주택 임대차

임대인이 자기 사정으로 전세계약을 깨자고 하면 계약금 두 배를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인이 자기 사정으로 전세계약을 깨려면 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 하고, 두 배를 주거나 이행을 제공하기 전까지 계약은 해제되지 않습니다. 민법은 이행에 착수하기 전까지 받은 쪽은 배액을 상환하고 해제할 수 있게 정합니다. 지금은 임대인이 두 배를 실제로 보냈는지와 중도금 약정이 있는지 확인하십시오.

임대인이 계약을 깨자고 한다고 해서 임차인이 곧바로 다른 집을 구하러 나설 필요는 없습니다. 배액 상환이 있기 전까지 계약은 그대로입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 아파트 전세계약을 보증금 4억원에 맺고 계약금 4,000만원을 보냈습니다. 중도금 1억원은 11월 20일, 잔금은 12월에 치르기로 했습니다. 11월 초 임대인은 자녀가 들어와 살아야 한다며 계약을 없던 일로 하자고 문자를 보냈지만, 계약금을 돌려주겠다는 말만 하고 두 배를 주겠다는 말은 하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 사정이 생겨 계약을 깨려면 무엇을 해야 하나요?

임대인은 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금을 주고받은 계약은 다른 약정이 없으면 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 받은 쪽은 배액을 상환하고, 준 쪽은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 이 해약금 규정을 매매 외의 유상계약인 임대차에도 준용합니다.

임대인의 사정이 무엇이든 해제 사유를 따로 증명할 필요는 없습니다. 대신 배액 상환이라는 대가를 치러야 합니다. 임차인이 두 배를 거절하면 임대인은 공탁으로 이행을 대신할 수 있습니다.

통보만 하고 배액을 안 주면 계약은 어떻게 되나요?

계약은 해제되지 않고 그대로 유지됩니다. 대법원은 배액 상환에 의한 해제는 통고만으로 효력이 생기는 것이 아니라, 받은 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행을 제공해야 효력이 생긴다고 봅니다. 그 사이 임차인이 중도금을 치르면 임대인은 더 이상 배액 상환으로 해제할 수 없습니다.

중도금을 먼저 보내면 해제를 막을 수 있나요?

네, 임차인이 중도금을 치르는 등 이행에 착수하면 임대인은 배액을 상환해도 해제할 수 없습니다. 대법원은 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 보았습니다.

그래서 임대인이 계약을 깨려 한다는 연락을 받았고 계약을 유지하고 싶다면, 약정한 중도금 날짜 전이라도 중도금을 계좌로 보내는 방법을 검토합니다. 임대인이 받지 않으면 공탁으로 이행 제공 사실을 남깁니다. 다만 계약서에 중도금 날짜 전에는 이행하지 않기로 한 특약이 있으면 이 방법은 쓸 수 없습니다.

임차인이 계약을 깨고 싶으면 어떻게 하나요?

임차인은 이미 낸 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 이 역시 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 임대인이 도배를 하거나 기존 임차인을 내보내는 정도는 이행의 착수로 보기 어렵고, 계약 내용인 채무의 일부를 이행한 경우를 말합니다.

해약금에 의한 해제에는 해제와 손해배상에 관한 일반 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 계약금을 포기하거나 두 배를 받는 것으로 정산이 끝나고, 그 밖의 손해배상은 따로 문제되지 않습니다.

계약금 해제 대응 순서

• 계약서 확인 - 계약금 액수와 중도금 약정, 해약 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 그에 따릅니다.
• 배액 제공 확인 - 임대인이 두 배를 실제로 보냈거나 공탁했는지 봅니다. 통보만 있으면 해제되지 않은 것입니다.
• 계약 유지 결정 - 계약을 지키고 싶으면 중도금을 먼저 보내 이행에 착수합니다. 이행기 전 착수 금지 특약이 없어야 합니다.
• 배액 수령 - 해제에 응하기로 했다면 두 배를 받고 영수증을 남깁니다. 이사 계획이 틀어진 손해는 따로 받기 어렵습니다.
• 분쟁 시 청구 - 임대인이 배액 없이 다른 사람과 계약하면 이행 불능을 이유로 손해배상을 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가계약금만 보냈거나 계약서에 해약금과 다른 위약 조항을 둔 경우에는 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차·매매 계약금 반환과 계약 해제 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대차에도 계약금 배액 상환 해제가 되나요?
  됩니다. 계약금 해제 규정은 매매 외의 유상계약에도 준용되므로 임대차에도 적용됩니다. 다른 약정이 없으면 이행에 착수하기 전까지 임대인은 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
• 임대인이 계약금만 돌려주면 끝나나요?
  아닙니다. 임대인이 해제하려면 받은 계약금의 두 배를 상환해야 합니다. 받은 금액만 돌려주는 것은 해약금 해제의 요건을 채우지 못하므로 임차인이 동의하지 않으면 계약은 유지됩니다.
• 해제 통보만 하면 효력이 있나요?
  없습니다. 대법원은 배액 상환에 의한 해제는 통고만으로 효력이 생기지 않고, 받은 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행을 제공해야 해제할 수 있다고 보았습니다. 그 전까지 계약은 유지됩니다.
• 중도금 날짜 전에 보내도 되나요?
  이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 대법원은 보았습니다. 중도금을 치르면 임대인은 배액을 상환해도 해제할 수 없습니다.
• 임차인이 해제하면 계약금은요?
  임차인이 해제하려면 이미 낸 계약금을 포기해야 합니다. 임대인이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 임대인이 이미 도배를 해 두었다는 정도로는 이행에 착수했다고 보기 어렵습니다.
• 두 배를 받은 뒤 손해배상도 받나요?
  해약금 해제에는 해제와 손해배상에 관한 일반 규정이 적용되지 않아 두 배 외에 손해배상을 따로 청구하기 어렵습니다. 이사 비용 등 추가 손해를 받으려면 계약서에 별도 특약이 있어야 합니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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