주택 임대차

2층 선순위 전세권이 경매로 없어지면 1층 세입자 대항력도 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 건물 2층에만 설정된 선순위 전세권이 경매로 소멸했다고 해서 1층을 임차한 사람의 대항력까지 사라지지는 않습니다. 건물 일부를 목적으로 한 전세권은 그 부분에만 효력이 미치므로, 대법원 96다53628 판결은 전세권 목적물이 아닌 1층 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다고 보았습니다. 지금은 1층 입주·전입일이 경매를 신청한 근저당 설정일보다 앞서는지 등기부로 확인해 두십시오.

확정일자를 받지 못해 배당에서 빠졌다고 해서 보증금을 받을 길이 모두 막힌 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024. 2. 2층 단독주택의 1층을 전세보증금 1억 3천만원, 기간 2년으로 빌려 입주하고 전입신고를 했지만 확정일자는 받지 못했습니다. 당시 등기부에는 2층 세입자의 전세권등기만 먼저 있었습니다. 입주 6개월 뒤 은행 근저당이 설정됐고 2025. 10. 그 근저당으로 경매가 진행돼 매수인이 1층을 비우라고 하자, H씨는 2층 전세권이 소멸했으니 자신도 대항할 수 없다는 말이 맞는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기하지 않은 전세도 대항력이 있나요?

있습니다. 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되고, 이때 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. H씨는 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력을 갖추었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제12조가 이 준용 규정입니다.

확정일자를 받지 않았다면 경매에서 우선변제는 받을 수 없습니다. 그러나 대항력은 확정일자와 관계없이 인도와 전입만으로 생기므로, 매수인에게 대항할 수 있는지는 따로 따져야 합니다. H씨가 배당을 받지 못한 것과 매수인에게 집을 비워 줘야 하는지는 별개의 문제입니다.

선순위 전세권이 소멸하면 뒤의 임차권도 같이 소멸하나요?

같은 부분에 걸린 권리라면 함께 소멸할 수 있지만, 다른 부분이면 소멸하지 않습니다. 선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 그러나 건물 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 부분에만 효력이 미치므로, 2층 전세권이 소멸했다는 사정만으로 1층 임차권까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결이 같은 구조의 사건에서 이렇게 판단했습니다.

따라서 H씨의 임차권은 경매를 신청한 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것이어서 매각으로 소멸하지 않습니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다는 규정도 이 결론을 뒷받침합니다. 매수인은 1층 보증금 1억 3천만원의 반환 의무를 떠안습니다.

선순위 근저당과는 결론이 왜 다른가요?

근저당은 건물 전체에 걸리기 때문입니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 후순위 근저당의 경매라도 선순위 근저당까지 소멸하므로 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸합니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결이 이 기준을 밝혔습니다. H씨 앞에 1층까지 걸린 근저당이 있었다면 결론이 달라졌을 것입니다.

선순위 전세권 경매 대항력 대응 순서

• 전세권 범위 확인 - 등기부 을구의 전세권 목적 부분(층·호·면적)을 확인합니다. 본인 임차 부분과 겹치는지가 첫 기준입니다.
• 근저당과 순위 비교 - 건물 전체에 걸린 근저당 설정일과 본인 전입일 다음 날을 비교합니다. 앞서야 매수인에게 대항합니다.
• 매각물건명세서 확인 - 법원이 본인 임차권을 인수 대상으로 적었는지 봅니다. 입찰자가 인수를 알았는지 판단 자료가 됩니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 대항력 있는 임차인이라는 의견과 계약서·전입 자료를 냅니다.
• 보증금 반환 협의 - 매수인과 반환 시기를 협의하고, 합의가 안 되면 반환 청구 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2층 전세권이 건물 전체를 목적으로 등기됐거나 1층과 2층이 구조상 한 세대로 쓰였다면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선순위 전세권은 경매에서 항상 소멸하나요?
  아닙니다. 저당권·압류채권에 대항할 수 있는 선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 이 사건의 2층 전세권도 배당요구로 소멸했지만, 그 효과는 2층 부분에만 미칩니다.
• 확정일자가 없으면 경매에서 보증금은요?
  확정일자가 없으면 우선변제를 받지 못해 배당에서 빠질 수 있습니다. 그러나 대항력이 있다면 매수인에게 보증금 반환을 요구하며 인도를 거절할 수 있습니다. 소액임차인 요건에 해당하면 확정일자 없이도 경매신청 등기 전 대항요건을 갖춘 경우 일정액을 최우선으로 배당받을 수 있습니다.
• 미등기 전세와 전세권은 무엇이 다른가요?
  전세권은 등기된 물권으로 경매 신청과 우선변제가 가능하고, 미등기 전세는 주택임대차보호법이 준용되는 임대차입니다. 미등기 전세도 입주와 전입으로 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다.
• 2층 전세권이 건물 전체에 걸렸다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 전세권이 건물 전체를 목적으로 등기됐고 그 전세권이 배당요구로 소멸했다면, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 1층 임차권도 매수인에게 대항하기 어렵다는 주장이 나올 수 있습니다. 등기부의 목적 부분 표시와 도면을 확인해야 합니다.
• 매수인이 인도명령을 신청하면요?
  대항력 있는 임차인이라는 사실을 계약서와 주민등록초본, 등기부로 소명해 의견을 냅니다. 법원은 매각물건명세서와 기록을 보고 판단하며, 대항력이 인정되면 인도명령 신청은 받아들여지지 않습니다. 보증금 반환과 인도는 동시이행 관계가 됩니다.
• 선순위 근저당이 있었다면 어떻게 되나요?
  건물 전체에 걸린 선순위 근저당이 매각으로 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 기준입니다. 이 경우에는 확정일자 순위나 소액임차인 요건으로 배당받는 방법만 남습니다.

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