주택 임대차

임대인이 임차권등기부터 말소하라는데 먼저 지워 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임대인의 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 하므로 보증금을 받은 뒤에 말소해 주면 됩니다. 대법원은 두 의무가 동시이행 관계가 아니고 보증금 반환이 선이행 의무라고 보았습니다. 지금은 말소 요구에 보증금 입금 후 말소하겠다고 서면으로 답해 두십시오.

임대인이 등기를 먼저 지우라고 해도 따를 의무는 없습니다. 보증금 반환이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 5월 계약이 끝났는데도 보증금 1억원을 돌려받지 못해 같은 해 7월 임차권등기를 마치고 새 집으로 이사했습니다. 2026년 봄 임대인은 집을 팔려고 하는데 임차권등기 때문에 매수인이 계약을 망설인다며, 등기를 먼저 지워 주면 매매대금으로 보증금을 돌려주겠다고 문자를 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 먼저 지워 줘야 보증금을 받을 수 있나요?

아니요. 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 이미 이행지체에 빠진 상태에서 마치는 것입니다. 그래서 대법원은 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계가 아니고, 보증금 반환이 먼저 이행되어야 할 의무라고 보았습니다.

임차권등기는 임차인이 이사한 뒤에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 주는 담보 기능이 주목적입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 등기를 먼저 지우면 이 보호가 사라집니다.

임차권등기 비용도 임대인에게 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 신청서 인지대·송달료·등록면허세 같은 비용이 해당합니다.

보증금 반환 소송을 내면 이 비용을 보증금과 함께 청구하는 경우가 많습니다. 영수증을 모아 두면 금액을 증명하기 쉽습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 결정이 나면 법원이 등기를 촉탁하므로, 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

보증금을 안 주면 지연손해금도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 보증금 반환이 먼저 이행되어야 할 의무이므로, 임대인이 등기 말소를 핑계로 반환을 미루면 이행지체 책임을 집니다. 위 판결 사안에서도 보증금 잔액에 지연손해금을 더해 지급하라는 원심 판단이 유지됐습니다.

임대차에서 임차인이 집을 이미 넘겨준 뒤라면 임대인은 동시이행항변도 할 수 없습니다. 이사하면서 현관 비밀번호를 알려 주거나 키를 넘긴 날짜를 기록해 두면 지연손해금 기산점을 정하는 데 씁니다.

임차권등기 말소 요구 대응 순서

• 말소 요구에 답하기 - 보증금 입금 확인 뒤 말소 서류를 넘기겠다고 서면으로 답합니다. 순서를 분명히 합니다.
• 인도 날짜 기록 - 집을 넘긴 날, 키·비밀번호 전달 날을 기록합니다. 지연손해금 계산에 씁니다.
• 비용 영수증 보관 - 임차권등기명령 신청 비용 영수증을 모읍니다. 임대인에게 청구합니다.
• 보증금 반환 청구 - 내용증명 뒤에도 반환이 없으면 지급명령이나 소송을 냅니다. 보증금·지연손해금·등기 비용을 함께 청구합니다.
• 말소 동시 처리 - 보증금이 입금되는 날 말소 서류를 넘기거나 함께 법무사 사무실에서 처리합니다. 서로 불안을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 보증금 일부만 주겠다고 하거나 원상복구비 공제를 주장하면 계약서와 퇴거 당시 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금과 임차권등기 말소는 동시에 해야 하나요?
  동시이행 관계가 아닙니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보았습니다. 보증금을 받은 뒤 말소해 주면 됩니다.
• 등기를 먼저 지워 주면 어떤 위험이 있나요?
  이미 이사한 임차인은 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 보호는 임차권등기가 있어야 유지되므로, 말소 뒤 임대인이 보증금을 주지 않거나 집이 경매되면 순위가 사라집니다.
• 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?
  임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 영수증을 보관해 두어야 합니다.
• 보증금을 늦게 주면 지연손해금도 받나요?
  받을 수 있습니다. 보증금 반환이 선이행 의무이므로 임대인이 말소를 핑계로 미루면 이행지체가 됩니다. 민법 제387조 제1항에 따라 이행기가 지난 때부터 지체 책임을 지고, 소송에서는 지연손해금을 함께 청구합니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청하도록 정하고, 결정 뒤 등기가 되면 이사해도 됩니다.
• 말소는 어떻게 안전하게 처리하나요?
  보증금이 입금되는 날 말소 서류를 넘기는 방식으로 처리합니다. 임대인과 함께 법무사 사무실에서 입금 확인과 말소 신청을 같은 자리에서 하면 서로 불안을 줄일 수 있습니다. 보증금 반환이 먼저라는 원칙은 2005다4529 판결에 따른 것입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성