주택 임대차
계약금을 내일 주기로 했는데 오늘 집 임대차계약을 없던 일로 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 계약금을 아직 주지 않았다는 이유만으로 임대차계약을 마음대로 해제할 수는 없습니다. 계약금을 약속만 하고 주지 않은 단계에서는 해약금 해제권이 생기지 않는다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 집주인과 합의로 계약을 끝낼 수 있는지부터 물어보십시오.
계약을 끝내고 싶다면 집주인에게 합의 해제를 제안하는 문자를 보내고 답을 받아 두십시오. 집주인이 동의하면 계약금 없이도 계약은 끝나고, 거절하면 계약에 그대로 구속됩니다.
계약금을 아직 안 냈으니 약속한 금액만 보내면 곧바로 해제된다고 생각할 필요도 없고, 반대로 계약금을 보낸 뒤 포기해야만 하는 것도 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
H씨는 2025년 9월 아파트를 보증금 3억원에 전세로 빌리기로 계약서를 쓰면서 계약금 3천만원은 다음 날 보내기로 했습니다. 그날 밤 더 조건이 좋은 집을 찾은 H씨는 다음 날 오전 계약금을 보내지 않고 계약을 없던 일로 하고 싶다고 집주인에게 알렸습니다. 집주인은 계약금 3천만원을 보내야 해제가 된다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
계약금을 안 줬으면 자유롭게 해제할 수 있나요?
해제할 수 없습니다. 계약금계약은 돈을 실제로 주고받아야 성립하는 요물계약이라, 계약금을 주기로 약속만 한 단계에서는 해약금 해제권이 생기지 않습니다. 해약금 해제권이 없으니 주된 임대차계약도 당사자 한쪽이 마음대로 해제할 수 없습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결이 이 기준을 밝혔습니다.
| 단계 | 임차인 해제 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약금 약정만 | 마음대로 해제 불가 | 2007다73611 판결 |
| 일부 지급 | 약정 계약금 기준 | 2014다231378 판결 |
| 전액 지급 | 포기하면 해제 가능 | 민법 제565조 제1항 |
| 합의 | 해제 가능 | 당사자 합의 |
- 계약금 약정만
- 임차인 해제: 마음대로 해제 불가
- 근거: 2007다73611 판결
- 일부 지급
- 임차인 해제: 약정 계약금 기준
- 근거: 2014다231378 판결
- 전액 지급
- 임차인 해제: 포기하면 해제 가능
- 근거: 민법 제565조 제1항
- 합의
- 임차인 해제: 해제 가능
- 근거: 당사자 합의
출처 - 민법 제565조 제1항, 제567조
해약금 규정은 매매뿐 아니라 임대차 같은 다른 유상계약에도 준용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 매매에 관한 규정을 성질에 반하지 않는 한 다른 유상계약에 준용한다고 정합니다.
계약금을 안 주면 집주인은 무엇을 할 수 있나요?
집주인은 계약금 지급을 청구하거나, 지급하지 않는 것을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있습니다. 계약금 약정이 없었다면 임대차계약 자체를 맺지 않았을 사정이 인정되면 임대차계약까지 해제할 수 있습니다. 이때 임차인은 채무불이행으로 집주인에게 실제로 생긴 손해를 배상해야 합니다.
실제 손해는 집주인이 증명해야 합니다. 다른 세입자를 곧바로 구했다면 손해가 거의 없을 수 있고, 공실 기간이 길어졌다면 그 기간의 손해가 문제 됩니다. 집주인이 이전 세입자에게 이사 날짜를 맞춰 주느라 쓴 비용이나 중개보수도 손해로 주장될 수 있으므로, 집주인이 어떤 비용을 들였는지 확인해 두면 합의 금액을 가늠할 수 있습니다. 배상 범위는 통상의 손해가 원칙입니다.
계약금을 일부만 보냈다면 어떻게 되나요?
일부만 보낸 경우 해약금의 기준은 실제로 보낸 금액이 아니라 약정한 계약금 전액이라는 것이 판례의 태도입니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 받은 매도인이 받은 금액의 배액만 돌려주고 해제할 수는 없다고 보았습니다. 같은 취지에서 일부를 보낸 임차인이 그 금액만 포기하고 해제하기도 어렵다고 보는 것이 안전합니다.
계약금 지급 전 해제 대응 순서
- 계약서 확인 - 계약금 지급 약정일과 위약금 조항을 확인합니다. 위약금 약정이 있으면 해제 비용이 달라집니다.
- 합의 해제 제안 - 집주인에게 계약을 끝내자는 뜻과 조건을 문자로 제안합니다. 동의를 받으면 분쟁 없이 정리됩니다.
- 집주인 답변 기록 - 계약금 지급 요구나 해제 통지가 오면 날짜와 내용을 보관합니다. 손해배상 범위를 정하는 기준이 됩니다.
- 손해 범위 확인 - 집주인이 새 세입자를 구한 시점을 확인합니다. 실제 손해가 작으면 배상액도 줄어듭니다.
- 정산 합의 - 계약금 일부 지급이나 중개보수 부담으로 합의하는 방안을 검토합니다. 소송보다 비용과 시간이 적게 드는 경우가 많고, 합의서에 추가 청구 포기 문구를 넣어 분쟁을 끝냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있거나 가계약금을 이미 보냈다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차계약 해제와 위약금·손해배상 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
계약금을 아직 안 냈으면 계약도 아직 안 한 것이라고 생각하는 분이 많습니다. 계약서에 서명했다면 임대차계약은 이미 성립했고, 계약금 약속이 이행되지 않았을 뿐입니다. 오히려 계약금이 오가지 않아 계약금을 포기하고 빠져나오는 길이 막힌 상태입니다.
이런 사건은 날짜와 문자가 전부입니다. 계약서 작성일, 계약금 지급 약정일, 해제 의사를 알린 시각, 집주인이 답한 내용과 새 세입자를 들인 날이 기록으로 남아 있어야 합니다. 집주인이 해제를 받아들인다는 답을 문자로 받으면 그 자체로 합의 해제가 됩니다.
소송으로 가면 집주인이 입은 실제 손해가 쟁점이 되고, 이 기록이 배상액을 정합니다. 집주인이 바로 다른 세입자를 구했다면 손해는 중개보수 정도로 줄어들 수 있으므로, 합의 금액을 정할 때도 이 사정을 근거로 삼습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임대차계약 해제와 위약금 분쟁을 수행해 왔으며, 계약금 지급 여부와 위약금 약정을 먼저 확인한 뒤 합의 해제 가능성과 실제 손해 범위를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 경업금지·비밀유지 약정 자문
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·집주인과 주고받은 문자·가계약금 이체 내역이 있다면 그 내역을 준비해 주시면, 해제 가능 여부·손해배상 범위·합의 해제 조건을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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