매매 계약

매도인이 땅을 다른 사람에게 또 팔았다면 손해배상 시효는 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매도인이 이중매매로 땅을 다른 사람에게 넘겼다면 손해배상청구권의 소멸시효는 계약일이 아니라 이행불능이 된 때부터 진행하며 기간은 원칙적으로 10년입니다. 대법원은 이행불능으로 인한 손해배상채권은 이행불능이 된 때 발생하므로 그때부터 시효가 진행한다고 봅니다. 지금은 두 번째 매수인 앞으로 등기된 날짜를 등기부로 확인해 두십시오.

계약일부터 시효를 계산해 이미 늦었다고 포기할 필요는 없습니다. 시효는 계약한 날이 아니라 이행이 불가능해진 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유의 토지를 사기로 하고 계약금과 중도금을 치렀습니다. 그런데 B씨는 잔금일을 앞둔 2024년 9월 같은 토지를 C씨에게 더 높은 값에 다시 팔고 C씨 앞으로 소유권이전등기까지 마쳐 주었습니다. A씨는 B씨에게 손해배상을 청구하려면 시효를 언제부터 세야 하는지, 몇 년 안에 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이중매매 손해배상 시효는 언제부터 계산하나요?

매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 된 때부터 계산합니다. 대법원은 매매로 인한 부동산 소유권이전채무가 이행불능이 되어 매수인이 갖는 손해배상채권은 이행불능이 된 때 발생하고 계약체결일에 생기는 것이 아니므로, 소멸시효도 이행불능이 된 때부터 진행한다고 보았습니다.

이중매매에서는 보통 두 번째 매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 때 첫 매수인에 대한 이전의무가 이행불능이 됩니다. 위 사례라면 계약일인 2024년 3월이 아니라 C씨 앞으로 등기가 된 2024년 9월이 기산점입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정합니다.

시효기간은 몇 년인가요?

원칙은 10년입니다. 채무불이행으로 인한 손해배상청구권도 일반 채권이어서 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다.

손해배상청구권은 매도인의 채무불이행에서 생기는 권리이고, 매도인에게 고의나 과실이 없이 이행할 수 없게 된 때에는 배상책임이 없습니다. 더 높은 값을 받으려고 다른 사람에게 판 이중매매는 매도인의 책임 있는 사유에 해당합니다.

매도인이 부동산 매매를 영업으로 하는 상인이라면 그 매매는 상행위가 되고, 상행위로 인한 채권은 5년 시효가 적용됩니다. 한쪽에게만 상행위인 거래도 여기에 해당하므로, 매도인이 개인인지 부동산 개발·매매업자인지를 확인해 짧은 쪽을 기준으로 관리하는 편이 안전합니다.

손해배상 말고 계약을 해제할 수도 있나요?

있습니다. 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해졌으므로, 매수인은 이행을 재촉하는 절차 없이 바로 계약을 해제하고 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있습니다. 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다.

해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. A씨는 계약금과 중도금에 각각 지급한 날부터의 이자를 더해 청구하고, 그 뒤 시세가 올라 생긴 손해는 손해배상으로 따로 주장합니다.

이중매매 손해배상 대응 순서

• 등기부 확인 - 두 번째 매수인 앞으로 등기된 날짜를 등기부로 확인합니다. 시효 기산점입니다.
• 매도인 확인 - 매도인이 개인인지 부동산 매매업자인지 봅니다. 10년인지 5년인지가 갈립니다.
• 해제 통지 - 내용증명으로 계약 해제와 원상회복, 손해배상을 함께 청구합니다. 도달일을 기록합니다.
• 재산 보전 - 매도인이 받은 매매대금을 빼돌릴 우려가 있으면 가압류를 신청합니다. 판결 뒤 집행에 대비합니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 손해배상과 원상회복을 구하는 소를 냅니다. 시가 감정으로 손해액을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 번째 매수인이 이중매매 사실을 알고 적극 가담했거나 가등기가 되어 있으면 등기부와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 분쟁과 손해배상·가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중매매 손해배상 시효는 몇 년인가요?
  원칙은 10년입니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정하고, 채무불이행으로 인한 손해배상청구권도 이에 해당합니다. 다만 매도인이 부동산 매매를 영업으로 하는 상인이면 상법 제64조의 5년이 적용될 수 있습니다.
• 시효는 계약일부터 세나요?
  아닙니다. 대법원 1990. 11. 9. 선고 90다카22513 판결은 소유권이전채무가 이행불능이 되어 생긴 손해배상채권은 이행불능이 된 때 발생하고 계약체결일에 생기는 것이 아니므로 소멸시효도 이행불능이 된 때부터 진행한다고 보았습니다.
• 이행불능은 언제 되나요?
  보통 두 번째 매수인 앞으로 등기가 된 때입니다. 민법 제166조 제1항은 소멸시효가 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정합니다. 이중매매에서는 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 첫 매수인에게 넘겨줄 수 없게 된 때를 이행불능 시점으로 봅니다.
• 매도인이 상인이면 왜 5년인가요?
  상행위로 인한 채권이기 때문입니다. 상법 제64조는 상행위로 인한 채권을 5년 시효로 정하고, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2011다76105 판결은 당사자 한쪽에게만 상행위인 행위로 생긴 채권도 여기에 포함된다고 보았습니다.
• 계약을 해제할 수도 있나요?
  있습니다. 민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이행불능 해제는 이행을 재촉하는 절차 없이 할 수 있고, 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다.
• 돌려받는 계약금에 이자도 붙나요?
  붙습니다. 민법 제548조 제2항은 계약 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하도록 정합니다. 계약금과 중도금은 각각 매도인이 받은 날부터 이자를 계산해 청구하고, 시세 상승분 등 추가 손해는 손해배상으로 따로 주장합니다.

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