주택 임대차

재계약하면서 보증금을 낮춰 소액 기준 아래가 되면 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 재계약 때 실제로 보증금을 낮춰 소액 기준 이하가 됐다면 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없는 한 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 처음에 소액임차인이 아니었더라도 정당한 감액으로 기준에 들어오면 보호한다고 봅니다. 지금은 줄어든 금액을 돌려받은 이체 내역과 재계약일을 확인해 두십시오.

재계약으로 보증금이 줄었다고 해서 처음 전입신고일의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 같은 집에 계속 살면 대항력은 처음 날짜로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2022. 10. 빌라를 보증금 1억8천만원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 2024. 10. 재계약하면서 보증금 가운데 6천만원을 돌려받고 월세 25만원을 내기로 해 보증금이 1억2천만원이 됐습니다. 빌라에는 2023. 5. 설정된 근저당권이 있었고, 2026년 경매가 시작됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약 때 보증금을 낮춰 소액 기준 아래가 되면 최우선변제를 받나요?

네, 특별한 사정이 없으면 받습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 처음 계약 때 보증금이 많아 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 정당하게 보증금을 줄여 소액임차인에 해당하게 됐다면, 그 계약이 통정허위표시로 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받는다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마친 임차인에게 인정됩니다. 재계약으로 보증금을 줄인 시점이 경매신청 등기 전이어야 안전합니다.

감액이 무효로 되는 통정허위표시는 어떤 경우인가요?

집주인과 서로 짜고 실제로는 보증금을 줄이지 않았으면서 계약서만 낮은 금액으로 쓴 경우입니다. 이런 계약은 무효여서 실제 보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단합니다.

또 경매가 임박한 것을 알고 선순위 근저당권자보다 먼저 받기 위해 감액한 것이라면, 주된 목적이 집을 쓰려는 것이 아니라 채권 회수에 있다고 보아 보호받지 못할 수 있습니다. 감액 시점, 차액을 돌려받은 방법, 월세 전환 여부가 판단 자료가 됩니다.

감액한 뒤 나머지 보증금 순위는 어떻게 되나요?

줄어든 보증금 가운데 최우선변제액까지는 선순위 근저당권자보다 먼저 받고, 나머지는 확정일자에 따른 순위로 받습니다. 현행 시행령상 서울특별시에서는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다.

같은 임대차가 갱신된 것이라면 처음 계약으로 취득한 대항력과 우선변제권은 종전 보증금 범위에서 그대로 유지됩니다. 반대로 근저당권이 설정된 뒤 보증금을 올렸다면 올린 부분은 그 근저당권자에게 대항하지 못합니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결의 법리입니다.

재계약 보증금 감액 대응 순서

• 감액 방법 기록 - 줄어든 금액을 계좌로 돌려받거나 월세로 전환한 내역을 남깁니다. 실제 감액의 증거가 됩니다.
• 재계약 시점 확인 - 감액 재계약일이 경매개시결정 등기일보다 앞서는지 봅니다. 경매 임박 감액은 다툼이 됩니다.
• 근저당권 설정일 확인 - 가장 앞선 담보물권 날짜로 적용할 소액 기준을 정합니다. 2023. 2. 21. 전이면 종전 기준입니다.
• 확정일자 재확인 - 재계약서에도 확정일자를 받습니다. 최우선변제를 넘는 부분의 순위에 필요합니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 종기까지 두 계약서를 모두 붙여 배당요구를 합니다. 처음 대항력 기준일을 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약 때 임대인이 바뀌었거나 보증금 일부를 다른 채무와 상계했다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 월세로 돌린 것도 감액인가요?
  감액입니다. 보증금 일부를 월세로 전환해 보증금 액수가 실제로 줄었다면 새 계약에 따른 정당한 감액으로 봅니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결의 기준에 따라 실제 거주 목적이 유지되는 한 소액임차인 여부는 줄어든 보증금으로 판단합니다. 월세 약정과 입금 내역을 남겨 두십시오.
• 경매 직전에 감액하면 인정되나요?
  다툼이 생기기 쉽습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인에게 인정되고, 경매가 임박한 때 감액했다면 선순위 담보권자보다 먼저 받으려는 목적이라는 주장이 나옵니다. 감액 이유와 차액 반환 경위를 증명할 자료가 있어야 합니다.
• 재계약서만 내면 처음 전입일이 인정되나요?
  재계약서만으로는 다툼이 생길 수 있습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결은 임대인과 보증금이 달라진 최후 계약서로 배당요구를 했다가 종기 뒤에 최초 계약을 주장한 것을 허용하지 않았습니다. 배당요구 때부터 처음 계약서와 재계약서를 모두 내고 처음 전입일을 주장합니다.
• 서류상으로만 보증금을 낮추면 어떻게 되나요?
  보호받지 못합니다. 민법 제108조 제1항은 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시를 무효로 정합니다. 실제 보증금은 그대로인데 계약서만 낮췄다면 그 감액은 무효이고, 배당 법원은 실제 보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단합니다. 오히려 허위 계약서 제출로 형사 문제가 생길 수도 있습니다.
• 보증금을 올려 재계약하면 순위는 어떻게 되나요?
  올린 부분은 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤 순위입니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권 설정 뒤 증액한 보증금으로는 경락 소유자에게 대항할 수 없다고 했습니다. 증액분에 대해서는 새로 확정일자를 받아 그 날짜 기준 순위로 배당받습니다.
• 소액 기준 금액은 언제 기준으로 보나요?
  그 집에 처음 담보물권이 설정된 날 시행되던 시행령 기준입니다. 2023. 2. 21. 시행된 현행 기준은 그 전에 담보물권을 취득한 사람에게 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙이 이를 정하므로, 등기부에서 가장 앞선 근저당권 설정일을 먼저 보고 해당 시기의 기준 금액을 확인합니다.

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