공인중개사
임야를 팔며 공인중개사와 약정한 중개보수가 너무 큰데 전부 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 임야 같은 주택 외 부동산은 거래금액의 1천분의 9가 한 쪽에서 받을 수 있는 중개보수 상한이고 이를 넘는 약정은 초과 부분이 무효입니다. 대법원 전원합의체는 법령이 정한 한도를 넘는 중개보수 약정을 그 한도를 초과하는 범위에서 무효로 보고, 이미 준 초과분은 반환하도록 했습니다. 지금은 매매계약서의 거래금액과 중개사무소에 게시된 보수 요율표를 확인해 두십시오.
중개사무소 벽에 걸린 중개보수·실비의 요율 및 한도액표를 사진으로 찍어 두고, 거래금액에 1천분의 9를 곱한 금액을 먼저 계산해 보십시오. 약정서에 적힌 금액이 그보다 크면 지급 전에 조정을 요청해야 합니다.
이미 약정서에 서명했다고 해서 적힌 금액을 모두 줘야 하는 것은 아닙니다. 한도를 넘는 부분은 서명과 관계없이 효력이 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 8월 자기 소유 임야를 팔려고 개업공인중개사 B씨에게 중개를 맡겼고, B씨의 중개로 10억원에 매매계약이 체결되었습니다. 계약 전 B씨와 중개보수를 1억원으로 약정했는데, 잔금을 앞두고 알아보니 지나치게 많은 금액 같아 약정대로 줘야 하는지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
임야 매매 중개보수 한도는 얼마인가요?
거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 주택 중개보수는 시·도 조례로, 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정하도록 하고, 시행규칙은 오피스텔을 제외한 주택 외 중개대상물의 보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 거래금액의 1천분의 9 이내로 정합니다. 임야·상가·토지가 여기에 해당합니다.
위 사례에서 매도인 A씨가 부담할 수 있는 상한은 10억원의 1천분의 9인 900만원입니다. 매수인에게서도 따로 같은 한도로 받을 수 있지만, 한 사람에게서 받는 금액은 이 상한을 넘지 못합니다. 개업공인중개사는 이 범위 안에서 실제로 받으려는 상한요율을 요율표에 명시해야 하고 이를 넘어 받아서는 안 됩니다.
한도를 넘는 약정은 전부 무효인가요?
초과하는 부분만 무효입니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결은 중개보수 한도를 정한 규정이 한도를 초과하는 부분의 효력을 제한하는 강행법규라고 보고, 한도를 넘는 약정은 그 초과 범위에서 무효라고 판단했습니다. 위 사례라면 1억원 약정 중 900만원까지만 유효하고 나머지 9,100만원은 줄 의무가 없습니다.
| 약정 보수 | 10,000만원 |
|---|---|
| 법정 상한(1천분의 9) | 900만원 |
| 무효 부분 | 9,100만원 |
단순 예시 계산 - 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호
개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수를 넘는 금품을 받아서는 안 됩니다. 컨설팅비, 용역비, 수고비로 이름을 바꿔 받는 것도 실질이 중개 대가라면 같은 금지 대상입니다.
이미 약정대로 다 줬다면 돌려받을 수 있나요?
초과분은 돌려받을 수 있습니다. 한도를 넘는 부분의 약정이 무효이므로 개업공인중개사는 그 초과분을 법률상 원인 없이 받은 것이 되어 부당이득으로 반환해야 합니다. 위 전원합의체 판결도 한도 초과 부분을 부당이득으로 반환하도록 한 원심을 그대로 유지했습니다.
초과 보수를 받은 개업공인중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 되고 행정처분도 받을 수 있습니다. 반환을 요청해도 응하지 않으면 등록관청 신고를 함께 검토할 수 있습니다.
개업공인중개사의 잘못으로 계약이 깨지면 보수는 어떻게 되나요?
개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 권리관계 확인을 잘못해 계약이 해제된 경우가 대표적입니다. 이때는 이미 준 보수도 반환을 청구할 수 있습니다.
중개보수 초과 약정 대응 순서
- 한도 계산 - 매매계약서의 거래금액에 1천분의 9를 곱해 상한을 계산합니다. 약정액과의 차이가 무효 부분입니다.
- 요율표 확인 - 중개사무소에 게시된 상한요율을 사진으로 남깁니다. 게시한 요율보다 많이 받는 것도 금지됩니다.
- 조정 요청 - 잔금 전에 한도 안의 금액으로 조정해 달라고 문서로 요청합니다. 지급 뒤 반환 청구보다 간단합니다.
- 초과분 반환 청구 - 이미 지급했다면 초과분을 부당이득으로 반환 청구합니다. 이체 내역과 영수증이 증거입니다.
- 등록관청 신고 검토 - 반환에 응하지 않으면 등록관청 신고를 검토합니다. 민사 반환 청구와는 별도로 진행됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물에 주택과 상가가 섞여 있거나 중개 외에 개발 인허가 대행 같은 별도 용역을 함께 맡긴 경우라면 계약서와 용역 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래의 중개보수 분쟁과 부당이득 반환 청구 사건을 수행합니다.
- 1
한도 계산
거래금액 × 1천분의 9
- 2
요율표 확인
게시된 상한요율 촬영
- 3
조정 요청
잔금 전 문서로 요청
- 4
초과분 반환 청구
지급 후라면 부당이득 반환
- 5
신고 검토
등록관청 신고
실무상 착안점
매도인들은 큰 거래를 성사시켜 준 공인중개사에게 약정한 보수를 깎자고 말하기를 부담스러워합니다. 그런데 법이 정한 상한은 협상 대상이 아니라 넘으면 무효가 되는 선입니다. 약정서에 서명한 뒤에도, 돈을 준 뒤에도 초과분은 다툴 수 있습니다.
여기서 필요한 것은 숫자와 날짜입니다. 매매계약서의 거래금액, 보수 약정일, 실제 지급일과 금액, 중개사무소 요율표에 적힌 상한요율이 한 장에 정리되면 초과분이 바로 계산됩니다. 명목을 달리한 지급이 있었다면 그 날짜와 명목도 함께 남겨야 합니다.
이 기록은 반환 소송에서 청구 금액을 특정하는 근거가 되고, 개업공인중개사가 용역 대가라고 주장할 때 실질이 중개 대가였음을 보여 줍니다. 등록관청 신고에도 같은 자료가 그대로 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 거래의 중개보수 분쟁과 부당이득 반환 청구 사건을 수행해 왔으며, 거래 유형별 법정 한도와 실제 지급 명목을 먼저 대조해 무효 범위를 계산한 뒤 조정 요청과 반환 청구 중 맞는 절차를 고르는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·중개보수 약정서·보수 지급 내역을 준비해 주시면, 거래 유형별 법정 한도·무효가 되는 초과 금액·이미 준 돈의 반환 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호
- 공인중개사법 제32조 제4항
- 공인중개사법 제33조 제1항 제3호
- 민법 제741조
- 공인중개사법 제49조 제1항 제10호
- 공인중개사법 제32조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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