등기·명의신탁

인감을 위조해 제 근저당권을 몰래 말소했는데 회복할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권설정등기가 위조 서류로 원인 없이 말소됐다면 근저당권은 그대로 살아 있고 말소된 등기의 회복등기를 청구할 수 있습니다. 대법원은 등기가 물권의 효력 발생 요건일 뿐 존속 요건은 아니어서 원인 없는 말소는 물권의 효력에 영향이 없다고 봅니다. 지금은 말소된 뒤 소유권 이전이나 새 근저당 설정이 있었는지 등기사항증명서로 확인해 두십시오.

회복등기를 마치기 전이라도 근저당권자 지위를 잃지 않습니다. 말소된 등기의 명의인은 회복 전에도 적법한 권리자로 추정됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 2월 지인에게 2억 원을 빌려주고 지인 소유 오피스텔에 근저당권을 설정했습니다. 2024년 5월 누군가 E씨 인감을 위조해 해지 서류를 만들어 근저당권설정등기를 말소했습니다. E씨는 2024년 7월 등기부를 떼 보고서야 말소 사실을 알았고, 그사이 소유권 이전이나 새 근저당 설정은 없었습니다. E씨는 근저당권을 되살릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권등기가 불법 말소되면 근저당권도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 부동산 물권은 등기해야 효력이 생기지만, 일단 효력이 생긴 뒤에는 등기가 원인 없이 말소돼도 물권의 효력에는 영향이 없습니다. 위조한 인감으로 말소된 근저당권도 그대로 존속합니다.

대법원 2019. 8. 30. 선고 2019다206742 판결은 등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건은 아니며, 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정된다고 보았습니다. 그래서 근저당권자는 소유자를 상대로 말소회복등기 절차 이행을 청구할 수 있습니다. 회복등기가 되면 말소된 종전 등기와 같은 순위와 효력을 되찾습니다. 소유자가 말소 경위를 몰랐다고 해도 원인 없는 말소라는 사실은 달라지지 않으므로, 소유자는 회복등기에 협력할 의무를 집니다.

말소 뒤 다른 사람이 등기했다면 회복할 수 있나요?

말소 뒤 소유권이 넘어가거나 새 근저당권이 설정됐다면 그 사람은 등기상 이해관계 있는 제3자이고, 회복등기를 하려면 그 제3자의 승낙이 있어야 합니다. 제3자가 승낙하지 않으면 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 함께 제기합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 이 승낙 요건을 그대로 둡니다. 다만 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다28897 판결은 제3자가 승낙할 실체법상 의무가 있는 경우가 아니면 승낙요구에 응할 이유가 없다고 보았으므로, 말소 뒤 취득자가 어떤 경위로 등기했는지를 먼저 따져야 합니다.

원안 사례처럼 말소 뒤 발견할 때까지 소유권 변동이나 새 근저당 설정이 없었다면 승낙을 받을 제3자가 없어 절차가 간단합니다. 말소를 알게 된 뒤에도 등기부 변동이 없도록, 소송을 준비하는 동안 처분금지가처분을 검토합니다.

회복 전에 경매가 진행되면 배당은 어떻게 받나요?

회복등기를 마치지 못한 사이 경매가 진행돼 배당에서 빠졌다면 배당기일에 출석해 이의하고 배당이의의 소로 구제받을 수 있습니다. 대법원은 위법하게 말소돼 회복등기를 하지 못한 근저당권자도 이 방법으로 구제받을 수 있다고 보았습니다.

말소되지 않았다면 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 근저당권으로서 당연히 배당받았을 지위이므로, 이를 전제로 배당표에 이의합니다. 위조로 말소한 사람에 대해서는 손해배상과 형사고소를 따로 검토합니다.

근저당권 회복등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 폐쇄사항 포함 등기사항증명서를 뗍니다. 말소일과 그 뒤 등기 변동을 확인합니다.
• 말소 서류 열람 - 등기소에서 말소 신청서류를 열람합니다. 위조 인감·위임장이 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 소송 중 소유권 이전이나 새 담보 설정을 막습니다. 제3자가 끼어들면 승낙 절차가 늘어납니다.
• 회복등기 청구 소송 - 소유자를 상대로 말소회복등기 절차 이행을 청구합니다. 이해관계 있는 제3자가 있으면 승낙 청구를 함께 합니다.
• 경매·배당 대응 - 그사이 경매가 열리면 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 제기합니다. 기한은 배당기일부터 1주입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 뒤 부동산이 경매로 매각돼 매각대금까지 납부됐거나 제3자가 소유권을 취득했다면 경매기록과 등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소회복 등기 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당권이 말소되면 피담보채권도 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 원인 없는 말소는 근저당권의 효력에도 영향이 없고, 돈을 빌려준 채권은 등기와 관계없이 그대로 남습니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2019다206742 판결도 말소된 등기의 명의인은 회복등기 전이라도 적법한 권리자로 추정된다고 보았습니다.
• 회복등기는 누구를 상대로 청구하나요?
  말소 당시 소유자, 즉 말소등기로 이익을 본 등기의무자를 상대로 말소회복등기 절차 이행을 청구합니다. 말소 뒤 새로 등기한 사람이 있으면 부동산등기법 제59조에 따라 그 제3자의 승낙이 필요하므로 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 함께 합니다.
• 말소 뒤 새로 산 사람도 승낙해야 하나요?
  말소 뒤 소유권을 취득한 사람은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당해 부동산등기법 제59조의 승낙 대상이 됩니다. 다만 승낙할 실체법상 의무가 있어야 승낙을 강제할 수 있으므로, 매수인이 어떤 경위로 취득했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
• 회복등기 전에 경매가 끝나면 어떻게 되나요?
  배당기일 전이라면 배당기일에 출석해 이의하고 배당이의의 소를 제기해 구제받을 수 있습니다. 민사집행법 제154조 제1항은 다른 채권자에 대해 이의한 채권자가 배당이의의 소를 제기하도록 정하고, 판례는 위법 말소된 근저당권자에게도 이 방법을 인정합니다.
• 위조한 사람에게 따로 책임을 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 인감과 해지 서류를 위조해 등기를 말소한 사람에게는 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있고, 사문서위조·공정증서원본불실기재 등으로 형사고소도 가능합니다. 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.
• 말소된 근저당권도 순위가 그대로인가요?
  그대로입니다. 회복등기는 말소된 종전 등기를 되살리는 등기이므로 원래 설정일의 순위를 회복합니다. 새로 근저당을 설정하면 그사이 생긴 권리보다 뒤로 밀리므로, 종전 순위를 지키려면 새 설정이 아니라 회복등기를 청구해야 합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성