구분지상권이 설정된 땅 위에 건물을 지을 수 있나요?

설정행위에서 제한하지 않았다면 지을 수 있습니다. 다만 민법 제289조의2 제1항 후단은 설정행위로써 지상권 행사를 위해 토지 사용을 제한할 수 있다고 정합니다. 계약에 하중 제한이나 건축 금지 문구가 있으면 그 범위에서는 건물을 지을 수 없습니다.

구분지상권 존속기간은 최소 몇 년인가요?

목적물에 따라 다릅니다. 민법 제290조 제2항에 따라 제280조가 준용되므로, 건물 이외의 공작물을 위한 구분지상권은 5년, 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년보다 짧게 정할 수 없습니다. 짧게 정하면 그 기간까지 연장됩니다.

지료를 받지 않으면 나중에 청구할 수 없나요?

약정이 없으면 청구하기 어렵습니다. 지상권에서 지료는 요소가 아니어서 유상 약정이 없으면 지료를 구할 수 없다는 것이 판례입니다. 설정계약서에 지료와 지급시기를 적고 등기해야 공장이 팔려도 새 소유자에게 청구할 수 있습니다.

등기부에는 어떻게 기록되나요?

설정 목적, 범위, 약정이 있으면 존속기간과 지료, 토지 사용 제한 약정이 기록됩니다. 부동산등기법 제69조 제5호는 민법 제289조의2 제1항 후단의 약정을 등기원인에 약정이 있는 경우 기록하도록 정합니다. 토지 일부라면 도면 번호도 적힙니다.

설정을 거부하면 어떻게 되나요?

사인 사이의 요청이라면 거부해도 강제로 설정되지 않습니다. 구분지상권은 토지 소유자와의 계약으로 설정되기 때문입니다. 다만 설비가 공익사업에 해당하면 관계 법률에 따른 토지 사용 절차가 진행될 수 있어, 사업의 근거 법률을 확인해 두어야 합니다.

기간이 끝나면 설비는 어떻게 되나요?

지상권자가 수거해 원상회복해야 합니다. 민법 제285조 제1항은 지상권이 소멸한 때 지상권자가 공작물을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다고 정하고, 구분지상권에도 준용됩니다. 소유자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.

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이웃 공장 설비 때문에 지상권을 요구받았는데 땅 전체를 못 쓰게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지하나 지상의 일정 공간만 정해 구분지상권을 설정하면 나머지 부분은 토지 소유자가 계속 쓸 수 있습니다. 민법은 지하 또는 지상의 공간을 상하 범위를 정해 지상권의 목적으로 할 수 있게 하고 있습니다. 지금은 설비가 지나갈 깊이·높이와 면적을 도면으로 받아 보십시오.

그 자리에서

상대방이 요구하는 것이 토지 전체에 대한 일반 지상권인지, 설비가 지나가는 공간만의 구분지상권인지 서면으로 확인하십시오. 설정 범위는 등기부에 도면 번호로 기록되므로 도면을 먼저 받아 보는 것이 순서입니다.

지상권을 요구받았다고 해서 꼭 설정해 줄 의무가 있는 것은 아닙니다. 설정 여부와 범위, 지료는 모두 협의로 정합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 가을 이웃 공장으로부터, 공장을 넓히면서 새로 놓는 전력선과 하수관이 L씨 밭을 지나가야 하니 지상권을 설정해 달라는 요청을 받았습니다. 공장은 연 300만원의 사용료를 제시했습니다. L씨는 지상권을 설정하면 2026년에도 계속하려던 밭농사를 못 하게 될까 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분지상권은 일반 지상권과 무엇이 다른가요?

구분지상권은 토지 전체가 아니라 지하나 지상의 일정 공간만 사용하는 지상권입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제289조의2 제1항은 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다고 정합니다. 일반 지상권은 토지 전체를 사용하는 권리라 소유자의 사용이 사실상 막히지만, 구분지상권은 정해진 공간 밖의 토지는 소유자가 그대로 씁니다.

예를 들어 지하 3미터부터 5미터 사이에 하수관을 묻는 구분지상권을 설정하면, 그 위 지표면은 소유자가 주차장이나 텃밭으로 계속 쓸 수 있습니다. 다만 설정행위로 하수관을 보호하기 위해 지표면에 무거운 건물을 짓지 못하게 하는 식의 사용 제한을 붙일 수 있으므로 계약 문구를 봐야 합니다.

구분지상권도 존속기간과 지료 규정이 적용되나요?

