상가 임대차

상가 임차권등기를 마친 뒤 가게를 옮겨도 보증금 우선변제권이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 확정일자와 사업자등록으로 우선변제권을 갖춘 뒤 상가 임차권등기를 마쳤다면 가게를 옮겨도 우선변제권이 유지됩니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 단서는 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 등기 이후 대항요건을 잃어도 없어지지 않는다고 정합니다. 지금은 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기입됐는지부터 확인하십시오.

임차권등기를 마쳤다면 보증금을 받을 때까지 옛 가게에 사업자등록을 남겨 두거나 짐을 두고 있을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 4월 서울의 상가를 보증금 8,000만원, 월세 300만원에 빌려 입점과 사업자등록을 마치고 확정일자를 받았습니다. 2025년 11월 계약이 끝났지만 건물주는 새 임차인이 들어와야 보증금을 주겠다며 반환을 미뤘습니다. G씨는 2026년 2월 임차권등기를 마쳤고, 4월에 다른 동네로 가게를 옮기려 합니다. 옮긴 뒤에도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기 후 이사해도 우선변제권이 유지되나요?

유지됩니다. 임차인이 임차권등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후에는 건물 점유나 사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같은 구조입니다.

유지되는 순위는 처음 대항요건과 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 합니다. 등기일이 아니라 입점·사업자등록 다음 날과 확정일자 중 늦은 날이 순위 기준이 되므로, 그 뒤에 설정된 근저당보다 먼저 배당받을 수 있습니다.

임차권등기 전에 먼저 이사하면 어떻게 되나요?

대항요건을 잃은 순간 기존 대항력과 우선변제권이 끊길 수 있습니다. 상가 임대차의 대항력은 건물 인도와 사업자등록을 요건으로 하고, 이 요건은 취득할 때뿐 아니라 계속 유지되어야 합니다. 이사하거나 폐업 신고를 하면 요건이 사라집니다.

그 뒤 임차권등기를 마치면 등기 시점부터 대항력과 우선변제권을 새로 취득합니다. 이 경우 순위는 등기일 기준으로 밀려, 그 사이 들어온 근저당이나 가압류보다 뒤가 될 수 있습니다. 신청 요건은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

임차권등기 뒤 보증금은 어떻게 돌려받나요?

건물주가 끝내 돌려주지 않으면 보증금반환소송으로 확정판결을 받아 그 건물에 경매를 신청할 수 있습니다. 이때는 가게를 먼저 비워 주는 반대의무 이행 없이도 경매를 시작할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 건물주에게 청구할 수 있습니다. 또 임차권등기가 된 점포를 그 뒤에 빌린 임차인은 최우선변제를 받을 수 없으므로, 건물주가 새 임차인을 들이는 데에도 영향을 줍니다.

임차권등기 후 이사 대응 순서

• 등기 기입 확인 - 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 올라갔는지 봅니다. 결정문만으로는 부족합니다.
• 순위 기준일 정리 - 입점일, 사업자등록 신청일, 확정일자를 한 장에 적습니다. 유지되는 순위의 기준이 됩니다.
• 이사·이전 진행 - 등기 확인 뒤 가게를 옮기고 사업자등록을 새 주소로 이전합니다. 이때부터는 대항요건을 잃어도 권리가 남습니다.
• 비용 증빙 보관 - 인지대, 송달료, 등록면허세 영수증을 모읍니다. 건물주에게 비용을 청구할 때 씁니다.
• 반환 청구 진행 - 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않으면 보증금반환소송을 제기합니다. 판결로 경매를 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘거나 선순위 근저당이 큰 경우에는 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기를 마치면 바로 가게를 옮겨도 되나요?
  등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인했다면 옮겨도 됩니다. 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 보증금을 받을 때까지 옛 가게에 남아 있을 필요가 없습니다.
• 임차권등기 신청만 하고 이사하면 안 되나요?
  위험합니다. 신청과 결정만으로는 등기가 된 것이 아니므로, 기입 전에 이사하거나 사업자등록을 옮기면 건물 인도와 사업자등록이라는 대항요건이 끊겨 기존 순위를 잃을 수 있습니다. 결정문을 받은 뒤에도 등기부를 다시 발급해 확인해야 합니다.
• 등기 후 유지되는 우선변제 순위는 언제 기준인가요?
  처음 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 때가 기준입니다. 등기 이전에 취득한 우선변제권이 그대로 유지되므로, 임차권등기일이 아니라 원래 요건을 갖춘 날짜로 순위를 따집니다. 그 사이 설정된 근저당보다 앞설 수 있습니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다. 기간 만료나 해지로 계약이 끝나야 하며, 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 냅니다.
• 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?
  임차인이 먼저 내고 건물주에게 청구할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다고 정해져 있으므로 인지대·송달료·등록면허세 영수증을 보관해 두어야 합니다.
• 임차권등기된 점포에 새 임차인이 들어오면 어떻게 되나요?
  새 임차인은 그 점포에 대해 최우선변제를 받을 수 없습니다. 임차권등기를 마친 건물을 그 뒤에 빌린 임차인은 보증금 중 일정액 우선변제를 받지 못하므로, 기존 임차인의 배당 순위가 보호됩니다.

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