주택 임대차

계약이 끝나고 새로 재계약하면 5% 상한 없이 보증금을 올려도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약이 끝난 뒤 합의로 재계약하는 경우에는 5% 증액 상한이 적용되지 않습니다. 대법원 93다30532 판결이 차임 증감청구 조항은 계약 존속 중 증액청구에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 갱신요구권을 아직 쓸 수 있는지와 계약 종료일부터 확인하십시오.

재계약 제안을 받았다고 해서 새 계약서를 바로 써야 하는 것은 아닙니다. 갱신요구권을 쓸 수 있는지 먼저 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 보증금 2억5,000만원에 아파트를 2년 임차했습니다. 2026년 9월 집주인은 계약이 끝나면 새로 재계약하자며 보증금을 3억원으로 올려 달라고 했습니다. A씨는 갱신요구권을 쓴 적이 없었지만 재계약에는 5% 상한이 없다는 말을 듣고, 올려 주어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약하면 5% 상한이 적용되지 않는 이유는 무엇인가요?

5% 상한을 정한 차임 증감청구 조항은 계약이 존속하는 동안 한쪽이 증액을 청구할 때만 적용되기 때문입니다. 대법원은 임대차가 끝난 뒤 재계약하거나 당사자 합의로 차임 등을 올린 경우에는 이 조항이 적용되지 않는다고 판단했습니다.

재계약은 새로운 조건으로 새 계약을 맺는 것이라, 임차인이 응하지 않으면 성립하지 않습니다. 반대로 응해서 계약서를 쓰면 그 금액이 5%를 넘더라도 한도 위반을 이유로 다투기 어렵습니다. 집주인이 재계약을 거절하면 임차인은 계약 종료일에 집을 비워야 하고, 보증금은 그때 돌려받습니다. 그래서 재계약 협상 전에 갱신요구권이 남아 있는지가 먼저입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 증액청구의 한도만 정하고 있을 뿐 합의 재계약의 금액은 제한하지 않습니다.

갱신요구권을 쓰거나 묵시적 갱신이 되면 어떻게 되나요?

갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되면 전 계약과 같은 조건으로 보고, 차임과 보증금은 5% 한도 안에서만 바뀔 수 있습니다. 재계약과 달리 법이 정한 갱신이라 한도가 그대로 적용됩니다.

집주인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다. 이때도 전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년입니다. 묵시적 갱신 뒤 집주인이 증액을 원하면 증액청구 한도를 지켜야 합니다.

재계약 조건이 부담스러우면 무엇을 할 수 있나요?

갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 기한 안에 행사해 5% 한도를 적용받는 것이 첫 번째 방법입니다. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다.

집주인은 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있어야 갱신을 거절할 수 있습니다. 이미 갱신요구권을 쓴 뒤라면 재계약 조건을 협상하거나 이사를 준비해야 합니다. 이사를 결정했다면 계약 종료일과 보증금 반환일을 문서로 확정하고, 보증금을 못 받으면 임차권등기명령으로 대항력을 지킨 뒤 이사합니다.

재계약 보증금 인상 대응 순서

• 계약 종료일 확인 - 계약서의 종료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산합니다. 갱신요구 기간이 여기서 정해집니다.
• 갱신요구권 사용 여부 확인 - 전에 갱신요구권을 쓴 적이 있는지 확인합니다. 한 번 썼다면 다시 쓸 수 없습니다.
• 갱신요구 통지 - 기간 안에 갱신을 요구한다는 문자나 내용증명을 보냅니다. 도달한 날짜가 증거가 됩니다.
• 증액 금액 점검 - 갱신 시 요구받은 금액이 5%를 넘는지 계산합니다. 넘는 부분은 거절하거나 나중에 반환을 청구합니다.
• 재계약서 서명 판단 - 새 계약서에 서명하기 전 금액과 형식을 확인합니다. 서명하면 합의 재계약으로 볼 여지가 커집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 갱신요구권을 쓴 적이 있거나 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우에 해당하면 계약서와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재계약서를 써도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나요?
  볼 여지가 있습니다. 기간 안에 갱신을 요구한다는 뜻을 먼저 전했고 새 계약서가 그 갱신 내용을 정리한 것이라면 법정 갱신으로 다툴 수 있습니다. 갱신요구를 한 문자나 내용증명의 날짜, 계약서 특약 문구가 판단 자료가 됩니다.
• 묵시적 갱신 뒤에는 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?
  묵시적 갱신은 전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그 뒤 집주인이 올리려면 증액청구의 요건을 갖춰야 하고, 약정 금액의 20분의 1을 넘을 수 없습니다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.
• 갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
  한 번만 쓸 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신되는 계약의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이미 한 번 썼다면 다음 만료 때는 5% 한도를 주장하기 어렵고, 재계약 조건을 협의하거나 이사를 준비해야 합니다.
• 재계약 때 5%를 넘겨 올려 준 돈을 돌려받나요?
  계약이 끝난 뒤 합의로 재계약하면서 올린 경우에는 어렵습니다. 대법원은 이런 경우 차임 증감청구 조항이 적용되지 않는다고 보았습니다. 다만 갱신요구권을 행사한 뒤 올린 경우라면 한도를 넘는 부분의 반환을 청구할 수 있는지 따져 볼 수 있습니다.
• 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했어요
  집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신거절 사유입니다. 그런데 거절 후 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 집주인은 손해를 배상해야 합니다. 이사 후에도 그 집의 전입 현황을 확인해 둡니다.
• 계약 기간 중 올려 달라는 요구도 재계약인가요?
  아닙니다. 계약 기간 중 집주인이 올려 달라고 하는 것은 증액청구이고 5% 한도와 1년 제한이 적용됩니다. 요구에 응하지 않으면 기존 조건대로 계약이 유지됩니다. 새 계약서를 쓰자고 하면 서명 전에 한도를 먼저 계산합니다.

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