공인중개사
임야 매매 중개보수를 1억 5천만원 주기로 했는데 전부 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 법정 한도를 넘는 중개보수 약정은 한도를 넘는 부분이 무효이므로 한도 안의 금액만 지급하면 됩니다. 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙 제20조 제4항은 임야 같은 주택 외 중개대상물의 보수를 거래금액의 1천분의 9 이내로 제한합니다. 지금은 매매계약서의 거래금액과 중개보수 약정서를 함께 확인해 두십시오.
중개사가 약정한 보수 전액을 요구한다면 먼저 매매계약서의 거래금액에 1천분의 9를 곱해 한도를 계산해 보십시오. 한도를 넘는 부분은 약정서에 서명했더라도 지급 의무가 없습니다.
약정서에 서명했다는 이유만으로 법정 한도를 넘는 보수까지 지급할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 10월 자기 소유 임야를 20억원에 팔면서 공인중개사에게 중개를 맡겼고, 계약이 성사되면 보수로 1억 5천만원을 주기로 약정했습니다. 매매계약이 체결되자 중개사는 약정대로 1억 5천만원 전액을 청구했습니다. 임야는 주택 외 중개대상물이어서 매도인 한쪽에서 받을 수 있는 보수 한도는 거래금액의 1천분의 9인 1,800만원이고, A씨는 그 범위에서 협의한 금액만 지급하면 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
법정 한도를 넘는 중개보수 약정은 효력이 있나요?
한도를 넘는 부분은 효력이 없습니다. 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 이후 판례는 중개보수 제한 규정을 강행법규로 보고, 법령에서 정한 한도를 넘는 중개보수 약정은 한도를 넘는 범위에서 무효라고 판단해 왔습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결도 같은 법리를 다시 확인했습니다.
약정 전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 한도 안의 금액은 유효하므로 중개가 성사됐다면 그 범위에서는 보수를 지급해야 합니다.
임야 매매의 중개보수 한도는 얼마인가요?
거래금액의 1천분의 9 이내입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항 제2호는 주택과 일정 요건의 오피스텔을 뺀 중개대상물의 보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다고 규정합니다. 임야·토지·상가가 여기에 해당합니다.
| 약정 보수 | 15,000만원 |
|---|---|
| 법정 한도(1천분의 9) | 1,800만원 |
| 무효 부분 | 13,200만원 |
단순 예시 계산
| 중개대상물 | 한도를 정하는 곳 |
|---|---|
| 주택 | 시·도 조례(시행규칙 별표 1 범위) |
| 일정 요건 오피스텔 | 시행규칙 별표 2 상한요율 |
| 토지·임야·상가 등 | 거래금액의 1천분의 9 이내 |
- 주택
- 한도를 정하는 곳: 시·도 조례(시행규칙 별표 1 범위)
- 일정 요건 오피스텔
- 한도를 정하는 곳: 시행규칙 별표 2 상한요율
- 토지·임야·상가 등
- 한도를 정하는 곳: 거래금액의 1천분의 9 이내
출처 - 공인중개사법 제32조 제4항, 같은 법 시행규칙 제20조
1천분의 9는 상한입니다. 개업공인중개사는 이 범위에서 자기가 받으려는 상한요율을 중개보수·실비 요율표에 적어 게시해야 하고, 그보다 많이 받을 수 없습니다. 주택은 따로 시·도 조례로 정한 요율 한도가 적용되므로 계산 방식이 다릅니다.
이미 초과 보수를 줬다면 돌려받을 수 있나요?
돌려받을 수 있습니다. 한도를 넘는 부분의 약정은 무효이므로 그 부분을 받은 개업공인중개사는 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이 되고, 지급한 사람은 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 사례금이나 컨설팅비 같은 다른 이름으로 받았더라도 실질이 중개보수라면 같게 봅니다.
개업공인중개사가 어떤 명목으로든 법정 보수를 넘는 금품을 받는 것은 금지행위이기도 합니다. 반환 협의가 되지 않으면 등록관청에 신고하는 방법과 반환 소송을 함께 검토합니다.
중개사 잘못으로 계약이 깨지면 보수를 줘야 하나요?
주지 않아도 됩니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없습니다. 권리관계 설명을 잘못해 계약이 해제됐다면 보수 지급을 거절할 수 있습니다.
중개보수 초과 약정 대응 순서
- 거래금액 확인 - 매매계약서의 매매대금을 확인합니다. 이 금액이 한도 계산의 기준입니다.
- 한도 계산 - 거래금액에 1천분의 9를 곱해 상한을 계산합니다. 중개사무소에 게시된 요율표가 더 낮으면 그 요율이 기준입니다.
- 약정서 검토 - 보수 약정서와 문자에 적힌 금액과 명목을 확인합니다. 컨설팅비·사례금도 실질이 중개보수면 한도에 포함됩니다.
- 한도 내 금액 제시 - 중개사에게 한도 안의 금액만 지급하겠다는 뜻을 서면으로 전달합니다. 이미 줬다면 초과분 반환을 요구합니다.
- 소송·신고 검토 - 중개사가 약정금 소송을 내거나 반환을 거절하면 한도 초과 무효를 주장합니다. 등록관청 신고도 병행할 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 중개 외에 인허가 대행이나 개발 용역을 따로 맡긴 경우라면 용역 계약서를 보고 보수 성격을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개보수·약정금 분쟁과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
고액 부동산 거래에서 매도인들은 계약을 성사시킨 대가로 약속한 돈이니 다 줘야 한다고 생각합니다. 실제로는 중개보수 한도는 약정으로 넘을 수 없는 강행법규이고, 약정서에 서명했어도 한도를 넘는 부분은 처음부터 무효입니다. 금액이 클수록 한도와의 차이가 커서 다툴 실익도 커집니다.
다툼의 기준은 거래금액과 약정 명목입니다. 매매계약서의 대금, 보수 약정서 작성일, 중개사무소 요율표에 게시된 상한요율, 보수를 보낸 계좌 내역을 모두 남겨 둬야 합니다. 중개사가 컨설팅비로 나눠 받자고 제안한 문자는 실질이 중개보수라는 증거가 됩니다.
이 기록은 약정금 소송에서 방어 자료가 되고, 이미 지급한 경우에는 부당이득 반환 청구의 금액을 정합니다. 초과 보수 수령은 금지행위이므로 등록관청 조사 자료로도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 중개보수 약정금과 초과 보수 반환을 둘러싼 민사 분쟁을 수행해 왔으며, 거래금액과 법정 상한을 먼저 계산한 뒤 약정 명목의 실질을 따져 지급 범위를 정리하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·중개보수 약정서·보수 송금 내역·중개사와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 법정 한도 초과 여부·초과분 반환 청구 가능성·용역비 명목의 실질을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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