적용됩니다. 존속기간, 지료증감청구, 지료 연체 시 소멸청구, 소멸 후 수거의무와 매수청구 등 일반 지상권 규정이 구분지상권에 준용됩니다. 건물 이외의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 최단 존속기간은 5년이므로 전기설비나 하수관 같은 공작물이면 5년보다 짧게 정할 수 없습니다.

일반 지상권과 구분지상권 비교

구분	일반 지상권	구분지상권
사용 범위	토지 전체	상하 범위를 정한 공간
소유자 사용	사실상 제한	범위 밖은 사용 가능
공작물 최단 기간	5년	5년(준용)
설정 시 승낙	필요 없음	기존 사용권자 전원 승낙

사용 범위: 일반 지상권: 토지 전체; 구분지상권: 상하 범위를 정한 공간
소유자 사용: 일반 지상권: 사실상 제한; 구분지상권: 범위 밖은 사용 가능
공작물 최단 기간: 일반 지상권: 5년; 구분지상권: 5년(준용)
설정 시 승낙: 일반 지상권: 필요 없음; 구분지상권: 기존 사용권자 전원 승낙

출처 - 민법 제280조, 제289조의2, 제290조 제2항

지료는 당사자가 정하는 것이고 법이 금액을 정해 주지 않습니다. 지료를 받기로 했다면 지료 액수와 지급시기를 등기해 두어야 나중에 토지를 산 사람이나 구분지상권을 넘겨받은 사람에게도 그 약정을 주장할 수 있습니다. 설비가 지나가는 깊이가 얕아 지표면 사용이 많이 제한될수록 지료를 높게 정할 이유가 됩니다. 기간이 끝나면 공장 측이 설비를 수거하고 토지를 원상에 회복해야 합니다.

이미 땅을 임대해 준 상태라도 설정할 수 있나요?

설정할 수 있지만 그 임차인 등 토지를 사용·수익할 권리를 가진 사람 전원의 승낙이 필요합니다. 승낙을 받아 설정했다면 그 권리자는 구분지상권의 행사를 방해해서는 안 됩니다. 농지를 빌려준 상태라면 임차인에게 먼저 설비 공사 내용을 알리고 승낙서를 받아야 합니다.

구분지상권 설정 대응 순서

범위 확인 - 설비가 지나갈 지하 깊이·지상 높이와 수평 면적을 도면으로 받습니다. 등기에 그 도면이 붙습니다.
사용 제한 협의 - 설비 보호를 위해 지표면 사용을 어디까지 제한할지 정합니다. 제한이 넓을수록 지료를 높게 요구할 근거가 됩니다.
존속기간·지료 결정 - 공작물은 5년 이상으로 정하고, 지료와 지급시기를 약정합니다. 지료는 등기해야 양수인에게도 대항할 수 있습니다.
기존 권리자 승낙 - 토지를 빌려 쓰는 사람이 있으면 승낙서를 받습니다. 없으면 설정이 막힙니다.
소멸 뒤 처리 약정 - 기간이 끝나면 설비를 수거할지, 소유자가 매수할지 미리 정합니다. 원상회복 비용 다툼을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설비가 전기사업법이나 하수도법에 따른 공익사업 시설이라 사용·수용 절차가 진행될 수 있으면 사업 근거와 보상 기준을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 사용권 설정 계약 검토와 지상권·지료 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

토지 소유자들은 지상권이라는 말을 들으면 「땅을 통째로 내주는 것」이라고 생각해 협상 자체를 거부하는 경우가 많습니다. 그러나 설비가 지나가는 공간만 떼어 구분지상권을 설정하면 지표면 사용은 거의 그대로 유지할 수 있습니다. 거부보다 범위를 좁히는 협상이 실익이 큰 경우가 많습니다.

협상 과정에서는 도면과 날짜가 기록의 중심입니다. 상대방이 처음 제시한 설정 범위, 수정된 도면, 지표면 사용 제한 문구가 언제 어떻게 바뀌었는지 메일이나 서면으로 남겨 두어야 합니다. 공사 착수일도 기록해 두면 설정 전 무단 사용 여부를 따질 수 있습니다.

이 기록은 설정 뒤 설비가 약정 범위를 벗어났을 때 방해배제와 손해배상 청구의 근거가 됩니다. 지료를 등기해 두면 공장이 팔려도 새 소유자에게 지료를 청구할 수 있고, 2년 이상 연체되면 구분지상권 소멸청구로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서·상대방이 보낸 설정 요청서와 도면·토지 임대차계약서(있는 경우)를 준비해 주시면, 구분지상권 설정 범위·지표면 사용 제한·지료와 존속기간을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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