주택 임대차

임차권등기가 된 집에 새로 들어가면 소액임차인 최우선변제를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 임차인은 보증금이 소액이어도 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 이를 정합니다. 지금은 전입신고일과 확정일자를 확인해 순위에 따른 우선변제권이라도 갖추었는지 보십시오.

최우선변제를 못 받는다고 해서 보증금 보호가 전혀 없는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 순위에 따른 우선변제권은 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 3월 서울의 다세대주택을 보증금 1억원에 빌렸습니다. 계약 당시 등기부에는 앞선 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 마친 임차권등기가 남아 있었지만, 중개인은 보증금이 소액이라 최우선변제로 보호된다고 설명했습니다. 1년 뒤 집이 경매에 들어가자 F씨는 먼저 등기한 임차인보다 앞서 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기가 된 집에 새로 들어가면 최우선변제를 못 받나요?

받지 못합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 임차인은 소액임차인이라도 보증금 중 일정액의 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 임대차 목적이 주택 일부라면 등기된 그 부분에 한해 이 제한이 적용됩니다.

이 제한은 먼저 보증금을 못 받고 나간 임차인을 보호하려는 것입니다. 같은 집에 새 소액임차인이 계속 들어와 최우선변제로 앞서 가져가면 먼저 등기한 임차인의 몫이 줄어들기 때문입니다.

최우선변제 대신 받을 수 있는 보호는 무엇인가요?

전입신고와 확정일자를 갖추면 그 날짜 순서에 따른 우선변제권은 생깁니다. 먼저 등기한 임차인과 그보다 앞선 근저당보다는 뒤지지만, 그 뒤의 가압류나 담보권보다는 먼저 배당받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. F씨의 보증금 1억원은 이 기준 안이지만, 임차권등기가 먼저 있었으므로 이 보호가 막힙니다.

예 들어 매각대금이 3억원이고 선순위 근저당 채권이 1억 5,000만원, 먼저 등기한 임차인의 보증금이 1억원이라면 남는 돈은 5,000만원입니다. 경매비용을 빼기 전 단순 계산으로도 F씨는 보증금 1억원 가운데 5,000만원 정도만 배당받고, 나머지는 임대인에게 따로 청구해야 합니다.

중개인이 최우선변제 된다고 했다면 책임을 물을 수 있나요?

책임을 물을 여지가 있습니다. 등기부의 임차권등기를 확인하고도 최우선변제가 된다고 잘못 설명했다면 중개대상물 확인·설명 의무를 다하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 중개대상물 확인·설명서와 당시 문자를 보관해 두어야 합니다. 설명서에 임차권등기 사실이 적혀 있었는지, 최우선변제에 관한 설명이 어떻게 기재되었는지에 따라 중개인의 과실 판단이 달라집니다. 배상 청구는 배당 결과가 나와 손해액이 정해진 뒤에 하는 것이 일반적입니다.

임차권등기 주택 임차인 대응 순서

• 등기부 확인 - 을구의 주택임차권 등기일과 근저당 설정일을 확인합니다. 내 순위가 어디인지 정해집니다.
• 전입·확정일자 점검 - 전입신고일과 확정일자가 언제인지 확인합니다. 최우선변제가 막혀도 순위에 따른 우선변제는 이것으로 받습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 빠뜨리면 배당에서 제외됩니다.
• 배당 예상액 계산 - 매각 예상가에서 선순위 근저당과 앞선 임차인 보증금을 뺍니다. 부족분이 얼마인지 미리 압니다.
• 중개인 책임 검토 - 확인·설명서와 설명 내용을 확인해 손해배상 청구를 검토합니다. 공제증서로 배상받을 수 있는지도 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 임차권등기가 이미 말소되었거나 등기가 주택 일부에만 되어 있다면 결론이 달라지므로 등기부 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기가 말소된 뒤에 들어가면 괜찮나요?
  제한은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우에 적용됩니다. 계약 전에 앞선 임차인이 보증금을 받아 등기가 말소되었다면 그 뒤 임차인은 이 제한을 받지 않는다고 보는 것이 조문 구조에 맞습니다. 계약일 기준 등기부로 확인합니다.
• 주택 일부에만 임차권등기가 있으면요?
  임대차 목적이 주택의 일부분이면 제한은 등기된 해당 부분으로 한정됩니다. 다가구주택의 다른 호실에 들어가는 임차인은 이 제한을 받지 않습니다. 등기부에 적힌 임차 부분 표시를 확인해야 합니다.
• 확정일자를 받아 두면 얼마나 보호되나요?
  대항요건과 확정일자를 갖추면 경매 매각대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 다만 먼저 등기한 임차인과 선순위 근저당보다는 뒤에 받으므로 매각대금이 부족하면 일부만 받을 수 있습니다.
• 먼저 등기한 임차인은 얼마를 받나요?
  먼저 임차권등기를 한 임차인은 등기 전 대항력과 우선변제권이 있었다면 그 순위를 유지하고, 소액임차인이라면 최우선변제도 받습니다. 새 임차인은 그 뒤 순위이므로, 앞선 임차인의 보증금 액수를 등기부에서 확인해 두어야 합니다.
• 서울 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 서울특별시는 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정된 집이면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다.
• 집주인에게 따로 받을 수 있나요?
  배당받지 못한 보증금은 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 경매로 임차권이 소멸해도 보증금 반환 의무는 남기 때문입니다. 임대인의 다른 재산을 찾아 가압류하는 것이 회수의 현실적인 방법입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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