등기·명의신탁
임차인과 전차인이 함께 버티면 사용료를 두 사람에게 따로 다 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 두 사람 모두에게 청구할 수는 있지만 받은 만큼 서로의 채무가 줄어 이중으로 받을 수는 없습니다. 대법원 2011다76747 판결은 직접점유자와 간접점유자의 점유·사용으로 인한 부당이득 반환의무가 겹치는 부분에서 부진정연대채무라고 보았습니다. 지금은 두 사람에게서 이미 받은 금액이 있는지부터 정리하십시오.
한쪽에서 사용료를 받았다면 입금일·금액·어느 기간분인지를 적은 영수증을 주고받으십시오. 나중에 다른 쪽이 이미 갚았다고 주장할 때 범위를 가르는 자료가 됩니다.
누가 실제로 쓰는지 가려내고 나서야 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼으면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2022년 상가를 보증금 5,000만원, 월 차임 250만원에 임대했습니다. 임차인은 2024년 가게를 다른 사람에게 전대했고, 2025년 12월 임대차가 끝났는데도 전차인은 영업을 계속하고 임차인은 보증금을 먼저 달라며 버팁니다. A씨는 2026년 1월부터 매달 250만원 상당의 사용료를 누구에게 청구할지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
직접점유자와 간접점유자의 부당이득 반환의무는 어떤 관계인가요?
부진정연대채무 관계입니다. 두 채무는 같은 경제적 목적을 가진 채무여서, 겹치는 부분에서 한쪽이 변제 등으로 채무를 없애면 다른 쪽 채무도 그만큼 소멸합니다. 소유자는 어느 쪽에나 전액을 청구할 수 있지만, 합쳐서 받을 수 있는 금액은 한 번분입니다.
전대차에서는 건물을 실제로 쓰는 전차인이 직접점유자, 전대한 임차인이 간접점유자입니다. 임대차·전대차 같은 관계로 타인에게 점유하게 한 사람도 간접점유자로 점유권을 가집니다.
한 사람이 일부만 갚으면 다른 사람 채무는 어떻게 되나요?
갚은 금액만큼 겹치는 부분이 소멸합니다. 월 사용료 상당액이 같다면, 전차인이 3개월분을 갚은 기간은 임차인에게 다시 청구할 수 없습니다. 예를 들어 월 250만원씩 6개월분 1,500만원 중 전차인이 750만원을 갚았다면, 남은 750만원은 두 사람 중 누구에게나 청구할 수 있습니다. 반대로 두 사람의 부당이득액이 다르면 겹치지 않는 부분은 각자 따로 부담합니다.
| 전체 사용료(6개월) | 1,500만원 |
|---|---|
| 전차인 변제 | 750만원 |
| 남은 채무(두 사람 공통) | 750만원 |
단순 예시 계산(월 250만원 기준)
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 부당이득은 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하는 제도입니다. 임대차가 끝났는데도 건물을 쓰면서 이익을 얻고 있다면 그 사용 이익이 반환 대상입니다.
두 사람에게 함께 소송을 냈는데 한쪽만 항소하면 어떻게 되나요?
항소한 사람에 대해서만 판결 확정이 막힙니다. 같은 판결은 부진정연대채무자들을 공동피고로 한 소송은 예비적·선택적 공동소송이 아니어서, 상소의 효력이 상소인과 상대방 사이에서만 생긴다고 보았습니다. 항소하지 않은 피고에 대한 1심 판결은 항소기간이 지나면 따로 확정됩니다.
계약이 끝났는데 나가지 않으면 인도는 누구에게 청구하나요?
건물을 실제로 쓰는 전차인에게 퇴거·인도를, 계약 당사자인 임차인에게 인도를 함께 청구합니다. 소유자는 점유할 권리 없는 점유자에게 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인이 보증금 반환과의 동시이행을 주장하면 판결은 보증금 반환과 상환 조건으로 나옵니다.
부진정연대 부당이득 대응 순서
- 점유 관계 정리 - 누가 실제로 쓰고 누가 전대했는지 계약서와 사업자등록으로 확인합니다. 직접점유자와 간접점유자가 정해집니다.
- 사용료 산정 - 임대차 종료일부터 월 차임 상당액을 계산합니다. 감정으로 다툴 수 있으므로 주변 시세 자료를 모읍니다.
- 수령 내역 정리 - 이미 받은 금액을 기간별로 나눠 기록합니다. 이중 청구 주장을 막습니다.
- 공동피고 소송 - 임차인·전차인을 함께 피고로 인도와 부당이득을 청구합니다. 판결 후 재산이 있는 쪽에 집행합니다.
- 보증금 공제 - 임차인에게 돌려줄 보증금에서 밀린 사용료를 공제합니다. 공제 내역을 서면으로 남깁니다.
여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 보증금 반환을 이유로 점유만 할 뿐 실제로 쓰지 않았다면 부당이득 성립 여부를 사용 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 명도와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
소유자들은 사용료를 두 사람에게서 다 받을 수 있다고 기대하기도 하고, 반대로 누가 진짜 책임자인지 몰라 소송을 미루기도 합니다. 법은 두 사람 모두에게 청구하되 합쳐서 한 번분만 받게 합니다. 공동피고로 묶어 소송을 내고, 집행 단계에서 재산 있는 쪽을 고르는 것이 현실적입니다.
다툼은 이미 받은 돈의 성격에서 생깁니다. 전차인이 보낸 돈이 전대료인지 사용료인지, 어느 달 분인지가 불분명하면 나중에 임차인이 그 돈으로 자기 채무도 없어졌다고 주장합니다. 입금 때마다 기간과 명목을 적은 문자나 영수증을 남겨 두어야 합니다.
판결 뒤에는 보증금과의 정산이 남습니다. 임차인에게 돌려줄 보증금에서 밀린 사용료를 공제하려면 공제 기간과 금액을 판결 이유나 합의서로 특정해 두어야 합니다. 한쪽 피고만 항소한 경우 확정된 판결로 먼저 집행할 수 있으므로 판결 확정일을 피고별로 확인해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 전대차가 얽힌 명도·부당이득 분쟁을 수행해 왔으며, 직접점유자와 간접점유자를 구분해 공동피고 소송을 구성하고 보증금 공제와 강제집행을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서, 전대차 관련 자료, 임대차 종료 통지서, 사용료 수령 내역을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2012. 9. 27. 선고 2011다76747 판결
- 민법 제741조
- 민법 제194조
- 민사소송법 제70조 제1항
- 민법 제213조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성