등기·명의신탁

세를 줘서 직접 살지 않은 집합건물 호실도 대지를 20년 점유한 것으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 집합건물 구분소유자는 직접 살지 않더라도 건물 소유를 위해 대지를 점유하는 것으로 보므로 20년이 지나면 등기해 대지 소유권을 취득할 수 있습니다. 대법원은 건물은 대지를 떠나 존재할 수 없어 건물 소유자가 현실적으로 점유하지 않아도 대지를 점유한다고 봅니다. 지금은 호실을 취득한 날과 건물 사용승인일을 확인해 20년이 찼는지 계산해 두십시오.

대지의 몇 제곱미터를 실제로 밟고 썼는지 증명할 필요는 없습니다. 구분소유자는 대지 전체를 함께 점유하는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2002년 상가 건물 한 호실을 분양받아 소유권 등기를 마쳤지만, 대지 일부가 옛 토지주 명의로 남아 대지권등기가 되지 않았습니다. O씨는 분양 직후부터 호실을 임대해 왔고 직접 영업한 적은 없습니다. 2025년 시효취득을 주장하자, 대지 소유자는 O씨가 한 번도 그 땅을 쓴 적이 없으니 점유가 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 살지 않아도 대지를 점유한 것이 되나요?

됩니다. 건물은 일반적으로 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물 소유자는 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 봅니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않더라도 건물 소유를 위해 대지를 점유한다고 보아야 한다고 판단했습니다.

그래서 호실을 세 주고 다른 곳에 살았더라도 구분소유자로서 대지를 점유한 것으로 봅니다. 점유는 물건을 사실상 지배하는 것인데, 건물을 소유하며 임대해 온 것 자체가 사실상 지배를 보여 줍니다.

구분소유자는 대지의 어느 범위를 점유하나요?

대지 전체를 다른 구분소유자와 함께 점유합니다. 1개의 물건 중 특정 부분만 점유할 수는 있지만 일부 지분만 사실상 지배한다는 것은 상정하기 어렵기 때문에, 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하는 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 건물 대지 전체를 공동으로 점유한다고 봅니다.

이 공동점유는 점유취득시효에서 말하는 점유에도 그대로 적용됩니다. 다만 시효로 얻는 권리는 대지 전체가 아니라 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이고, 그 범위는 전유부분 면적 비율에 따른 지분입니다.

대지 시효취득의 요건은 무엇인가요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하고, 등기해야 소유권을 얻습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항이 이를 정하고, 대법원은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지 소유권을 취득할 수 있다고 보았습니다.

점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 대지 소유자 쪽에서 타주점유라는 사정을 증명하지 못하면 이 요건은 인정되기 쉽습니다. 분양계약으로 호실을 취득했다면 대지 지분까지 산다는 의사로 점유를 시작한 것이어서 자주점유로 봅니다.

구분소유자 대지 시효취득 대응 순서

• 취득일 확인 - 호실 등기부의 소유권 취득일과 사용승인일을 확인합니다. 전 소유자 기간을 합칠지도 검토합니다.
• 점유 자료 정리 - 임대차계약서·관리비 납부 내역·재산세 고지서를 모읍니다. 소유자로서 건물을 써 온 증거입니다.
• 대지 등기 확인 - 토지 등기부에서 대지권으로 이전되지 않은 지분과 명의인을 찾습니다. 청구 상대가 됩니다.
• 지분 계산 - 전유면적 비율로 받아 올 지분을 계산합니다. 규약이 있으면 규약을 따릅니다.
• 이전등기 청구와 대지권등기 - 시효취득을 원인으로 지분이전등기를 청구하고, 판결 뒤 대지권등기까지 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 대지를 빌려 쓰기로 약정했거나 대지 소유자에게 사용료를 내 왔다면 자주점유 여부가 달라지므로 분양계약서와 사용료 납부 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 집합건물 대지권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지 사용료를 내 왔다면 시효취득이 안 되나요?
  어려울 수 있습니다. 대지 소유자에게 사용료를 내 왔다면 남의 땅을 빌려 쓴다는 의사로 점유한 것으로 보여 타주점유가 될 수 있습니다. 민법 제197조 제1항의 자주점유 추정은 이런 사정이 증명되면 깨지므로, 사용료의 명목과 지급 경위를 먼저 확인해야 합니다.
• 전 소유자의 소유 기간도 합칠 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 점유를 승계한 사람은 자기 점유만 주장하거나 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있어서, 분양 이후 여러 번 거래된 호실도 최초 분양 때부터 기산할 수 있는지 검토합니다. 다만 전 점유자의 하자도 함께 승계합니다.
• 대지 일부만 점유했다고 볼 수는 없나요?
  원칙적으로 대지 전체를 공동점유한 것으로 봅니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 점유가 사실상 지배여서 일부 지분만 점유한다는 것은 상정하기 어렵다고 보고, 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 대지 전체를 공동으로 점유한다고 판단했습니다.
• 시효로 대지 전체를 가져오나요?
  아닙니다. 대지 전체를 공동점유하지만 각자 얻는 것은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이고, 그 범위는 전유부분 면적 비율에 따른 지분입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호가 대지사용권을 전유부분을 소유하기 위한 권리로 정합니다.
• 대지 소유자가 바뀌었다면 누구에게 청구하나요?
  시효가 완성될 당시의 등기명의인에게 청구하는 것이 원칙입니다. 시효 완성 뒤 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항하기 어려운 문제가 생길 수 있으므로, 토지 등기부의 소유자 변동일과 시효 완성일을 비교해 청구 상대를 정해야 합니다.
• 분양계약서가 없어도 되나요?
  등기부로 소유권 취득일이 확인되면 분양계약서가 없어도 됩니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 대지 소유자가 타주점유를 증명해야 합니다. 분양계약서가 있으면 자주점유를 더 분명히 보여 줍니다.

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