수용과 같은 공법적 기능을 하므로 택지개발촉진법의 환매 요건을 똑같이 적용합니다.
• 토지보상법의 5년 미이용 환매는 어떤 사업에 적용되나요?
  환매에 관해 따로 정하지 않고 토지보상법을 적용하는 사업에 적용됩니다. 이 경우 취득일부터 5년 안에 토지 전부를 사업에 쓰지 않으면 취득일부터 6년 안에 환매할 수 있습니다.
• 상속받은 땅도 환매할 수 있나요?
  환매권은 취득 당시 소유자나 그 포괄승계인이 행사할 수 있으므로 상속인도 행사할 수 있습니다. 이 사건에서도 사망한 소유자의 상속인 일부가 원고로 참여했습니다.
• 환매할 때 얼마를 내야 하나요?
  택지개발촉진법은 수용 당시 받은 보상금에 대통령령으로 정한 금액을 더해 지급하도록 정합니다. 구체적 가산 금액은 시행령을 확인해야 합니다.
• 사업시행자가 환매 대상 토지를 다른 사람에게 팔았다면요?
  택지개발촉진법상 환매권자는 환매로써 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다만 환매 기한 안에 행사해야 하고, 통지·공고 뒤 6개월이 지나면 행사할 수 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 택지 공사를 시작했으면 환매권이 사라지고 손해배상 시효도 그때부터인가요?
• 도로 부지로 판 땅이 다른 사업에 넘어가 환매권을 잃었다면 배상받나요?
• 도로 부지로 판 땅이 택지개발 공사로 넘어갔는데 환매할 수 있나요?
• 택지개발로 수용된 땅이 민자 고속도로 부지가 되면 환매할 수 있나요?
• 국가가 협의취득한 땅이 오래 방치됐는데 지금 환매할 수 있나요?
• 수용된 땅을 되살 때 땅값이 올랐으면 보상금보다 더 내야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기