주택 임대차

재계약하며 보증금을 올리면 대항력은 얼마까지 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재계약하며 보증금을 올려도 처음 보증금 범위까지는 최초 계약의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 올린 부분은 증액한 때를 기준으로 따로 따집니다. 대법원도 갱신된 계약에서 종전 보증금 범위의 권리는 유지된다고 보았습니다. 지금은 재계약 당일 등기부에 근저당이나 압류가 생겼는지 확인해 두십시오.

재계약한다고 해서 전입신고를 새로 하거나 처음 계약서를 버릴 필요는 없습니다. 처음 계약서가 있어야 종전 보증금의 순위가 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2022년 8월 보증금 2억원에 빌라를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 8월 재계약하면서 보증금을 1천만원 올렸는데, 그 사이 집주인의 세금 체납으로 압류등기가 올라와 있었던 것을 몰랐습니다. 2026년 초 집이 공매에 넘어가자 F씨는 2억1천만원 전부를 매수인에게 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약하며 보증금을 올리면 대항력은 얼마까지 인정되나요?

처음 보증금 범위까지는 최초 계약 때 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 올린 부분은 증액한 때를 기준으로 따로 따집니다. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결은 대항력과 우선변제권을 갖춘 계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금 범위에서는 최초 계약에 의한 권리가 유지된다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 재계약은 이 대항력을 끊지 않으므로 처음 전입한 날의 순위가 종전 보증금에 그대로 붙어 있습니다.

올린 보증금은 경매 매수인에게 주장할 수 있나요?

재계약 전에 이미 근저당권이나 체납처분 압류가 등기돼 있었다면 올린 보증금은 그 권리자나 경매 매수인에게 주장할 수 없습니다. 이때 세입자는 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지만 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있습니다.

재계약 때 등기부가 깨끗했다면 증액분도 대항력을 갖습니다. 그래서 등기부를 확인한 날짜와 증액 계약일을 함께 남겨 두는 것이 뒤에 순위를 다툴 때 도움이 됩니다.

증액 계약서에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?

받는 것이 안전합니다. 확정일자는 계약서마다 따로 붙는 것이어서, 증액 계약서에 받은 확정일자가 증액분 우선변제 순위의 기준이 됩니다. 처음 계약서의 확정일자로는 증액분을 보호하지 못합니다.

경매에서 배당요구를 할 때는 처음 계약서와 증액 계약서를 모두 내야 합니다. 판례는 배당요구 뒤에 처음 계약서를 보완 제출한 것도 허용했지만, 처음부터 함께 내는 편이 다툼을 줄입니다.

재계약 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?

세입자가 계약갱신요구권을 쓰거나 집주인이 증액을 청구하는 경우에는 약정한 보증금이나 차임의 20분의 1, 곧 5퍼센트를 넘지 못합니다. 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 특별시·광역시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

보증금 증액 재계약 대응 순서

• 등기부 확인 - 재계약 당일 등기사항증명서를 떼어 근저당권·압류가 새로 생겼는지 봅니다. 있다면 증액분은 그 뒤 순위가 됩니다.
• 증액 한도 계산 - 갱신요구권 행사나 증액청구라면 5퍼센트 안인지 계산합니다. 합의로 더 올릴 때는 순위 위험을 함께 따집니다.
• 증액 계약서 작성 - 증액 금액과 날짜를 적은 계약서를 따로 씁니다. 처음 계약서는 버리지 않습니다.
• 확정일자 받기 - 증액 계약서에 그날 확정일자를 받습니다. 증액분 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 서류 보관과 배당요구 - 경매가 시작되면 두 계약서를 모두 붙여 배당요구의 종기까지 배당요구를 합니다. 빠진 서류는 순위 다툼의 원인이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약 사이에 집주인이 바뀌었거나 보증금 일부를 월세로 바꿨다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재계약하면 전입신고를 다시 해야 하나요?
  다시 할 필요가 없습니다. 같은 집에 계속 살면서 주민등록을 유지하면 처음 전입한 다음 날부터 생긴 대항력이 그대로 이어집니다. 오히려 주민등록을 잠시라도 옮기면 대항력이 끊기니 재계약 때 전출하지 않도록 주의하십시오.
• 증액분만 확정일자가 늦으면 순위는요?
  증액분은 증액 계약서의 확정일자와 대항요건 가운데 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 그보다 앞선 근저당권이 있으면 증액분은 그 뒤에서 배당받습니다. 처음 보증금은 처음 확정일자 순위를 유지합니다.
• 압류 뒤에 올린 보증금도 매수인에게 주장하나요?
  주장하지 못합니다. 판례는 저당권설정등기 뒤 증액한 보증금으로 매수인에게 대항할 수 없다는 법리가 체납처분에 의한 압류등기 뒤 증액한 경우에도 같다고 보았습니다. 세입자는 증액 전 보증금을 받을 때까지만 인도를 거절할 수 있습니다.
• 처음 계약서를 잃어버렸으면 어떻게 하나요?
  확정일자를 부여한 주민센터나 등기소에서 확정일자 부여 기록을 확인할 수 있고, 계좌 이체 내역으로 처음 보증금을 보여 줄 수 있습니다. 판례는 배당요구 뒤에 처음 계약서를 보완 제출하는 것도 허용했습니다. 다만 가능한 한 빨리 자료를 모아야 합니다.
• 보증금 5퍼센트 상한은 합의 재계약에도 적용되나요?
  5퍼센트 상한은 집주인의 증액청구와 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 경우에 적용됩니다. 계약이 끝난 뒤 새로 합의해 맺는 계약에는 그대로 적용되지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 어떤 방식의 재계약인지 먼저 확인해야 합니다.
• 증액 뒤 소액임차인에서 빠지면 어떻게 되나요?
  올린 뒤 보증금이 지역별 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못합니다. 현행 시행령상 서울특별시 기준은 1억6천500만원 이하입니다. 담보물권이 먼저 있으면 그 설정일 당시 기준으로 따지므로 등기부를 보고 계산해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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