매매 계약

임야를 판 뒤 매수인이 시세보다 비싸게 샀다며 계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수인이 시가를 잘못 알았다는 이유만으로는 부동산 매매계약을 착오로 취소할 수 없습니다. 판례는 부동산 시가에 관한 착오를 동기의 착오로 보아 법률행위 내용의 중요부분의 착오가 아니라고 하고, 공원 지정 같은 장래 사정에 대한 기대가 어긋난 것도 착오로 보지 않습니다. 지금은 계약 당시 시가나 개발 계획에 관해 어떤 말이 오갔는지 문자와 계약서를 확인해 두십시오.

매수인이 파기를 통보했다고 해서 받은 매매대금을 곧바로 돌려줄 필요는 없습니다. 취소 사유가 인정되기 전까지 계약은 유효합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 6월 자신 소유 임야 2만㎡를 ㎡당 3만원, 합계 6억원에 팔고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 몇 주 뒤 매수인이 찾아와 근처 임야는 ㎡당 1만 5천원에 거래된다고 하고, 이 임야가 곧 공원 부지로 묶인다며 계약을 없던 것으로 하자고 요구했습니다. I씨는 공원 이야기는 처음 듣는 것이었고, 매수인이 일방적으로 계약을 깰 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시세보다 비싸게 산 것은 착오 취소 사유인가요?

아닙니다. 착오로 취소하려면 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 합니다. 대법원은 부동산 매매에서 시가에 관한 착오는 매매를 하겠다는 의사를 정하는 과정의 동기의 착오일 뿐, 법률행위의 중요부분에 관한 착오가 아니라고 보았습니다. 매수인이 시세를 스스로 조사하지 않고 샀다가 더 싼 거래 사례를 알게 된 것만으로는 취소할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제109조도 같은 요건을 두고 있습니다.

동기의 착오라도 취소가 가능한 예외는 있습니다. 매수인이 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼겠다고 매도인에게 표시했고, 해석상 그것이 계약 내용이 되었으며, 보통 사람이라도 그 착오가 없었다면 계약하지 않았을 정도로 중요한 경우입니다. 이때도 당사자 사이에 별도의 합의까지 필요하지는 않지만, 매수인이 이 사정을 증명해야 합니다.

공원 부지로 묶일 줄 몰랐다는 주장은 어떤가요?

장래에 생길 일에 대한 기대가 어긋난 것은 착오로 다루지 않습니다. 대법원은 공장을 지으려고 임야를 샀는데 이후 보전관리지역으로 지정되어 공장을 지을 수 없게 된 사안에서, 계약 당시 매수인이 계획관리지역으로 지정될 것이라고 기대했더라도 이는 단순한 기대에 지나지 않아 중요부분의 착오가 아니라고 판단했습니다. 공원 지정 예정 여부도 계약 당시 이미 확정된 사실이 아니었다면 같은 기준으로 봅니다.

불공정한 법률행위로 무효가 될 수는 없나요?

매수인이 이를 증명하기는 어렵습니다. 불공정한 법률행위는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있고, 그 거래가 피해자의 궁박·경솔·무경험을 이용해 이루어졌어야 성립합니다. 궁박·경솔·무경험은 하나만 있어도 되지만, 상대방이 그 사정을 알고 이용하려는 폭리의 의사가 있어야 합니다. 가격 차이가 크다는 사정만으로 궁박이나 무경험이 추정되지도 않습니다.

위 사례처럼 매수인이 스스로 가격을 정해 산 경우라면, 매도인이 매수인의 궁박이나 무경험을 알고 이용했다는 사정이 드러나지 않는 한 무효 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

매수인 계약 취소 주장 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 시가 보장, 개발 가능성, 용도지역에 관한 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 동기가 계약 내용이 되었다는 주장이 가능해집니다.
• 대화 기록 정리 - 계약 전후 문자와 중개사 설명 내용을 날짜별로 모읍니다. 매도인이 공원 계획을 숨기거나 잘못 설명했는지가 드러납니다.
• 공법상 제한 조회 - 토지이용계획확인서로 계약일 당시 이미 공원 결정이 고시되었는지 확인합니다. 당시 확정된 사실이었다면 착오나 하자담보 문제가 달라집니다.
• 서면으로 거절 의사 표시 - 취소 요구에 응하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 남깁니다. 이후 소송에서 합의 해제 주장을 막습니다.
• 소송 대응 준비 - 매수인이 매매대금 반환이나 등기 말소 소송을 내면 동기 불표시와 폭리 의사 부존재를 주장합니다. 증명 책임은 취소를 주장하는 매수인에게 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 공원 결정 사실을 알면서 숨겼거나 중개사가 개발 가능성을 단정적으로 설명했다면 기망에 의한 취소나 손해배상 문제가 생기므로 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 취소·무효를 둘러싼 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중요부분의 착오란 무엇인가요?
  보통 사람이 그 입장이라면 그런 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요한 부분의 착오입니다. 민법 제109조 제1항은 이런 착오가 있으면 취소할 수 있게 하되, 표의자에게 중대한 과실이 있으면 취소하지 못하게 합니다. 시가나 전망에 대한 판단은 대체로 여기에 해당하지 않습니다.
• 매수인이 목적을 말했으면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결은 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 계약 내용으로 되었다면 동기의 착오로도 취소할 수 있다고 보았습니다. 다만 그 착오가 일반인 기준으로도 계약하지 않았을 만큼 중요해야 합니다.
• 매수인에게 중대한 과실이 있으면요?
  취소할 수 없습니다. 민법 제109조 제1항 단서는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 토지이용계획확인서 한 장만 떼어 봐도 알 수 있었던 용도 제한을 확인하지 않고 샀다면 중대한 과실이 다투어질 수 있습니다.
• 가격이 두 배 차이면 불공정한 거래 아닌가요?
  가격 차이만으로는 부족합니다. 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결은 불공정한 법률행위가 되려면 현저한 불균형과 함께 피해자의 궁박·경솔·무경험을 상대방이 알고 이용하려는 폭리 의사가 있어야 한다고 보았습니다. 불균형이 있다고 궁박 등이 추정되지도 않습니다.
• 시세를 부풀려 말했다면 사기인가요?
  곧바로 사기가 되지는 않습니다. 매매 당사자는 서로 이해가 반대되는 지위에 있어, 신의칙상 알려야 할 특별한 사정이 없다면 자기 물건 시가를 알리지 않거나 높게 말한 것만으로 위법하다고 보기 어렵다는 것이 판례의 흐름입니다. 다만 용도 제한처럼 중요한 사실을 숨겼다면 기망이 될 수 있습니다.
• 착오 취소는 언제까지 할 수 있나요?
  추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 민법 제146조가 취소권의 행사기간을 정하고 있어, 매수인이 착오를 안 날부터 3년이 지나면 취소할 수 없습니다. 매도인은 이 기간이 지났는지도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

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