권리금

입점 전에 상가 임대차를 그만두면 건물주에게 준 권리금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

임차인이 스스로 입점을 포기했다면 건물주에게 준 권리금은 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 건물주 사정으로 가게를 쓸 수 없었다는 특별한 사정이 있어야 합니다. 대법원 2019다219953 판결의 사실관계와 판단, 전대 특약 활용과 계약 전 확인할 점을 정리했습니다.

아니요, 임차인이 스스로 입점을 포기했다면 건물주에게 준 권리금은 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 건물주 사정으로 가게의 가치를 넘겨주지 못했거나 쓰게 해 주지 못한 특별한 사정이 있어야 반환의무가 생긴다고 보았습니다. 임대차계약이 해제되었다는 사실만으로 권리금까지 당연히 돌려받는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 신도시 아파트 단지 안에 새로 분양된 상가를 B씨에게서 부동산 중개사무소 용도로 빌리기로 했습니다. 보증금 4,000만 원 중 계약금 400만 원을 내고, 이와 별도로 자리값이라며 권리금 2,500만 원을 B씨에게 주었습니다. 계약서에는 임차인이 입점하지 못하면 제3자에게 전대할 수 있다는 특약이 있었습니다. 그런데 입주가 늦어지고 상권도 생각보다 약해 A씨는 2025. 12. 계약금을 포기할 테니 계약을 끝내자고 했습니다. A씨는 2026. 3. 상담에서 권리금 2,500만 원이라도 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주에게 준 권리금은 어떤 성격의 돈인가요?

권리금은 보증금이나 차임과 달리 임대차계약의 내용이 아니라, 그 자리의 영업상 가치를 넘겨받거나 일정 기간 쓰는 대가입니다. 시설·비품 같은 유형물뿐 아니라 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 같은 무형의 가치가 모두 포함됩니다. 상가건물 임대차보호법도 권리금을 이렇게 정의합니다.

그래서 그 가치를 넘겨받거나 약정한 기간 동안 쓸 수 있었다면 건물주는 권리금을 돌려줄 의무가 없습니다. 임차인은 나갈 때 다음 임차인에게서 권리금을 받아 회수하는 것이 원칙입니다.

반대로 건물주가 나갈 때 그 가치를 도로 사 오기로 약정했거나, 일정 기간 영업을 보장했는데 건물주 사정으로 중간에 끝난 경우에는 받은 권리금 전부나 일부를 돌려줘야 합니다. 결국 반환 여부는 왜 가게를 쓰지 못하게 되었는지, 그 원인이 누구 쪽에 있는지에 달려 있습니다.

대법원은 입점하지 않은 임차인의 권리금 반환을 어떻게 판단했나요?

대법원은 건물주에게 권리금 반환의무가 없다고 보아, 반환을 명한 원심을 파기했습니다. 사안에서 임차인은 신도시 아파트 단지 상가를 빌리며 계약금 350만 원과 별도로 권리금 2,000만 원을 건물주에게 주었습니다. 계약서에는 배액상환 등으로 해제할 수 없고, 임차인이 입점하지 못하면 제3자에게 전대할 수 있다는 특약이 있었습니다.

임차인은 입점지정기간 전에 계약금을 포기하고 해제하겠다며 권리금 반환을 요구했고, 이후에도 입점하지 않고 보증금 잔금도 내지 않았습니다. 원심은 임대차계약이 묵시적으로 해제되었으니 권리금계약도 해제되었다며 반환을 명했습니다.

대법원은 건물주는 “임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만” 권리금 반환의무를 진다는 종전 판례를 다시 확인했습니다. 이 사건 임차인은 스스로 입점을 거절했고, 전대할 권리를 미리 보장받고도 쓰지 않았다는 점을 들었습니다. 원심처럼 임대차계약이 해제되었다는 이유만으로 권리금 반환을 명하면 대법원 판례에 어긋난다는 것입니다. 소액사건이었지만 대법원이 판례 위반을 이유로 직접 바로잡았습니다.

계약금을 포기하면 임대차계약을 자유롭게 끝낼 수 있나요?

특약이 없다면 상대가 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제할 수 있지만, 해약금 해제를 막는 특약이 있으면 그렇지 않습니다. 계약금에 관한 민법 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용되고, 당사자가 다르게 약정하면 그 약정이 우선합니다.

대법원 사안에서도 원심은 배액상환 등에 의한 해제를 막은 특약 때문에 임차인이 계약금만 포기하고 해제할 수는 없다고 보았습니다. 이렇게 되면 임차인은 계약을 끝내지도 못한 채 보증금 잔금과 차임 문제를 계속 안게 될 수 있습니다.

입점이 어렵다면 해제를 주장하기보다 계약서에 보장된 전대나 임차권 양도 방법을 먼저 찾아보는 편이 손실을 줄입니다. 신규임차인을 주선해 그 사람에게서 권리금을 받는 방식은 「상가 계약 때 임대인에게 준 권리금을 나갈 때 돌려받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

상가 입점 포기 권리금 대응 순서

• 계약서 확인 - 권리금 약정, 영업 보장 기간, 해약금 배제 특약, 전대·양도 특약을 찾아 표시합니다.
• 원인 정리 - 입점을 못 하게 된 원인이 건물주 쪽인지 임차인 쪽인지 날짜별로 정리합니다.
• 전대·양도 시도 - 전대 특약이 있으면 새 사업자를 찾아 그 사람에게서 권리금을 받는 방법을 먼저 검토합니다.
• 협의 문서화 - 건물주와 조기 종료를 합의한다면 권리금 반환 금액을 합의서에 적습니다.
• 반환 청구 - 건물주 사정으로 쓸 수 없었다면 그 사정을 증명할 자료로 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입점을 못 하게 된 원인이 건물주 쪽에 있는지와 영업 보장 기간이나 전대 특약이 있는지에 따라 권리금을 돌려받을 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 권리금 분쟁과 계약 해제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 공사를 늦춰 입점을 못 했다면 권리금을 돌려받을 수 있나요?
  건물주 사정으로 약정한 기간 동안 가게를 쓰지 못했다면 받은 권리금 전부나 일부를 돌려받을 여지가 있습니다. 지연 원인과 기간을 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 영업을 2년 보장한다며 권리금을 받고 1년 만에 내보내면 얼마를 돌려받나요?
  건물주 사정으로 중도에 끝났다면 남은 기간에 해당하는 권리금 반환을 구할 수 있습니다. 보통 약정 기간 중 쓰지 못한 기간의 비율로 계산을 다툽니다.
• 임대차계약서에 권리금 이야기가 없으면 권리금을 돌려받을 수 없나요?
  약정이 없으면 건물주 사정으로 가게를 쓰지 못했다는 특별한 사정을 증명해야 하므로 반환이 어렵습니다. 문자나 녹음 등 다른 증거로 약정을 보여 줄 수는 있습니다.
• 전대 특약이 있는데 건물주가 전대를 반대하면요?
  계약서에 전대 동의 약정이 있으면 건물주는 그 약정에 따라야 합니다. 약정을 어겨 전대를 막았다면 그 사정이 권리금 반환이나 손해배상의 근거가 될 수 있습니다.
• 권리금을 받은 건물주가 새 임차인을 거절하면 손해배상을 받을 수 있나요?
  임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 새 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 될 수 있습니다. 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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