공유·경계
기존 건물 그늘이 있던 집에 일조피해가 생기면 신축 건물주가 전부 배상하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 기존 건물의 그늘에 신축건물의 그늘이 더해져 수인한도를 넘은 경우라면 신축 건물주가 손해 전부를 떠안지 않습니다. 대법원은 기존 건물의 기여분에 해당하는 손해를 신축 건물주와 피해 건물 소유자 사이에 합리적이고 공평하게 나누도록 했습니다. 지금은 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 따로 측정한 감정 자료부터 확보해 보십시오.
피해 건물 소유자가 청구한 금액이 기존 건물로 인한 일조방해까지 포함한 것인지 청구서의 산정 근거를 확인하십시오. 감정에서 기존 건물과 신축건물의 일조방해 시간을 나눠 달라고 요청합니다.
신축으로 일조피해가 생겼다는 사실만으로 청구 금액 전부를 인정할 필요는 없습니다. 법원은 원인별 기여 정도를 따로 봅니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 자기 토지에 7층 건물을 신축했습니다. 인근 X건물은 원래 옆 Y건물 그늘 때문에 저녁 무렵 햇빛이 잘 들지 않았는데, A씨 건물이 들어선 뒤 오전과 오후 모두 그늘이 졌습니다. 2025년 X건물 소유자가 일조 피해로 인한 집값 하락 손해 전부를 A씨에게 청구하자, A씨는 전부 배상해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
이미 그늘이 있던 집이면 수인한도는 어떻게 판단하나요?
더 세밀하게 판단합니다. 피해 건물이 이미 다른 건물로 일조방해를 받고 있었다면, 신축 뒤 동짓날 08시부터 16시 사이 합계 4시간, 09시부터 15시 사이 연속 2시간의 일조를 확보하지 못하게 됐더라도 언제나 수인한도를 넘었다고 단정하지 않습니다. 기존 일조방해의 정도, 신축건물에 의한 방해의 정도, 두 원인이 겹치는 정도, 신축건물에 의한 방해시간의 비율 등을 함께 봅니다.
손해는 어떻게 나누나요?
기존 건물이 수인한도를 넘는 데 기여한 부분의 손해를 신축 건물주와 피해 건물 소유자가 합리적이고 공평하게 분담하도록 정합니다. 신축 건물주에게 전부 지우면 이미 있던 건물의 일조방해까지 떠안게 돼 불합리하고, 피해자에게 전부 지우면 실제 피해가 있는데도 구제받지 못하게 돼 역시 불합리하기 때문입니다.
| 기존 건물만 | 2시간 |
|---|---|
| 신축건물만 | 4시간 |
| 두 건물 함께 | 5시간 |
단순 예시 계산
분담 비율은 기존 건물로 인한 일조방해 정도, 신축건물에 의한 일조방해 정도, 신축 후 전체 일조방해 정도, 두 방해가 겹치는 정도, 신축건물의 일조방해시간이 전체에서 차지하는 비율로 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 불법행위 손해배상에 과실상계와 손해배상 범위 규정을 준용해 이런 조정을 뒷받침합니다.
공법 규정을 지켰으면 책임이 없나요?
그렇지는 않습니다. 건축법상 일조 기준은 최소한의 기준이어서, 형식적으로 지켰더라도 실제 일조방해가 현저해 수인한도를 넘으면 위법이 될 수 있습니다. 다만 공법 규정을 지켰다는 사정, 지역이 상업지역이라는 사정은 수인한도 판단과 손해 분담에서 신축 건물주에게 유리한 자료가 됩니다. 피해 건물이 남향이 아니거나 창이 작아 원래 일조가 부족했다는 사정도 함께 주장합니다. 피해 건물의 구조 자체가 충분한 일조를 확보하기 어려운 경우에도 법원은 수인한도를 더 엄격하게 따지기 때문입니다.
신축 건물주 일조 분쟁 대응 순서
- 청구 내역 확인 - 피해자 청구 금액의 산정 근거와 기간을 확인합니다. 기존 건물 몫이 섞였는지 봅니다.
- 원인별 감정 신청 - 기존 건물만 있을 때, 신축건물만 있을 때, 둘이 함께 있을 때의 일조시간을 따로 감정해 달라고 신청합니다.
- 공법 적합성 자료 - 건축허가, 일조 관련 이격거리 준수 자료, 지역 지정 자료를 모읍니다.
- 분담 비율 주장 - 감정 결과로 신축건물의 방해시간 비율을 계산해 분담을 주장합니다.
- 조정 검토 - 감정 결과가 나오면 조정으로 금액을 확정하는 방안을 함께 검토합니다. 감정비와 소송 기간을 함께 줄이는 효과가 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 신축건물이 공법 규정을 어겼거나 피해 건물이 주거지역의 저층 주택이라면 감정서와 허가 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송에서 건축주와 피해자 양측을 수행합니다.
실무상 착안점
일조 소송을 당한 건축주는 대개 전부 물어 줘야 한다고 걱정하거나, 반대로 법을 지켰으니 한 푼도 줄 필요 없다고 생각합니다. 판례는 그 중간에서 손해를 나눕니다. 이미 있던 건물의 그늘까지 신축 건물주가 책임지지는 않지만, 그렇다고 책임이 사라지지도 않습니다.
그래서 감정 설계가 가장 중요한 기록이 됩니다. 신축 전 피해 건물의 일조시간, 신축건물만의 일조방해 시간, 두 건물이 함께 만든 일조방해 시간을 따로 측정하도록 감정 사항을 짭니다. 건축허가일, 착공일, 사용승인일도 함께 정리합니다.
이 수치가 판결의 분담 비율이 됩니다. 신축건물의 방해시간이 전체에서 차지하는 비율이 낮을수록 배상액은 줄어듭니다. 감정을 한 덩어리로 받으면 이 구분이 사라지므로, 감정 신청 단계에서 원인별 측정을 명시해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송을 수행해 왔으며, 기존 건물과 신축건물의 일조방해를 원인별로 나누는 감정 사항을 설계해 손해 분담 비율을 다투는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
피해자의 청구서나 소장, 건축허가서와 도면, 기존 건물 현황 자료, 일조 감정 자료를 준비해 주시면, 수인한도 초과 여부, 기존 건물 기여분의 분담 비율, 감정 사항 설계를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결
- 민법 제763조
- 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결
- 민법 제396조
- 민법 제750조
- 민법 제766조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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